6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода

Доходная стоимость оцениваемого здания определена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Расчет по приведенной выше схеме приводит к получению стоимости доходным подходом оцениваемого здания. На основе произведённых расчетов по приведенной выше схеме нами была определена стоимость объектов в рамках доходного подхода, результаты расчётов сведены в таблицу ниже.

Таблица 27

Наименование показателя	Значение показателя
Общая площадь помещений, кв.м	13 816,0
Площадь помещений, пригодных для сдачи в аренду, кв.м, в т.ч.:	8 235,9
административные помещения, кв.м.	4 841,3
торговые помещения, кв.м.	3 394,6
парковочные места, шт	68
Сумма арендой платы за торговые/административные помещения, без НДС, рублей в месяц	14 501 772
Ставка аренды за одно парковочное место без НДС, рублей за 1 кв.м в месяц	5 080
Потенциальный валовый доход (ПВД), рублей	178 166 544
Поправка на недозагрузку, %	5%
Поправка на недосбор платежей, %	1%
Коэффициент загрузки (Кз)	0,94
Эффективный валовой доход (ЭВД), рублей	167 565 635
Эксплуатационные расходы за год, руб.	10 877 645
Расходы по управлению объектом 3% от ПВД, рублей	5 344 996
Остаточная стоимость здания на. руб.	153 607 600
Ставка налога на имущество годовая, %	2,20%
Сумма налога на имущество, руб./год	3 379 367
Сумма арендной платы за земельный участок, руб./год	1 527 539
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб.	146 436 087
Ставка дисконтирования, %	13,74%
Норма возврата капитала, %	1,03%
Ставка капитализации, %	14,77%
Стоимость объекта недвижимости доходным подходом, рублей без НДС	991 380 427

Таким образом, стоимость административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г. определенная доходным подходом, составляет на дату проведения оценки, без учета НДС:

991 380 427 Рублей

6.2. Сравнительный подход

6.2.1. Общие понятия

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиками были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.