Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц

Источник информации	Продавец	Назначение	Местоположение		Площадь, кв.м.	Ставка арендной платы, руб./парковочное место
		Паркинг	Екатеринбург, Центр		18	6000
		Паркинг	Екатеринбург, Парковый		18	6000
		Паркинг	Екатеринбург, Центр		18	6000
		Паркинг	Екатеринбург, Центр		18	6000
Средняя ставка аренды за одно парковочное место, рублей с НДС						6000
Ставка аренды за одно парковочное место без НДС, рублей за 1 кв.м в месяц						5080
Количество парковочных мест в паркинге здания, шт.						68
Сумма арендой платы за пользование парковочными местами, без НДС, рублей в месяц						345 440

Эффективный валовой доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год с учетом коэффициента загрузки.

Учитывая местоположение, качественные характеристики объектов и то, что часть помещений будет пустовать в момент перезаключения договоров аренды или поиска новых арендаторов в течение года, принят коэффициент загрузки помещений (Кз).

Этот коэффициент учитывает влияние двух компонент: потерь от недозагрузки площадей и потерь при сборе платежей, вызванных неплатежеспособностью арендатора. Основываясь на информации от Заказчика, уровень недозагрузки определен на уровне 5%. Потери при сборе платежей, вызываемые неплатежеспособностью арендаторов приняты равными 1%.

Соответственно, коэффициент загрузки объекта рассчитывается по формуле:

где:

К_НД - коэффициент недозагрузки;

К_НС - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

К_З - коэффициент загрузки, равный кумулятивному накоплению процентных значений перечисленных факторов.

Эксплуатационные расходы (ЭР).

По данным Заказчика эксплуатационные расходы (величина коммунальных затрат – тепло, вода) входят в величину годовой арендной платы для оцениваемых помещений здания. Величина эксплуатационных расходов принята по данным Заказчика, которая составляет за год 10 877 645 рублей.

Расходы на управление объектом.

Расходы на управление объектом состоят из затрат на содержание офиса управляющего (расходные материалы, аренда офиса, амортизация техники, транспортные расходы), оплаты труда управляющего и его штата сотрудников и дополнительного вознаграждения управляющего и составляют 3% от ПВД.

Определение прочих расчетных параметров.

• Налог на имущество составляет 2,2% от величины остаточной балансовой стоимости по состоянию на., предоставленной бухгалтерией.

• Величина арендных платежей за землю составляет 1 527 539 руб. в год по данным Заказчика.

Вычитая из эффективного валового дохода эксплуатационные расходы, налог на имущество, плату за землю, расходы на управление, получаем чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости до налогообложения. В соответствии с общепринятым подходом к учету налогообложения от объектов недвижимости учитываются лишь налоги, непосредственно связанные с оцениваемым объектом (налог на имущество и плата за земельный участок). Налоги, связанные с осуществлением бизнеса собственника (налоги с доходов, фонда оплаты труда и др.) в расчетах не участвуют.