- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
Оцениваемые права – исходя из информации предоставленной Заказчиком:
Административно-торговое здание литера А, общей площадью 13816 кв.м., назначение нежилое, по адресу:, принадлежащие . Указанное право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным _____за номером _______.
Право аренды земельного участка кадастровый номер №, общей площадью 2309 кв.м. принадлежащие. Указанное право подтверждается договором аренды земельного участка №. сроком на лет.
Согласно Выпискам из ЕГРП - № от; № от, данные объекты имеют ограничения (обременения) в виде Ипотеки и аренды.
Таким образом, объекты оценки могут выступать в качестве объектов залога только после снятия ограничений (обременений).
4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
Назначение объекта |
Административно-торговое здание с подземной парковкой |
Предполагаемый уровень спроса со стороны потенциальных инвесторов |
|
Существующее предложение на рынке аналогичных объектов |
|
Физическое состояние собственности |
|
Развитость инженерной инфраструктуры объекта |
|
Наличие право устанавливающих и право удостоверяющих документов |
Имеются свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание и договор аренды на земельный участок. |
Существующие ограничения (обременения) права |
Ипотека, аренда. |
Наиболее вероятные покупатели |
Предприятия, организации, предприниматели, заинтересованные в престижных офисных и торговых площадях |
Типичное использование окружающей недвижимости |
Жилая и торгово-офисная застройка |
4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
Таковым может выступать общий для административно - торговой недвижимости длительный срок рыночной экспозиции, то есть период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объектов оценки, до даты совершения сделки с ним. Возникает необходимость представления на открытый рынок (публичная оферта) объектов по стоимости ниже рыночной, что позволит сократить период экспозиции до пределов срока исполнительного производства. Для целей реализации предмета залога в разумные сроки рассчитывается ликвидационная стоимость. При этом необходимо отметить, что срок нормальной рыночной экспозиции не может быть приравнен к сроку реализации предмета залога, согласно требованиям Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности № 254-П от 26.03.2004 г.
4.7. Выводы по результатам анализа
С правовой точки зрения объекты оценки, могут выступить объектами залога после снятия ограничений (обременений) в виде Ипотеки и аренды. В силу своего назначения, состава, месторасположения оцениваемые объекты обладают умеренной степенью коммерческой привлекательностью для сторонних инвесторов. Срок реализации объектов на открытом рынке не составит более 180 дней.