6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Стоимость 1 кв.м. объектов сравнительным подходом получена как средневзвешенная по объектам-аналогам.
Весовые коэффициенты присвоены в зависимости от достоверности и полноты информации по каждому объекту-аналогу и близости его характеристик объекту оценки. Таким образом, наибольший вес присвоен аналогам, по которым проведено наименьшее количество корректировок. Формула для расчета удельного веса такова:
где: di - весовой коэффициент i-того аналога;
qi - количество внесенных поправок к цене i-того аналога;
n - количество аналогов всего
Расчет стоимости оцениваемых помещений в рамках сравнительного подхода приведен в таблицах ниже.
Таблица 34
Расчет стоимости торговых помещений здания
Параметры сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Наименование |
Торговые площади |
Торговые площади |
Торговые площади |
Торговые площади |
Торговые площади |
Торговые площади |
Цена, рублей с НДС (18%) |
|
200 000 000 |
125 000 000 |
52 000 000 |
1 000 000 000 |
67 200 000 |
Цена, рублей без НДС |
|
169 491 525 |
105 932 203 |
44 067 797 |
847 457 627 |
56 949 153 |
Адрес |
|
|
|
|
|
|
Дата действия цены |
|
|
|
|
|
|
Поправка на дату |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
169 491 525 |
105 932 203 |
44 067 797 |
847 457 627 |
56 949 153 |
Тип цены |
|
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Поправка на тип цены (на уторгование) |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
161 016 949 |
100 635 593 |
41 864 407 |
805 084 746 |
54 101 695 |
Характер финансовых расчетов |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Поправка на характер финансовых расчетов |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
161 016 949 |
100 635 593 |
41 864 407 |
805 084 746 |
54 101 695 |
Поправка на месторасположение, рублей |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
161 016 949 |
100 635 593 |
41 864 407 |
805 084 746 |
54 101 695 |
Общая площадь помещений, кв.м |
3 312,7 |
1 000,0 |
564,0 |
221,0 |
5 169,3 |
280,0 |
Стоимость 1 кв. м. рублей |
|
161 017 |
178 432 |
189 432 |
155 743 |
193 220 |
Поправка на масштаб |
|
0,93 |
0,93 |
0,93 |
1,10 |
0,93 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
149 746 |
165 942 |
176 171 |
171 318 |
179 695 |
Класс качества помещений |
Premium |
Standart |
Standart |
Premium |
Standart |
Standart |
Стоимость 1 куб. м помещений данного уровня в ценах 2005 года |
11 657,8 |
9 508,8 |
9 508,8 |
11 657,8 |
9 508,8 |
9 509,8 |
Источник информации |
Справочник "Общественные здания". Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.: ООО "КО-Инвест", 2005, табл. 3.3.3.074 |
|||||
Поправка на класс качества |
|
1,23 |
1,23 |
1,00 |
1,23 |
1,23 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
183 589 |
203 445 |
176 171 |
210 036 |
220 283 |
Состояние помещений |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Физический износ, % |
3,00% |
15,00% |
15,00% |
15,00% |
5,00% |
5,00% |
Поправка на физический износ |
|
1,141 |
1,141 |
1,141 |
1,021 |
1,021 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
209 507 |
232 166 |
201 043 |
214 458 |
224 921 |
Кол-во внесенных корректировок |
|
3 |
3 |
2 |
3 |
3 |
Весовые коэффициенты |
|
0,1818 |
0,1818 |
0,2727 |
0,1818 |
0,1818 |
Значение, рублей |
|
38 092 |
42 212 |
54 830 |
38 992 |
40 895 |
Стоимость 1 кв.м. торговых помещений сравнительным подходом без НДС, рублей |
215 021 |
|
|
|
|
|
Стоимость торговых помещений сравнительным подходом без НДС, рублей |
712 300 260 |
|
|
|
|
|
Таблица 35
Расчет стоимости офисных помещений здания
Параметры сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Наименование |
Офисные площади |
Офисные площади |
Офисные площади |
Офисные площади |
Офисные площади |
Цена, рублей с НДС (18%) |
|
194 656 000 |
32 000 000 |
120 000 000 |
25 926 000 |
Цена, рублей без НДС |
|
164 962 712 |
27 118 644 |
101 694 915 |
21 971 186 |
Адрес |
|
|
|
|
|
Дата действия цены |
|
|
|
|
|
Поправка на дату |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
164 962 712 |
27 118 644 |
101 694 915 |
21 971 186 |
Тип цены |
|
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Поправка на тип цены (на уторгование) |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
156 714 576 |
25 762 712 |
96 610 169 |
20 872 627 |
Характер финансовых расчетов |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Поправка на характер финансовых расчетов |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
156 714 576 |
25 762 712 |
96 610 169 |
20 872 627 |
Поправка на месторасположение, рублей |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
156 714 576 |
25 762 712 |
96 610 169 |
20 872 627 |
Общая площадь помещений, кв.м |
4 499,2 |
1 232,0 |
162,1 |
800,0 |
174,0 |
Стоимость 1 кв. м. рублей |
|
127 203 |
158 931 |
120 763 |
119 958 |
Поправка на масштаб |
|
0,93 |
0,93 |
0,93 |
0,93 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
118 299 |
147 806 |
112 309 |
111 561 |
Класс качества помещений |
Premium |
Premium |
Premium |
Standart |
Premium |
Стоимость 1 куб. м помещений данного уровня в ценах 2005 года |
11 657,8 |
11 657,8 |
11 657,8 |
9 508,8 |
11 657,8 |
Источник информации |
Справочник "Общественные здания". Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.: ООО "КО-Инвест", 2005, табл. 3.3.3.074 |
||||
Поправка на класс качества, рублей |
|
1,00 |
1,00 |
1,23 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
118 299 |
147 806 |
137 691 |
111 561 |
Состояние |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Физический износ, % |
3,00% |
10,00% |
10,00% |
5,00% |
10,00% |
Поправка на физический износ |
|
1,078 |
1,078 |
1,021 |
1,078 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
127 500 |
159 302 |
140 590 |
120 238 |
Кол-во внесенных корректировок |
|
2 |
2 |
3 |
2 |
Весовые коэффициенты |
|
0,2727 |
0,2727 |
0,1818 |
0,2727 |
Значение, рублей |
|
34 773 |
43 446 |
25 562 |
32 792 |
Стоимость 1 кв.м. офисных помещений сравнительным подходом без НДС, рублей |
136 573 |
|
|
|
|
Стоимость офисных помещений сравнительным подходом без НДС, рублей |
614 469 242 |
|
|
|
|
Таблица 36
Расчет стоимости парковочного машиноместа
Параметры сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Наименование |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Цена, рублей с НДС (18%) |
|
950 000 |
1 150 000 |
1 100 000 |
1 190 000 |
Цена без НДС, рублей |
|
805 085 |
974 576 |
932 203 |
1 008 475 |
Адрес |
|
|
|
|
|
Дата действия цены |
|
|
|
|
|
Поправка на дату |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
805 085 |
974 576 |
932 203 |
1 008 475 |
Тип цены |
|
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Поправка на тип цены (на уторгование) |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
764 831 |
925 847 |
885 593 |
958 051 |
Поправка на месторасположение |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
764 831 |
925 847 |
885 593 |
958 051 |
Общая площадь 1 машиноместа, кв.м |
2 426,6 |
18 |
20 |
16 |
16,5 |
Цена за 1 кв.м , рублей |
|
42 491 |
46 292 |
55 350 |
58 064 |
Состояние |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Физический износ, % |
3,00% |
10,00% |
10,00% |
10,00% |
10,00% |
Поправка на физический износ |
|
1,078 |
1,078 |
1,078 |
1,078 |
Цена с учетом поправки, рублей |
|
45 805 |
49 903 |
59 667 |
62 593 |
Кол-во внесенных корректировок |
|
2,00 |
2,00 |
2,00 |
2,00 |
Весовые коэффициенты |
|
0,2500 |
0,2500 |
0,2500 |
0,2500 |
Значение, рублей |
|
11 451 |
12 476 |
14 917 |
15 648 |
Стоимость 1 кв.м. парковочной площади сравнительным подходом без НДС, рублей |
54 492 |
|
|
|
|
Стандартная площадь 1 парковочного места, кв.м. |
18 |
|
|
|
|
Стоимость 1 парковочного места сравнительным подходом без НДС, рублей |
980 854 |
|
|
|
|
Далее реализован второй этап выполнения расчетов стоимости сравнительным подходом, где стоимости помещений суммируются для определения единой стоимости объекта оценки – торгово-административного здания с подземной парковкой. Расчет приведен в таблице ниже.
Таблица 37
Этаж здания |
Стоимость 1 парковочного места сравнительным подходом без НДС, рублей/Стоимость 1 кв.м. помещений сравнительным подходом без НДС, рублей |
Количество парковочных мест/ Основная площадь помещений, кв.м. |
Стоимость этажа без НДС, рублей |
минус 2-й этаж (парковка) |
980 854 |
41 |
40 215 009 |
минус 1-й этаж (парковка) |
980 854 |
27 |
26 483 054 |
1 этаж (торговые помещения) |
215 021 |
621,5 |
133 635 588 |
2 этаж (торговые помещения) |
215 021 |
790,2 |
169 909 640 |
3 этаж (торговые помещения) |
215 021 |
874,2 |
187 971 409 |
4 этаж (торговые помещения) |
215 021 |
1026,8 |
220 783 623 |
5 этаж (офисные помещения) |
136 573 |
859,2 |
117 343 209 |
6 этаж (офисные помещения) |
136 573 |
1030,5 |
140 738 102 |
7 этаж (офисные помещения) |
136 573 |
1085,5 |
148 249 596 |
8 этаж (офисные помещения) |
136 573 |
945,6 |
129 143 085 |
9 этаж (офисные помещения) |
136 573 |
578,4 |
78 993 613 |
ИТОГО Стоимость здания в рамках сравнительного подхода, руб. без НДС |
1 393 465 928 |
||
Таким образом, стоимость административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г определенная доходным подходом, составляет на дату проведения оценки, без учета НДС: