Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка

Заявленные сроки ввода объектов в последние годы застройщиками чаще всего не выдерживались. Принимая во внимание корректировку с учетом текущей стадии строительства и темпов ведения строительно-монтажных работ, можно констатировать, что на сегодня по большинству объектов сроки ввода запланированные на ближайшие четыре квартала вероятнее всего выдержаны не будут. В течение ближайшего квартала могут начать работу ТЦ «Калинка» (ул. Восстания - 40-лет Октября) и ТЦ Active Park (ул. Сулимова, 46). Строительные и отделочные работы на данных объектах уже завершены, и их открытие планируется в ближайшее время. Кроме того до конца года вероятно смогут открыться Castorama и ТК на ул.Ветиринарная, 9, если темпы ведения работ на данных площадках не снизятся. Сроки ввода других объектов, вероятнее всего, будут корректироваться. Окончание строительства крупных объектов – таких как ТРЦ Prisma, ТЦ «Панорама» и вторая очередь ТЦ «Покровский Пассаж» – скорее всего откладывается на перспективу 2013 г.

Таким образом, наши прогнозы по вводу торговых площадей, данные в предыдущем аналитическом отчете были откорректированы в сторону увеличения. В течение всего 2011 г., вероятнее всего, будет сдано в эксплуатацию не более 55 000 кв. м торговых площадей в торговых центрах.

В 2011-2012 гг. объемные показатели рынка будут могут вырасти за счет завершения некоторых текущих проектов, а также небольших новых объектов, строительство которых может уложиться в 4-5 кварталов. В ближайшей перспективе в планах большинства крупных девелоперов вряд ли будут числиться масштабные региональные проекты, которые можно успеть завершить до конца 2013 г.

Изменения в структуре рынка в рассматриваемой перспективе будут носить незначительный характер. Наиболее высоким уровень конкуренции будет сохраняться в сегменте региональных торгово-развлекательных центров.

Активность ритейлеров в рассматриваемый период, вероятнее всего, будет возрастать, однако их экспансия не будет носить столь массового характера, как в период 2005-2008 гг. Осторожное отношение к региональным рынкам, как к наименее стабильным и предсказуемым, сохранится. Вероятность ухода части операторов и сокращения числа представительств в регионах за счет наименее прибыльных объектов или форматов уже не будет столь высокой, как в кризисный период.

Перспективы цен и арендных ставок

В течение следующих шести месяцев уровень ставок в большинстве объектов, вероятнее всего, будет оставаться стабильным. При этом, положительная динамика ценовых показателей в целом по рынку вероятна уже в 4 кв. 2011 г., как за счет повышения ставок аренды в отдельных торговых центрах, так и за счет увеличения доходности от операторов, работающих по схеме «фиксированная ставка + процент с оборота». Коррекция в сторону снижения в этот период мало вероятна.

В среднем по рынку до конца года рост не будет превышать 5-7%, а в отдельных объектах может достигнуть уровня 10-15%.

По большей части колебания показателей в отдельных торговых центрах, как в ту, так и в иную сторону, будут зависеть от уровня арендной платы «с оборота» и от дисконтов на вакантные площади. При этом форма арендной платы «фиксированная ставка + процент с оборота» будет получать все большее распространение в особенности относительно договоров с сетевыми операторами.

В третьем-четвертом кварталах текущего года объем вакантных площадей, вероятнее всего, останется на прежнем уровне – 2-3 % (из расчета данных, предоставляемых управляющими компаниями), при этом дальнейшее снижение объемов пустующих площадей будет незначительным. К концу года за счет наполнения отдельных объектов (например ТРЦ «КомсоМолл», ТЦ Architector Gallery и др.) этот показатель может опуститься до 3-4 % в среднем по рынку.

Кроме того, в ближайшей перспективе вероятно сохранение таких процессов как ротация арендаторов внутри торговых центров (с большей на меньшую площадь и наоборот) и смена операторами торговых площадок одного ТЦ на другой, в поисках более дешевых/эффективных площадок.

В ближайшие годы могут пройти отдельные сделки по продаже торговых центров либо проектов институциональным инвесторам. Сохранится практика продажи единичных объектов сетевым операторам, а также практика девелопмента по принципу build-to-suit. С учетом того, что данные сделки не носят массовый характер и зависят от большого числа факторов, в том числе от этапа строительства, условия финансирования, прогнозирование ценовых тенденций в этом сегменте не представляется возможным.

Аналитический отдел РИЦ УПН

http://www.upn.ru

© АНО «Риэлторский информационный центр», 2011