6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи

В двенадцати из действующих сегодня крупных объектов площади реализовывались мелкой нарезкой, в том числе на стадии строительства: «Антей шопинг клуб», «Бум», «Буревестник», «Восточный», «Гермес-плаза», «Екатерининский», «Люкс-Строй», «Мегаполис», «На московской горке», «Парус», «ПарАход», «Синие камни».

В течение 2 кв. 2011 г. в базе данных УПН выставлялись на продажу следующие площади в этих торговых объектах:

Таблица 19 – Торговые площади в торговых центрах, выставленные на продажу в БД УПН

	Дата выставления	Площадь, кв. м	Цена, руб./кв. м
АТЦ «Бум»	окт. 2007 – июн. 2011	101,6	170 000
ТЦ «Буревестник»	дек. 2010 – июн. 2011	69	38 406
	апр. 2010 – июн. 2011	239	50 000
АТЦ «Восточный»	фев. 2011 – май 2011	28	96 429
	ноя. 2010 – июн. 2011	106	65 000
	мар. 2011 – июн. 2011	130	53 900
	мар. 2011 – июн. 2011	173	57 000
	фев. 2011 – июн. 2011	197	65 000
ТРЦ «Екатерининский»	май 2011– июн. 2011	36,5	98 630
	апр. 2011 – июн. 2011	1 283	70 000
ТЦ «Парус»	окт. 2010 – апр. 2011	1 451	70 000
ТЦ «Синие камни»	мар. 2011 – июн. 2011	162	45 000
	июл. 2008 – июн. 2011	1 700	38 500

Рынок аренды3

За последние три квартала ставка аренды в торговых центрах города не изменилась и составляет 2 315 руб./кв. м/мес. Это на 21 % ниже пикового показателя, который отмечался в 3 кв. 2008 г. и на 7 % выше, чем в 3 кв. 2009 г., когда на рынке наблюдался «максимальный спад».

Ситуация в целом остается стабильной благодаря отсутствию дефицита предложения. Многие управляющие компании зявляют о стопроцентной загруженности объектов и формировании списков ожидания. Тем не менее, текущие темпы ротации арендаторов позволяют сохранять баланс спроса и предложения. Корректировки уровня ставок декларируются лишь в отдельных объектах, и, не смотря на то, что зачастую они могут быть весьма существенными, на средний по городу и сегментам показатели влияют незначительно.

Снижение в 1 кв. 2011 г. ставок в сегменте суперрегиональных и региональных торговых центров, обусловлено корректировкой среднего показателя по ТРЦ «КомсоМолл», который сейчас проходит стадию первичного наполнения.

Существенный рост показателей в сегменте окружных торговых центров в текущем квартале вызван значительной корректировкой заявленного среднего уровня ставок в «Европе» и «Мегаполисе» на 700 руб./кв. м/мес. и 600 руб./кв. м/мес. соответственно. В последнем случае значительное повышение объясняется ошибочными данными по предыдущим кварталам, в которых, по заявлению УК, в ставке не учитывались эксплуатационные и операционные расходы.

Отрицательная корректировки в сегменте микрорайонных торговых ценров объясняется исключением из расчетов в связи с закрытием «Пассажа» и «Girl`s-Маркет ГринГо», в которых до этого декларировался относительно высокий средний уровень ставок.

Таким образом, можно говорить о том, что изменения уровня арендных ставок в последние месяцы носят скорее «структурный» характер, нежели говорят о фактическом росте или снижении уровня цен. Стоит отметить, что тенденция завышения декларируемых арендных ставок управляющими компаниями относитель реальных цен сделок в настоящий момент по-прежнему сохраняется.

При расчетах арендных ставок нами был выделен несколько условный и оценочный сегмент «наиболее качественных крупных объектов», критериями для которого служили наличие единого собственника, четкой концепции, сбалансированный состав арендаторов и проч.⁴ В данном сегменте за последние три квартала изменений не произошло. В таких объектах чаще всего заключаются долгосрочные договоры аренды, что отражается на стабильности показателей по сегменту. Динамика за три квартала составила здесь –0,1 %.В сегменте специализированных мебельных торговых центров в последние два квартала отмечается снижение ценовых показателей. Это вызвано появлением в ТЦ «Восточный» предложенных к аренде площадей по крайне низкой для данного сегмента ставке – 475 руб./кв. м/мес.

Средний показатель в Центре по-прежнему остается более высоким, нежели в других районах. Сегодня он на 25-30 % выше уровня ставок в 1-4 поясах. В предыдущие «докризисные» периоды это соотношение составляло обычно около 15-20 %.

В целом управляющие компании торговых центров по-прежнему заявляют о том, что в течение следующих месяцев существующий уровень арендных ставок будет сохраняться.

Таблица 20 – Средневзвешенная ставка аренды в крупных торговых объектах Екатеринбурга, руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы)

Класс объектов	III кв. 2010	IV кв. 2010	I кв. 2011	I I кв. 2011	Изменение за один квартал, %	Изменение за три квартала, %
в среднем по городу	2330	2323	2291	2315	+1,0	–0,7
суперрегиональные и региональные	3098	3097	2997	2997	0,0	–3,3
окружные	1752	1726	1799	1881	+4,5	+7,3
микрорайонные	1440	1541	1500	1442	–3,9	+0,2
наиболее качественные объекты	2655	2644	2619	2653	+1,3	–0,1
мебельные ТЦ	858	870	854	833	–2,5	–3,0
Центр	2868	2858	2856	2910	+1,9	+1,5
1-4 пояса	2143	2132	2092	2111	+0,9	–1,5