6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости обычно используют три основных подхода, принятых стандартами, обязательными для применения в РФ:

- доходный подход;

- сравнительный подход;

- затратный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение об итоговой величине рыночной стоимости объекта.

6.1. Доходный подход

6.1.1. Общие положения

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход к оценке подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, как вариант от сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его площадей в доходном предприятии владельца.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения (если таковой предусматривается).

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

Расчет текущей стоимости всех будущих доходов может производиться методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и денежный поток от продажи объекта по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом прямой капитализации.

Для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом применен метод прямой капитализации, поскольку данный метод не требует построения сколько-нибудь длительного прогноза.

Метод прямой капитализации предполагает следующую последовательность действий:

• определение величины доходов в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки;

• определение величины операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования объекта;

• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый объект недвижимости и последующее определение величины ставки капитализации для единого объекта недвижимости;

• расчет стоимости объекта оценки путем капитализации годового чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости.

Источником доходов может быть сдача в аренду либо хозяйственное использование объекта недвижимости.

Базовая формула расчёта стоимости объекта недвижимости методом капитализации имеет следующий вид:

где:

С - стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;

ЧОД - чистый операционный доход от эксплуатации здания;

Кк - коэффициент капитализации.