6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода

Стоимость объекта недвижимости затратным подходом – стоимость замещения получена путем уменьшения стоимости строительства на величину накопленного совокупного износа. Результаты расчетов приведены в таблице ниже:

Таблица 44

Расчет стоимости улучшений затратным подходом

Показатели	Значение показателя
Наименование объекта	Административно-торговое здание с подземной парковкой
Снс, рублей без НДС	1 768 394 952
Физический износ, %	3,00%
Функциональный износ, %	0
Внешний износ, %	0
Совокупный износ, %	0
Стоимость замещения улучшений, рублей без НДС	1 715 343 104

6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Земельный участок под оцениваемыми объектами принадлежит на праве аренды. Стоимость права аренды земельного участка определена в п. 6.3.1. настоящего отчета. Таким образом, стоимость объекта недвижимости затратным подходом равна сумме стоимости улучшения и стоимости земельного участка и составляет на дату оценки:

Таблица 45

Наименование	Величина, руб.
Стоимость оцениваемого улучшений (строения), рублей	1 715 343 104
Стоимость права аренды земельного участка, рублей	51 975 590
Стоимость объекта оценки затратным подходом, рублей без НДС	1 767 318 694

Таким образом, стоимость административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: определенная затратным подходом составляет на дату проведения оценки, без учета НДС:

1 767 318 694 Рублей.

6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!

Анализируя применимость каждого подхода для сегодняшних экономических условий можно сказать следующее:

1. Затратный подход к оценке показывает объем затрат, необходимый для создания объекта, аналогичного оцениваемому. При расчетах использованы достоверные данные об инвестиционных нормативах и величине инфляции. Величины потери стоимости учтены начисляемыми видами износов. Однако затратный подход достаточно статичен, и не способен в полной мере отразить действительные интересы инвесторов, и в меньшей степени отражает текущую рыночную конъюнктуру. Ему присвоен удельный вес 0,14.

2. Сравнительный подход в наибольшей степени соответствует поставленным целям оценки. По сравнительному подходу оценка производилась методом прямого сравнительного анализа продаж. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за сопоставимый по качеству и полезности объектов. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Специфика российского и регионального рынков недвижимости в том, что практически отсутствует информация о реальных ценах сделок с объектами недвижимости. Оценщику приходится корректировать цены предложения выставленных на продажу объектов, что усиливает степень влияния экспертного мнения на результат. Учитывая степень соответствия сравнительного подхода целям оценки, а также учитывая полноту и достоверность исходных данных, участвующих в расчетах данному подходу присвоен удельный вес – 0,70.

3. Доходный подход наилучшим образом отражает намерения инвестора. Оценка доходным подходом позволяет получить сегодняшнюю стоимость всех будущих денежных поступлений, которые принесет оцениваемый объект. При расчете стоимости методом капитализации использовалась достоверная информация об уровне процентных ставок, ставках арендной платы, использовалась другая информация с рынка. В настоящее время помещения объекта сдаются в аренду. Доходному подходу присвоен удельный вес – 0,16.

Определение весов для каждого подхода в оценке Объекта приведено в таблице ниже:

Таблица 46