1.3 Сделки с недвижимым имуществом

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому обычно речь идет о различных договорах - купли-продажи, мены, дарения, аренды с выкупом и т. д., становящихся юридическими титулами (основаниями) возникновения этого права у приобретателя.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит и право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи. Наш закон традиционно определяет этот момент "системой передачи" (п. 1 ст. 223), в соответствии с которой такое право переходит на приобретателя в момент фактической передачи ему отчуждаемой вещи. Однако этот момент определен диспозитивно - законом или договором сторон может быть установлен и иной момент (например, заключение соглашения). На имущество, подлежащее регистрации, прежде всего на объекты недвижимости, право собственности обычно возникает в момент государственной регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон (п. 2 ст. 223).

Закон специально раскрывает и понятие "передачи" (ст. 224 ГК). Ею признается не только фактическое вручение вещи приобретателю или сдача ее перевозчику либо в организацию связи для отправки приобретателю, но и фактическое поступление имущества во владение приобретателя или указанного им лица (например, доставка на его склад), а также передача ему товарораспорядительного документа на вещи.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Существует определенная классификация сделок по различным признакам. (Подробнее об этом см. Гражданское право. Ч. 1 Под ред. Ю.К.Толстого, А.П. Сергеева. СПб, 1996. С. 194-198.).

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.

Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (п.1.ст.154 ГК РФ).

Например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом.

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух или многосторонними. Такие сделки называются договорами.

Договора могут быть возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, есть ли встречное предоставление за исполнения обязанностей по договору.

Сделки могут быть срочными и бессрочными.

Для того чтобы сделка имела законную силу, она должна быть действительной.

Предметом сделки на рынке может быть как весь состав правомочий, входящих в право собственности (типичный пример такой сделки – купля-продажа), так и часть правомочий (пример – договор аренды).

Ясно, что обладатель какого-либо права на недвижимость может передать иному лицу объем правомочий, не превышающий его собственные. Например, если объект сдан в аренду, то, очевидно, что арендатор не может его передать, например, в доверительное управление. Поразмышляйте, как этот же принцип действует в иных случаях.

Стоит обратить внимание на следующее обстоятельство. Поскольку для использования недвижимости вовсе не обязательно быть ее собственником, то может возникнуть вопрос о том, насколько целесообразно приобретение недвижимости в собственность в том или ином случае.

Очевидно, что и у приобретения в собственность и, например, у аренды недвижимости есть свои плюсы и минусы. Например, собственность предполагает уплату налогов, содержания, страхования недвижимости; с другой стороны, аренда ограничивает права арендатора на преобразование объекта, ставит его в зависимость от арендодателя и пр.

Что бы Вы порекомендовали выбрать своему клиенту – собственность или аренду – в различных ситуациях?

Условия действительности сделок:

действительной признается сделка, содержание которой не противоречит законам и другим нормативным актам;

участниками сделки могут быть только дееспособные граждане или юридические лица, зарегистрированные в установленном законом порядке;

(О дееспособности граждан и юридических лиц подробнее смотрите главу 3 и главу 4 Гражданского Кодекса РФ.)

волеизъявление лиц, участвующих в сделке, должно соответствовать их действительной воле;

изъявление воли не должно сопровождаться двусмысленными и неточными понятиями;

воля лица, совершающего сделку, должна быть свободной от насилия, зависимости и иных форм давления (морального или физического) в виде шантажа, угроз или принуждения;

сделка не должна совершаться под влиянием обмана, т.е. намеренного введения в заблуждение одной стороны в сделке другой стороной либо лицом, в интересах которого совершается сделка;

сделка должна быть составлена по форме, предусмотренной законом.

(О форме сделки подробнее смотрите главу 9 Гражданского Кодекса РФ)

Недействительность сделок

При несоблюдении хотя бы одного из указанных условий сделка может быть признана недействительной.

Так статья 168 ГК устанавливает общее правило о недействительности сделки, противоречащей закону или иным правовым актам. Это правило применяется ко всем сделкам, не соответствующим требованиям закона или иных правовых актов, за исключением случаев, для которых ГК устанавливает специальные правила (п.1 ст.162, ст.169 ГК и др.)

Сделка, для признания недействительности которой требуется решение суда, называется оспоримой. Сделка, недействительность которой признается во внесудебном порядке, называется ничтожной.

Сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признается мнимой. Сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, признается притворной.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Например, залог квартиры, оформленный договором купли-продажи является притворным.

Все мнимые и притворные сделки признаются ничтожными.

Форма сделки – это способ выражения воли субъектов сделки.

Форма сделок бывает устной и письменной. В свою очередь, письменная форма бывает простой и нотариальной.

Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме - простой или нотариальной, путем составления одного документа, подписываемого сторонами сделки.

Законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облеченной в требуемую законом форму, а следовательно, и совершенной.