3 Правила и порядок определения сметной стоимости строительства

3.1 Общие сведения о формировании стоимости строительной продукции в рыночных условиях

Смета – финансовый документ, в котором указаны предстоящие плановые затраты инвестора (заказчика) на разработку и реализацию мероприятий, требующих капитальных вложений (инвестиций) и предстоящие доходы подрядной организации от исполнения сметы.

Сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления проектирования и строительства в соответствии с проектными материалами, определенных по методике и нормативам существующей системы ценообразования.

Концептуальная смета – составляется при подготовке инвестиционных предложений на стадии ТЭО. Точность 17 – 20%. Составляется по укрупненным нормам.

Смета проектировщика или сметного отдела заказчика – наиболее полная смета. Она разрабатывается по готовому проекту и рабочим чертежам с помощью ЭСН и ЕР. Точность 2 – 5%.

Исполнительная смета – составляется по фактическим затратам подрядной организации на заключительном этапе строительства. Является основой для определения балансовой стоимости объекта.

Себестоимость – выражение в денежной форме затрат на производство и реализацию единицы продукции (кв.м общей площади, кв. м жилья и т.д.)

Структура свободной (рыночной) цены строительной продукции по элементам затрат приведена на рис. 3.1.

Рис. 3.1 Структура рыночной цены строительной продукции

3.2 Методы определения сметной стоимости строительной продукции

Сметы инвестора и подрядчика могут составляться на альтернативной основе различными методами. Выбор зависит от договорных условий и общей экономической ситуации.

Ресурсный метод – калькулирование ресурсов в текущих или прогнозных ценах и тарифах. Калькулирование ведется в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях способов доставки, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации машин, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы определяются по проектным материалам, ГЭСН-2001, нормативным и другим источникам. Точность очень высокая. Однако имеются существенные недостатки:

• во много раз возрастает объем и трудоемкость сметной документации;

• большой объем по анализу и регистрации всех ресурсов на уровне региональных центров ценообразования.

• трудоемкий и постоянный процесс пересчета стоимости сметы в условиях быстро изменяющихся цен;

• затруднен учет повышенных тарифных ставок при выполнении работ с тяжелыми и вредными условиями труда;

• составление ресурсных смет на крупные объекты с большой номенклатурой ресурсов можно выполнить только с помощью компьютера и специальных программ;

• затрудняется контроль заказчика за стоимостью строительства из-за быстро меняющихся цен.

Применение этого метода ограничено объектами с небольшой номенклатурой ресурсов, как правило, специализированного характера. Например, в дорожно-строительной отрасли, в организациях топливно-энергетического комплекса.

Базисно-индексный метод – определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен (например, в ценах 2001 г.). Базисная стоимость перемножается по строкам сметы или по каждому из элементов технологической структуры на соответствующий индекс по отрасли или региону, с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам. Этот метод приближает определение стоимости к среднему уровню цен региона или отрасли и ориентирует субъекты инвестиционной деятельности на заранее определенный и обоснованный уровень затрат и расходов. Наиболее распространенный метод. В базисном уровне цен сметы составляются, как правило, проектировщиком. Индексацию проводит заказчик совместно с подрядчиком.

Повременный метод – предполагает расчет стоимости по ценам за единицу рабочего времени. Применяется для ведения незначительных по объему работ – ремонт, бытовой подряд.

Аналоговый метод – используется при наличии банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов, аналогичных проектируемым или построенным в данный момент. Используется за рубежом. Может применяться в прединвестиционной фазе.