- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
Расчет физического износа здания Для своего объекта
Конструктивные элементы |
Удельный вес эл-та, % |
Описание дефектов |
Источник данных оценки величины износа |
Всего физический износ элемента, % |
Удельный физический износ объекта, % |
Фундаменты |
1,32 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 3 |
5% |
0,07% |
Каркас |
1,81 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 19 |
5% |
0,09% |
Стены наружные с отделкой |
4,29 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 12 |
5% |
0,21% |
Внутренние стены и перегородки |
3,51 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 12, 21 |
5% |
0,18% |
Перекрытия и покрытия |
7,71 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 27, 30 |
5% |
0,39% |
Кровля |
1,42 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 44 |
10% |
0,14% |
Окна и балконные двери |
5,21 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 55, 57 |
5% |
0,26% |
Полы |
11,24 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 49, 52, 53 |
5% |
0,56% |
Отделка потолков, внутренних стен и перегородок |
14,48 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 59, 51, 62, 63 |
5% |
0,72% |
Прочие конструкции |
1,83 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р), табл. 65, 66, 67, 68, 69 |
0% |
0,00% |
Инженерные системы |
47,18 |
Отличное состояние |
ВСН 53-86(р) |
0% |
0,00% |
Всего |
100 |
|
|
|
3,00% |
Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. Здание построено несколько лет назад, естественно, отличаются от современных. Это отличие может быть многогранно: большие капитальные или эксплуатационные расходы, худшие технические характеристики, использование устаревших технологий и материалов и т.д. Все это снижает привлекательность стареющих основных фондов и приводит к их обесцениванию. Анализ факторов функционального износа приведен в таблице ниже:
Таблица 43
Факторы функционального износа |
Признаки функционального износа |
Качественная характеристика имеющихся признаков функционального износа |
Количественная оценка величины износа, % |
Устранимый функциональный износ |
|||
Недостатки, требующие добавления элементов |
Элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам |
Рассматриваемый объект проектировался как административно-торговое здание с подземной парковкой. В настоящее время помещения здания вполне соответствуют своему назначению и удовлетворяют требованиям действующих СНиПов. Признаки износа по данному критерию отсутствуют. |
0% |
Недостатки, требующие замены или модернизации элемента |
Позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам |
Помещения удовлетворяют действующим нормативам по организации противопожарной сигнализации, имеют соответствующее нормативам учетное оборудование. |
0% |
Сверхулучшения |
Позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов |
Рассматриваемые помещения не имеют элементов, которые можно было бы рассматривать как сверхулучшения. |
0% |
Неустранимый функциональный износ |
Устаревшие объемно-планировочные и конструктивные характеристики оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства |
Здание капитальное, имеет все необходимые удобства. Объект построен по современным технологиям строительства. Капитальные и эксплуатационные затраты не превышают среднего для рынка значения. |
0% |
ИТОГО: |
|
|
0% |
Таким образом, функциональный износ оцениваемого здания равен 0%.
Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и даже политическими сдвигами и изменениями. Поскольку кардинальных изменений, относящихся по характеру к отмеченным, не выявлено, то внешний износ не начислялся.
Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки приравнивается к значению физического износа, рассчитанного выше.