10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма

В заявлениях об обмене жилого помещения дается характеристика обмениваемых жилых помещений, а именно адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, ссылка на договоры социального найма, стороны договора. К заявлению должны быть приложены письменные согласия всех лиц, проживающих в соответствующем жилом помещении, в том числе временно отсутствующих лиц. Отказ члена семьи дать согласие на обмен может быть обжалован в суде. В этом случае может быть подан иск в суд о принудительном обмене. В случае отказа хотя бы одного из наймодателей, договор обмена не подлежит заключению.

Предусмотренный статьей 73 Жилищного Кодекса РФ перечень оснований для отказа в обмене жилыми помещениями, как предусматривается ч. 4 ст. 73 ЖК РФ является исчерпывающим. Однако, в соответствии с ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить обмен в случае, если после обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Не допускается отказ в даче согласия на обмен по другим основаниям.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого помещения являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление обмена. Этот же срок предусмотрен для отказа нанимателя в даче согласия на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ).

10.6. Принудительный обмен жилой площади

Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществление принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. По мнению М. Липовенко их можно условно разделить на две категории:

1. Обстоятельства личного характера. К их числу судебная практика однозначно относит возраст, состояние здоровья и иные факторы, имеющие отношение к личности участников обмена и влияние на возможность обменивающихся пользоваться новыми жилыми помещениями.

2. Обстоятельства юридического характера. Данная группа определяет перечень установленных законом условий, необходимых для совершения обмена. В этом случае речь идет о правилах совершения сделок, предусмотренных частью 1 ГК РФ, а также ст. 73 ЖК РФ, содержащей перечень условий, по которым обмен не допускается.

Указанный перечень обстоятельств не является исчерпывающим и регламентируется также нормами законодательства субъектов РФ. Если в прежнем законодательстве возникал вопрос: следует ли учитывать наличие участников обмена, совершаемого в принудительной порядке, других жилых помещений на праве собственности, то в ЖК РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, перечень условий, при которых обмен не допускается, претерпел существенные изменения. Ухудшение жилищных условий, в результате которого граждане могут быть признаны нуждающимися в их улучшении, к их числу не относится, а в ст. 72 ЖК РФ сохранилось указание на необходимость учитывать при судебном рассмотрении спора «заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении». По одному из решений Верховный Суд РФ указал «... судом не проверены и не получили оценки доводы ответчика о том, что предполагаемая для обмена квартира расположена в отдельном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, есть телефон, что важно для его возраста и здоровья. В ходе досудебной подготовки истцу следует подыскать вариант обмена, оформить необходимые обменные документы».

Таким образом, под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РСФСР»)