6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов

В результате проведенных исследований рынка недвижимости г. Екатеринбурга, сравнения рассматриваемых объектов с предлагаемыми и после консультаций с риэлтерами и со строителями-экспертами, оценщик счёл нужным сделать ряд поправок от сравнительных объектов к рассматриваемому.

Поправка на дату учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Данная поправка рассчитывается на основании ретроспективных данных, в частности индекса потребительских цен, публикуемых Министерством экономического развития и торговли РФ (www.economy.gov.ru). Данная поправка в расчётах не применялась, поскольку предложения, выявленные в результате анализа рынка, датированы близко к дате оценки. Поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на характер финансовых расчетов учитывает порядок внесения платежей, в данном случае предполагается, что во всех случаях оплата будет произведена немедленно и в полном объеме.

Поправка на тип цены (на уторгование) применяется к тем аналогам, где в расчет приняты цены предложения. В ходе консультаций с риэлторами установлено, что снижение цены предложения в ходе переговоров составляет, как правило, в среднем 5-10 %. Учитывая размер, состав недвижимости, престижность местоположения поправочный коэффициент на цены предложения принят равным минимальному значению выше обозначенного диапазона 0,95.

Поправка на местоположение учитывает различие в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям.

Рассматриваемые объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены в центре г. Екатеринбурга. Соответственно, поправочный коэффициент на местоположение равен 1.

Поправка на величину площади (на масштаб) учитывает тот факт, что большие по величине объекты продаются на рынке по меньшей цене в расчете на 1 кв. м. Поправка на масштаб принята в соответствии с таблицей 2.5. корректирующих коэффициентов с учетом различий в площади Справочника оценщика «УПСС. Общественные здания»,- М,: КО-ИНВЕСТ, 2005г. Поправки вводятся на все отличающиеся характеристики у аналога и объекта оценки!

Расчет поправки на величину площади приведен в таблицах ниже:

Таблица 31

Расчёт поправки на масштаб для торговых помещений

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Наименование	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади
Адрес
Общая площадь зданий, кв.м	3 312,70	1 000,00	564,00	221,00	5 169,30	280,00
Соотношение Sоц/Sан	1,00	3,31	5,87	14,99	0,64	11,83
Источник информации о поправке к единичной стоимости	Справочник Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.: ООО "КО-Инвест", 2005, табл. 2.5.
Поправка на масштаб		0,93	0,93	0,93	1,10	0,93

Таблица 32

Расчёт поправки на масштаб для офисных помещений

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Наименование	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади
Адрес
Общая площадь зданий, кв.м	4 499,20	1 232,00	162,10	800,00	174,00
Соотношение Sоц/Sан	1,00	3,65	27,76	5,62	25,86
Источник информации о поправке к единичной стоимости	Справочник Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.: ООО "КО-Инвест", 2005, табл. 2.5.
Поправка на масштаб		0,93	0,93	0,93	0,93

Поправка на класс качества помещения учитывает различие в качестве строительства и типе и качестве отделки здания и определена параметрическим методом как соотношение стоимости строительства 1 куб. м. оцениваемого здания и здания-аналога. Величина стоимости строительства 1 куб. м. здания рассчитана на базе удельных показателей стоимости строительства аналогичных зданий, приведенных в Справочнике оценщика «УПСС. Общественные здания»,- М,: КО-ИНВЕСТ, 2005г.

Поправка на физический износ, которая учитывает степень износа оцениваемого здания. Корректировочный коэффициент рассчитывается параметрическим методом как соотношение остаточных стоимостей оцениваемого здания и значения остаточной стоимости зданий-аналогов по формуле:

где: К _{И физ.} - поправка на физический износ;

И _{физ о.о.} - средний коэффициент физического износа оцениваемых зданий (расчёт приведен в рамках затратного подхода);

И _{физ ан.} - коэффициент износа сопоставимых объектов определен методом экспертных оценок на основании консультаций с продавцами объектов недвижимости, а также по фотоматериалам, приведенным на интернет - порталах источников предложения. Коэффициенты износа аналогов определены в соответствии со шкалой экспертных оценок физического износа зданий:

Таблица 33

^{Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости} **

Физ. износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов	Общая характеристика технического состояния	Оценка технического состояния
0-20	Повреждений и деформаций нет. Также отсутствуют следы устранения дефектов.	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют	Имеются отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта в целом и могут быть устранены в ходе текущего ремонта	Хорошее
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках.	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с усилием.	Объект в целом пригоден для эксплуатации, однако, требует ремонта уже на данной стадии эксплуатации	Удовлетворительное
41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.	Эксплуатация объекта возможна лишь при условии проведения ремонта.	Неудовлетворительное
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в т. ч. от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.	Состояние объекта аварийное. Выполнение им своих функций возможно лишь при проведении ремонтных работ или полной замены отдельных узлов и деталей.	Аварийное

^**Информационный источник: МОК-Информ: е-mail: mok@valnet.ru Опубликовано на сайте www.ValNet.ru