6.2.2. Информация по объектам-аналогам

На этапе сбора информации выяснилось, что в открытом доступе отсутствует достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объектов оценки с ценами объектов-аналогов Оценщики использовали данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников:

• Коммерческие предложения в разделе «Недвижимость» регионального портала «Екатеринбург он-лайн» www.e1.ru;

• Официальный сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru.

Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиками в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в таблицы ниже.

Аналоги выбираете применительно к вашему объекту оценки! Таблица 28

Объекты, выбранные в качестве аналогов для торговых помещений

Параметры сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 4	Аналог 4	Аналог 5
Источник информации
Продавец
Наименование	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади	Торговые площади
Краткая характеристика объекта	Магазин, Общая площадь: 1000 кв. м Этажность: 3	Продается помещение в самом центре - ул. 8-Марта, 13. Первый этаж, отдельный вход. Высота потолков - 3,5 метра. Мощность по эл/эн - 85 кВт. Выход из метро - в 30 метрах.	Помещение в центре города. В помещении заменены коммуникации, сделана новая разводка.	Здание 3 этажное "Мытный двор", торговые площади, действующие магазины	Торгово-развлекательный центр Призма возведен на перекрестке улиц Стрелочников-Невьянский-Европейская продаются площади, расположенные на первом этаже: -378 кв.м. – помещение имеет два отдельных входа; -283 кв.м. – помещение имеет один отдельный вход с улицы; -93 кв.м. – помещение расположено в центральном проходе первого этажа, непосредственно возле входа на эскалатор; -91 кв.м. – помещение расположено в центральном проходе первого этажа. Высота потолков «в чистоте» 4 м.
Цена с НДС, рублей	200 000 000	125 000 000	52 000 000	1 000 000 000	67 200 000
Общая площадь помещений, кв.м	1 000,0	564,0	221,0	5 169,3	280,0
Адрес	г. Екатеринбург, Центр, ул. Малышева 84	г. Екатеринбург, Центр, ул. 8 Марта 13	г. Екатеринбург, Центр, ул. Ленина 13А	г. Екатеринбург, Центр, ул. 8 Марта 8/д	г. Екатеринбург, Центр, ул. Стрелочников 41
Дата действия цены	13.11.2011г.	13.11.2011г.	13.11.2011г.	13.11.2011г.	13.11.2011г.
Тип цены	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта	цена выставленного на продажу объекта

Таблица 29