6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
Далее был рассчитан совокупный износ и стоимость улучшений.
Совокупный износ может определяться непосредственно путем осмотра здания и анализа износа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость, или же с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы здания. Он также может рассчитываться косвенно с использованием подходов с точки зрения дохода или рыночных сопоставлений.
Существует три метода, используемые для определения степени износа:
Метод разбиения. При использовании этого метода отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний. Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый. Каждый компонент износа определяется отдельно с использованием инженерных и визуальных методов.
Метод срока жизни. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни улучшений и их эффективного возраста.
Метод экстракции или рыночный метод. Данный метод позволяет рассчитывать износ непосредственно на основании анализа рыночных данных.
В настоящем отчете для определения степени износа здания использован метод разбиения. Физический износ включает любое изнашивание объекта недвижимости: от потускневшей краски до разрушения конструкций; износ может быть либо устранимым, либо неустранимым. Функциональный износ означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени, современным стандартам. Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами; всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.
Совокупный износ определяется по формуле:
где: И сов - совокупный износ;
И физ, И функ, И внеш - выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения – физического, функционального и внешнего (экономического).
Физический износ для здания рассчитан в соответствии с Правилами оценки физического износа зданий ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате осмотра.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 – 71 ВСН 53-86(р).
Физический износ здания следует определять по формуле:
где: И физ - физический износ здания, %;
И физ ki - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li - коэффициент, соответствующий доле стоимости нового строительства отдельной конструкции, элемента или системы в общей стоимости нового строительства здания;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли отдельных конструкций, элементов и систем в общей стоимости здания, (в %) принимаются по укрупненным показателям стоимости нового строительства здания, приведенным в Справочнике «Общественные здания» для соответствующего аналога.
Расчет физического износа здания проведен в процентах. Значения стоимости нового строительства отдельных конструктивных элементов здания рассчитаны умножением стоимости нового строительства здания на удельный вес (долю стоимости нового строительства) отдельных конструктивных элементов здания. Расчет величины физического износа оцениваемого здания приведен в таблице ниже:
Таблица 42