- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
Величина чистого операционного дохода от объектов недвижимости до налогообложения рассчитывается по следующей схеме:
|
Потенциальный валовой доход |
* |
Коэффициент загрузки |
= |
Эффективный валовой доход |
- |
Эксплуатационные расходы |
- |
Расходы на управление объектом |
- |
Налог на имущество |
- |
Налог на землю |
- |
Расходы на ремонт |
= |
Чистый операционный доход до налогообложения |
Потенциальный валовой доход (ПВД) от использования объекта недвижимости рассчитывается как произведение ставки арендной платы за 1 кв.м., рассчитанной ниже, на 12 для получения величины годовой арендной ставки за 1 кв. м. и на арендопригодную площадь оцениваемых помещений.
Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
В составе оцениваемого здания можно выделить 3 типа помещений – торговые, административные, помещения парковки и вспомогательные.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости подразумевает предоставление в аренду торговых, административных помещений и парковочных мест. Помещения вспомогательного назначения не рассматриваются как самостоятельно приносящие доход, поскольку данные объекты предназначены для обеспечения эксплуатации всего комплекса здания.
Определение стоимости вспомогательных площадей в рамках доходного подхода, не представляется возможным, поскольку в результате анализа рынка аренды коммерческой недвижимости не удалось обнаружить предложения об аренде, или получить сведения о случившихся фактах сдачи в аренду аналогичных объектов. Данная недвижимость является вспомогательной и не может быть сдана в аренду сама по себе – аренда подобных площадей возможна только в составе комплексов имущества.
В настоящем отчёте для расчёта денежного потока от эксплуатации оцениваемых помещений, как приносящие доход, принимается арендопригодная площадь помещений и места под парковку.
В качестве стоимости аренды 1 кв.м принимаются арендные ставки собственника помещений, которые наиболее полно отражают специфику помещений и соответствуют текущей рыночной ситуации.
Рыночные ставки аренды парковочных мест приняты на основе ставок на аналогичные парковочные места в центре Екатеринбурга.
Привести свежие данные!Таблица 25
Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
№ этажа |
Площадь, кв.м. |
Арендная ставка за 1 м2, (без НДС) |
Операционная ставка за 1 м2 (без НДС) |
Общая ставка за 1 м2 (без НДС) |
Валюта |
Курс |
Стоимость аренды в месяц, рублей |
-2 |
86,1 |
1 080,51 |
127,12 |
1 207,63 |
руб. |
|
|
-2 |
53,4 |
847,46 |
194,69 |
1 042,15 |
руб. |
|
|
-1 |
20 |
298,32 |
|
298,32 |
руб. |
|
|
1 |
193,5 |
91,13 |
6,92 |
98,05 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
695 473 |
1 |
136 |
91,13 |
6,92 |
98,05 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
488 808 |
1 |
118,7 |
94,42 |
6,92 |
101,33 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
440 930 |
1 |
173,7 |
87,17 |
6,92 |
94,08 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
599 073 |
1 |
23,7 |
91,13 |
6,92 |
98,05 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
85 182 |
1 |
134,5 |
72,62 |
6,92 |
79,54 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
392 162 |
1 |
227,7 |
72,62 |
6,92 |
79,54 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
663 906 |
1 |
43,3 |
465,44 |
212,52 |
677,96 |
руб |
|
29 356 |
2 |
205,6 |
72,06 |
6,92 |
78,98 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
595 252 |
2 |
92,7 |
72,06 |
6,92 |
78,98 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
268 384 |
2 |
88,5 |
72,06 |
6,92 |
78,98 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
256 225 |
3 |
200,1 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
526 048 |
3 |
113,3 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
297 857 |
3 |
68,6 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
180 344 |
3 |
98,7 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
259 475 |
3 |
168,1 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
441 923 |
3 |
107,8 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
283 398 |
3 |
78,9 |
64,80 |
6,92 |
71,72 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
207 422 |
3 |
37,1 |
58,10 |
6,92 |
65,01 |
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
88 420 |
3 |
23 |
78,75 |
14,89 |
|
э/$ |
По курсу ЦБ РФ |
66 397 |
4 |
1061,1 |
1 441,92 |
253,00 |
1 694,92 |
руб |
|
1 798 480 |
5 |
88,2 |
1 525,42 |
237,58 |
1 763,00 |
руб. |
|
155 497 |
5 |
12,9 |
1 800,00 |
237,58 |
2 037,58 |
руб. |
|
26 285 |
5 |
83,7 |
1 457,34 |
237,58 |
1 694,92 |
руб. |
|
141 864 |
5 |
21,7 |
378,62 |
170,11 |
548,73 |
руб. |
|
11 907 |
5 |
83,9 |
484,43 |
261,34 |
745,77 |
руб. |
|
62 570 |
5 |
258,6 |
756,92 |
408,35 |
1 165,27 |
руб. |
|
301 338 |
5 |
17 |
747,80 |
237,58 |
985,38 |
руб. |
|
16 751 |
5 |
102,7 |
440,39 |
237,58 |
677,97 |
руб. |
|
69 627 |
5 |
100,1 |
609,88 |
237,58 |
847,46 |
руб. |
|
84 830 |
5 |
7,7 |
550,30 |
|
550,30 |
руб. |
|
4 237 |
6 |
1114,9 |
32,78 |
7,80 |
40,58 |
$ |
По курсу ЦБ РФ |
1 421 225 |
7 |
1141,4 |
1 128,81 |
184,75 |
1 313,56 |
руб. |
|
1 499 297 |
8 |
1203,2 |
1 172,22 |
183,71 |
1 355,93 |
руб. |
|
1 631 458 |
9 |
605,3 |
465,44 |
212,52 |
677,96 |
руб. |
|
410 369 |
|
8235,9 |
|
|
|
|
|
14 501 772 |
Свои данные! Таблица 26