1.Дать понятие оценки земли, объекта и предмета оценки.

Оценка – суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки и другие объекты недвижимости. В свою очередь земля является недвижимостью и недвижимым имуществом.

Ст.130. ГК гласит: « к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества, земля - дар природы и часть её. Земля в человеческом обществе является средством производства и как средство производства обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

1. земля - пространственно ограничена;

2. земля незаменима другими средствами;

3. земля обладает постоянным местоположением;

4. земля территориально разнокачественна;

5. земле присуще плодородие.

Плодородие – это способность земли удовлетворять потребность растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Предмет оценки. Относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, отрицательно или положительно влияющие на жизнедеятельность человека.

Показатели оценки земли.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных величинах.

1. абсолютные

- урожайность ц/га.

- затраты руб./га.

2. относительные

-бальные системы

-коэффициентные системы

В оценке наиболее распространена бальная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателей.

Виды оценки земли:

1. качественная (бонитировка)

2. экономическая

3. кадастровая

В основе качественной оценки земли лежат качественные показатели.

Экономическая оценка проводится по экономическим и стоимостным показателям.

Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости используются для определения ставок земельного налога.

Оценка земель подразделяется на:

- массовую оценку

- оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России.

Оценка единичных объектов проводится при рыночной оценке конкретных ЗУ.

2.Раскрыть цель, задачи и методы оценки.

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

На каждую категорию земель существует своя методика оценки.

Задачи оценки земель:

1. Обоснование ставок земельного налога

2. Обоснование купли – продажи ЗУ.

3. Определение арендной платы за землю.

4. Для ипотечного кредитования (Ссуда под залог земли).

Методы кадастровой оценки земли можно разделить на 2 группы:

1. естественно - исторические методы.

Основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки.

Пример. Естественно исторический метод В.В. Докучаева. По этому методу изучались все выше перечисленные свойства. И в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.

2. Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям.

а) Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Он основан на анализе урожайности основных культур по территории.

б) Затратный метод - используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на создание объекта недвижимости, тем больше его ценность.

в) Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Метод основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов.

г) Метод капитализации дохода (доходный метод) Чем выше доходность, тем выше стоимость.