- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
Показатели |
Значение показателя |
Источник информации |
Наименование объекта |
Административно-торговое здание с подземной парковкой |
Технический паспорт здания литер А от |
Назначение |
Административное, торговое |
Технический паспорт здания литер А от |
Описание конструктивных элементов |
|
Осмотр объекта |
Вид внутренней отделки |
|
Осмотр объекта |
Группа капитальности |
I |
Технический паспорт здания литер А |
Этажность |
9 |
Технический паспорт здания литер А от |
Площадь застройки, кв.м |
2 067,4 |
Технический паспорт здания литер А |
Строительный объем, куб. метров |
61 094 |
Технический паспорт здания литер А от |
Площадь общая, кв. метров, в том числе: |
13 816,00 |
Технический паспорт здания литер А от |
Площадь торговых помещений, кв.м. |
4 570,30 |
Технический паспорт здания литер А от |
Площадь офисных помещений, кв.м. |
5 798,00 |
Технический паспорт здания литер А от |
Площадь паркинга, кв. м. |
3 447,70 |
Технический паспорт здания литер А от |
Год постройки |
2007 |
Технический паспорт здания литер А от |
Дата определения стоимости |
13.12.2011 |
|
Источник информации об аналоге |
Справочник "Общественные здания". Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.: ООО "КО-Инвест", 2005, табл. 3.3.3.074 |
|
Наименование аналога |
Офисное здание от 5 до 11 этажей |
|
Цена 1 куб.м объёма аналога в ценах 2005 г., рублей с отделкой |
11657,78 |
|
Строительный объем, куб. метров |
61094 |
|
Поправка к стоимости 1 кв.м с учетом климатического района |
1,086 |
Регионально-экономический коэффициент в соответствие с р.5.1. Справочника |
Коэффициент корректировки по конструктивным решениям |
1,00 |
|
Индекс изменения сметной стоимости СМР на 1 квартал 2005г для Сверд. Обл. |
2,52 |
Приложение к Письму № 645-ВГ/70 Росстроя РФ, г. Москва, 25.02.2005 г. |
Индекс изменения сметной стоимости СМР на IV квартал 2011г для Сверд. Обл |
5,01 |
Приложение № 1 к Письму Минрегиона России от 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 |
Коэффициент перехода от цен 01.01.05 к ценам на дату оценки |
1,9881 |
Расчетно (5,01/2,52) |
Прибыль девелопера, % |
15,0% |
УПБС-2001 |
Стоимость нового строительства без НДС, рублей |
1 768 394 952 |
|