- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
Параметры сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Источник информации |
|
|
|
|
Продавец |
|
|
|
|
Наименование |
Офисные помещения |
Офисные помещения |
Офисные помещения |
Офисные помещения |
Краткая характеристика объекта |
БЦ Онегин-Плаза, 3 этаж целиком, 16 этажного здания |
Офисное помещение с отдельным входом на 1 этаже. Вход с ул. Радищева. |
Предлагаем помещение, расположенное на первом этаже БЦ "Манхеттен", четырех-этажный атриум, двухконтурная система электроснабжения (бытовая и компьютерная), централизованная приточно-вытяжная вентиляция (на каждом этаже и в каждом блоке отдельная установка), новейшие системы пожаротушения, пожарная сигнализация, сблокированная с пожарной автоматикой, интеллектуальные системы безопасности, в т.ч. централизованные системы видеонаблюдения, охранной сигнализации. Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории, трехуровневый подземный паркинг, наземная парковка перед зданием. Характеристики помещения: Первый этаж, отдельный вход с улицы Мамина-Сибиряка, площадь – 800 кв.м, свободная планировка, панорамное остекление. |
Новый современный офис с отдельным входом, евроремонт, мебель. Въезд через шлагбаум, свободная парковка. |
Цена с НДС, рублей |
194 656 000 |
32 000 000 |
120 000 000 |
25 926 000 |
Общая площадь помещений, кв.м |
1 232,0 |
162,1 |
800,0 |
174,0 |
Адрес |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Р.Люксембург 49 |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Радищева 33 |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Мамина-Сибиряка 101 |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Никонова 10 |
Дата действия цены |
13.11.2011г. |
13.11.2011г. |
13.11.2011г. |
13.11.2011г. |
Тип цены |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Таблица 30
Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
Параметры сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Источник информации |
|
|
|
|
Продавец |
|
|
|
|
Наименование |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Подземный паркинг |
Материал стен |
ж.б. конструкции |
ж.б. конструкции |
ж.б. конструкции |
ж.б. конструкции |
Цена с НДС, рублей |
950 000 |
1 150 000 |
1 100 000 |
1 190 000 |
Общая площадь 1 машино места, кв.м |
18 |
20 |
16 |
16,5 |
Адрес |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Маршала Жукова 12 |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Фролова 29 |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Белинского 32 |
г. Екатеринбург, Центр, ул. Шейнкмана 119 |
Дата действия цены |
13.11.2011г. |
13.11.2011г. |
13.11.2011г. |
13.11.2011г. |
Тип цены |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |