- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
Подходы к оценке |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
Затратный подход |
Соответствие применимости подхода оценки цели оценки в настоящем отчете |
1,5 |
7 |
1,5 |
Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты |
1,5 |
7 |
1,5 |
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/ арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике |
1,5 |
7 |
1,5 |
Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) |
1,5 |
7 |
1,5 |
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и т.п. |
2 |
7 |
1 |
ИТОГО (сумма баллов, соответствующих подходу (А)) |
8 |
35 |
7 |
СУММА ВСЕХ БАЛЛОВ (В) |
50 |
50 |
50 |
ВЕС ПОДХОДА (А / В) |
0,16 |
0,70 |
0,14 |
Все расчеты проведены без учета НДС. Результат расчета рыночной стоимости представлен в таблице ниже:
Таблица 47
Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки
Наименование объекта |
Общая площадь, кв. м. |
Затратный подход, рублей без НДС |
Сравнительный подход, рублей без НДС |
Доходный подход, рублей без НДС |
Согласованное значение, рублей |
Рыночная стоимость (округленно), рублей без НДС |
Весовые коэффициенты |
|
0,14 |
0,70 |
0,16 |
|
|
Административно-торговое здание с подземной парковкой |
13 816 |
1 767 318 694 |
1 393 465 928 |
991 380 427 |
1 381 471 635 |
1 381 472 000 |
Таким образом, рыночная стоимость административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: составляет на дату проведения оценки округленно, без учета НДС:
1 381 472 000
(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем отчете методиках оценки, мы пришли к заключению, что по состоянию на дату проведения оценки, рыночная и ликвидационная стоимость имущества, принадлежащего _________- Административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: , составляет на дату проведения оценки без учета НДС:
Рыночная стоимость: |
1 381 472 000 (Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей; |
- в том числе:
№ п/п |
Наименование |
Назначение |
Общая площадь, кв.м. |
Имущественные права |
Адрес расположения |
Рыночная стоимость, руб. без НДС |
1 |
Административно-торговое здание (литер А) |
нежилое |
13 816,0 |
Право собственности |
|
1 329 496 410 |
2 |
Земельный участок |
Земли поселений разрешенное использование: для строительства административно-торгового здания с подземной парковкой автомашин |
2 309,0 |
Право аренды |
|
51 975 590 |