- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
1.4. Сведения о штатных сотрудниках
Штатными работниками __________________, соответствующими требованиям части второй статьи 24 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 01.07.2011г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» являются:
__________________, является членом член СРО __________ (адрес), № в реестре - ________, дата включения - _____________ г. Гражданская ответственность застрахована в ______________________, полис ___________ от _________. на сумму _____________; действует с ___________ по __________ г.;
__________________, является членом член СРО __________ (адрес), № в реестре - ________, дата включения - _____________ г. Гражданская ответственность застрахована в ______________________, полис ___________ от _________. на сумму _____________; действует с ___________ по __________ г.;
2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
Оценка рыночной стоимости рассматриваемых объектов включала в себя следующие этапы:
Заключение с Заказчиком договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. На данном этапе были изучены количественные и качественные характеристики объектов оценки, собрана другая информация, существенная для определения стоимости объектов оценки, в том числе:
а) информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки;
б) информация о спросе и предложении на рынке, к которому относятся объекты оценки;
в) информация об объектах оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектами оценки, информация о физических свойствах объектов оценки, их технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объектам оценки, а также иная информацию, существенная для определения стоимости объектов оценки.
Проведен анализ достаточности и достоверности собранной информации, используя доступные специалисту - оценщику средства и методы.
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Для оценки рыночной стоимости объектов были рассмотрены три подхода, принятых Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», - затратный, сравнительный и доходный. В рамках применения каждого из подходов был выбран наиболее адекватный метод оценки.
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной и ликвидационной стоимости объектов оценки. При согласовании результатов расчета стоимости объектов оценки, каждым из применяемых подходов, учитываются суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Для согласования результатов применяется процедура взвешивания с обоснованием выбора использованных весов.
Составление и передача Заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино, изложены в виде отчета и переданы Заказчику. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки.