- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
Параметр |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Наименование |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Цена, рублей |
|
30 000 000 |
19 900 000 |
15 000 000 |
Местоположение земельного участка |
|
|
|
|
Ценовой пояс |
центр |
1-й |
центр |
центр |
Дата действия цены |
|
|
|
|
Тип цены |
|
цена проданного на торгах объекта |
цена проданного на торгах объекта |
цена проданного на торгах объекта |
Поправка на тип цены (на уторгование) |
|
0,90 |
0,90 |
0,90 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
27 000 000 |
17 910 000 |
13 500 000 |
Общая площадь участка, кв.м |
2 309,00 |
1 137,0 |
524,0 |
440,0 |
Цена за кв.м., рублей |
|
23 747 |
34 179 |
30 682 |
Объем передаваемых прав |
Право аренды |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Поправка на объем передаваемых прав |
|
0,70 |
0,70 |
0,70 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
16 623 |
23 926 |
21 477 |
Поправка на месторасположение |
|
1,32 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
21 942 |
23 926 |
21 477 |
Целевое использование участка |
Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство административно- торгового здания с подземной парковкой автомашин. |
Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство офисного здания. |
Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство торгово-офисного здания. |
Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство офисного здания. |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
21 942 |
23 926 |
21 477 |
Кол-во корректировок |
|
3 |
2 |
2 |
Весовые коэффициенты |
|
0,2500 |
0,3750 |
0,3750 |
Значение, рублей |
|
5 485,49 |
8 972,09 |
8 053,98 |
Стоимость права аренды 1 кв.м земельного участка сравнительным подходом, рублей |
22 510 |
|
|
|
Стоимость права аренды земельного участка сравнительным подходом, рублей |
51 975 590 |
|
|
|
Таким образом, стоимость права аренды рассматриваемого земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет на дату проведения оценки: