3. Право землекористування

Земельне законодавство встановлює, що користування землею може бути постійним і тимчасовим (оренда). Ст. 92 ЗК України визначає, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, що знаходиться в державній або комунальній власності, без встановлення терміна. Право постійного користування земельною ділянкою з земель державної або комунальної власності одержують лише підприємства, установи й організації, що належать до державної або комунальної власності.

У свою чергу, ст. 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідним орендарю для проведення підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам і юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Відповідно до зазначеної статті оренда земельної ділянки може бути короткострокової (не більш 5 років) і довгострокової (не більш 50 років). Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватися орендарем у володіння і користування іншій особі (суборенда). Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Земельне законодавство України визначає підстави і порядок придбання права на землю громадянами і юридичними особами. Ст. 116 ЗК України передбачає, що громадяни і юридичні особи набувають права власності і права користування земельними ділянками з земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Придбання права на землю громадянами і юридичними особами здійснюється шляхом передання земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Зазначена стаття також встановлює, що безкоштовна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у випадку:

• приватизації земельних ділянок, що знаходяться у користуванні громадян;

• одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ і організацій;

• одержання земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в межах норм безкоштовної приватизації, визначених Земельним Кодексом України.

Надання у користування земельної ділянки, що знаходиться у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її у встановленому законом порядку.

Земельне законодавство України також передбачає можливість придбання громадянами і юридичними особами права власності і права користування земельними ділянками шляхом укладання цивільно-правових угод. Наприклад, ст. 127 ЗК України встановлює, що органи державної влади й органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної або комунальної власності громадянам і юридичним особам, що мають право на придбання земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до закону. Продаж земельних ділянок державної і комунальної власності громадянам і юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Порядок продажу земельних ділянок державної і комунальної власності громадянам і юридичним особам передбачений ст. 128 ЗК України. Відповідно до зазначеної статті продаж цих земельних ділянок провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни і юридичні особи, зацікавлені в придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) у відповідний орган виконавчої влади або сільську, селищну, міську раду. У заяві вказується бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення і її розмір. До заяви додаються:

• державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;

• план земельної ділянки і документ про її надання у випадку відсутності державного акта;

• свідчення про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Законодавством України передбачаються й інші підстави придбання земельних ділянок на праві власності і на правах користування громадянами і юридичними особами. Порядок здійснення зазначених дій регламентується відповідними нормами Земельного Кодексу України.

Земельне законодавство України встановлює основні права й обов'язки землекористувачів. Ст. 95 ЗК України передбачає, що землекористувачі, якщо інше непередбачено законом або договором, мають право:

• самостійно господарювати на землі;

• право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на зроблену сільськогосподарську продукцію;

• використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

• на відшкодування шкоди у випадках, передбачених законом;

• споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і спорудження.

Також зазначена стаття регламентує, що порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

У свою чергу, ст. 96 ЗК України визначає, що землекористувачі зобов'язані:

• забезпечувати використання землі по цільовому призначенню;

• додержуватися вимоги законодавства про охорону навколишнього середовища;

• своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

• не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок і землекористувачів;

• підвищувати родючість ґрунтів і зберігати інші корисні властивості землі;

• своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади й органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

• додержуватися правила добросусідства й обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів і охоронних зон;

• зберігати геодезичні знаки, протиерозійні спорудження, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Законом можуть бути встановлені інші обов'язки землекористувачів.

Земельний Кодекс України докладно розкриває зміст такого обов'язку власників земельних ділянок і землекористувачів як дотримання правил добросусідства. Зокрема, ст. 103 передбачає, що власники і землекористувачі земельних ділянок повинні вибирати такі засоби використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок задається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення і т.д.). Власники і користувачі земельних ділянок не повинні використовувати земельні ділянки не по їх цільовому призначенню (так називаний неприпустимий вплив). Власники і користувачі земельних ділянок зобов'язані співробітничати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них і використовувати ці ділянки з впровадженням і дотриманням прогресивних технологій оброблення сільськогосподарських культур і охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, збереження межових знаків і т.д.).

Законодавство також передбачає вчинення власниками і користувачами земельних ділянок визначених дій, що спрямовані на дотримання правил добросусідства:

1). Попередження шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку (ст. 104 ЗК України). Власники і землекористувачі земельних ділянок можуть потребувати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якого може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, повітря, земельні ділянки та інше.

2). У відповідності зі ст. 105 ЗК України у випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї земельної ділянки на другу власники і землекористувачі земельних ділянок вправі відрізати корені дерев і кущів, що проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перешкодою у використанні земельної ділянки по цільовому призначенню.

3). Ст. 106 ЗК України встановлює обов'язок власників і землекористувачів земельних ділянок по визначенню загальних меж, а ст. 107 ЗК України регламентує порядок відновлення порушених меж земельних ділянок.

4). Слід також відзначити положення ст. 108 ЗК України, що регламентують порядок спільного використання межових споруджень власниками земельних ділянок і землекористувачами.

Земельне законодавство України встановлює, що у визначених випадках право на земельну ділянку може бути обмежено. У відповідності зі ст. 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частин може бути встановлене обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Ст. 111 ЗК України визначає, що право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:

• заборони на продаж або іншу відчуженість окремим особам протягом встановленого терміна;

• заборони на передачу в оренду (суборенду);

• права на переважну купівлю у випадку її продажу;

• умови прийому спадщини лише визначеним спадкоємцем;

• умови почати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом визначених термінів;

• заборони на проведення визначених видів діяльності;

• заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту і зовнішнього вигляду нерухомого майна;

• умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

• умови дотримання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

• умови надавати право полювання, вилову риби, збору дикоростучих рослин на своїй земельній ділянці у встановлений час і у встановленому порядку;

• інших зобов'язань, обмежень або умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державної реєстрації і діють протягом терміна, встановленого законом або договором.

Земельне законодавство України також регламентує підстави і порядок припинення права користування земельною ділянкою. Ст. 141 ЗК України встановлює, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

• добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

• вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Земельним Кодексом України;

• припинення діяльності державних або комунальних підприємств, установ і організацій;

• використання земельної ділянки засобами, що суперечать екологічним вимогам;

• використання земельної ділянки не по цільовому призначенню;

• систематична несплата земельного податку або орендної плати.

В усіх вищевказаних випадках законодавством передбачений особливий порядок припинення права користування земельною ділянкою. Ці відношення достатньо детально регламентуються нормами Земельного Кодексу України.