6.3.1.2. Сравнительный подход

На сравнительном подходе к оценке земельного участка основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На момент оценки Оценщику удалось обнаружить предложения на продажу земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. Поэтому применение сравнительного подхода к оценке земельного участка возможно с применением метода сравнимых продаж.

На этапе сбора информации установлено отсутствие документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщики использовали данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников:

• Коммерческие предложения в разделе «Недвижимость» регионального портала «Екатеринбург он-лайн» www.e1.ru;

• Официальный сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru.

Такой подход, по мнению Оценщику, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, оценщиками в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Метод сравнимых продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

- корреляционно – регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов, сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об объектах-аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в таблицу ниже.

Таблица 38

Объекты, выбранные в качестве аналогов для рассматриваемого земельного участка

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	http://www.e1.ru/business/realty/3438902.html	http://www.e1.ru/business/realty/3493302.html	http://www.e1.ru/business/realty/2918732.html
Наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Характеристика	Ц-2. Размер участка ~25х45м. Частная собственность. Продам ½ доли	Земля находится в самом центре города перед пересечением улиц Гоголя и Малышева. Все в собственности.	для строительства офисного здания в центре города (5 этажей, на 1-м – парковка). Имеется рабочий проект. Площадь участка 440 кв.м
Цена, рублей	30 000 000	19 900 000	15 000 000
Общая площадь участка, кв. м.	1 137,0	524,0	440,0
Месторасположение	г. Екатеринбург, Пионерский, ул.Омская 21	г. Екатеринбург, Центр, ул.Гоголя 10	г. Екатеринбург, Центр, ул. Тургенева 26
Дата действия цены	13.12.2011	13.12.2011	13.12.2011
Тип цены	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта
Продавец
Объем передаваемых прав	собственность	собственность	собственность
Целевое использование участка	Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство административно- торгового здания с подземной парковкой автомашин.	Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство офисного здания.	Категория земель: земли поселений. Целевое использование: под строительство торгово-офисного здания.
Физические характеристики участка	пригоден для строительства	пригоден для строительства	пригоден для строительства
Развитие инфраструктуры	Автоподъезд, коммуникации	Автоподъезд, коммуникации	Автоподъезд, коммуникации

В результате проведенных исследований рынка недвижимости г. Екатеринбурга, сравнения рассматриваемого земельного участка с предлагаемыми к продаже и после консультаций с риэлторами, мы сочли нужным сделать ряд поправок от сравнительных объектов к рассматриваемому.

Поправка на дату учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Данная поправка в расчётах не применялась, поскольку предложения, выявленные в результате анализа рынка, актуальны на дату проведения оценки. Соответственно, поправочный коэффициент на дату равен 1.

Поправка на тип цены (на уторгование) применяется к тем объектам-аналогам, где в расчет приняты цены предложения. В ходе консультаций с риэлторами установлено, что снижение цены предложения в ходе переговоров составляет, как правило, в среднем 5-15%. Поправочный коэффициент на цены предложения принят равным среднему значению выше обозначенного диапазона 0,90. Обоснуйте почему принимаете!

Поправка на местоположение учитывает различие в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям. Аналоги №№ 2 и 3, как и объект оценки, расположены в центре г. Екатеринбурга, Аналог № 1 расположен в Пионерском районе. Соответственно, для аналога № 1 был рассчитан поправочный коэффициент на местоположение.

Поправка была рассчитана соотношением цен на офисную недвижимость в районе расположения объекта оценки и аналогов. Цены за 1 кв.м приведены в Журнале «Недвижимость» № 49 (729) от 12.12.2011г. (http://nedv.info/archive?year=2011)

Таблица 39

Расчет поправки на местоположение для земельных участков

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение земельного участка
Ценовой пояс	Центр	1 пояс	Центр	Центр
Продажа 1 кв.м. офисных помещений, руб.	83 172	63119	83 172	83 172
Относительная поправка		1,32	1,00	1,00

Поправка на целевое использование позволяет скорректировать цену сопоставимых земельных участков в зависимости от их назначения. Величина поправочного коэффициента рассчитана как соотношение кадастровой стоимости 1 кв. м. рассматриваемого участка при текущем целевом назначении и целевом назначении, предусмотренном у аналогов. В данном случае объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют одинаковое целевое назначение, в связи с чем, поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на объем передаваемых прав. Изучив рынок и проконсультировавшись с представителями риэлторских компаний и аукционных домов, проводящих земельные аукционы, Оценщик установил, что максимальная поправка для земельных участков, находящихся в аренде, в отличие от собственности, достигает 30 % (данная поправка также подтверждается в учебно-практическом пособии Н.П.Бобровой «Некоторые аспекты теории и практики оценки земли» (стр. 30, п. 4. раздела «Приложения»), НО «Фонд развития общества оценщиков», Москва, 2004 г.).

Рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка рассчитана как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Весовые коэффициенты присвоены в зависимости от достоверности и полноты информации по каждому объекту-аналогу и близости его характеристик объекту оценки. Таким образом, наибольший вес присвоен аналогам, по которым проведено наименьшее количество корректировок. Формула для расчета удельного веса такова:

где: d_i - весовой коэффициент i-того аналога;

q_i - количество внесенных поправок к цене i-того аналога;

n - количество аналогов всего

Расчет стоимости права аренды рассматриваемого земельного участка сравнительным подходом приведен в таблице ниже:

Таблица 40