- •О т ч е т об оценке
- •Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.
- •Сопроводительное письмо
- •Уважаемый (ая)__________________!
- •1.1. Краткое изложение отчета (pезюме)
- •1.2. Задание на оценку
- •1.3. Сведения о заказчике и об оценщике
- •1.4. Сведения о штатных сотрудниках
- •2. Постановка задачи и объем pабот по оценке
- •2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке
- •2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования
- •Список используемых стандартов
- •3. Используемая терминология и процесс оценки
- •4. Описание объектов оценки
- •4.1. Источники информации
- •4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр»)
- •Здесь располагается изобрадение участка карты расположения объекта из Дубль-гиСа
- •Характеристика микрорайона «Центр»: (Ваш микрорайон)
- •4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов
- •4.3.1. Описание земельного участка
- •4.3.2. Описание оцениваемых улучшений
- •4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки
- •4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи
- •4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки
- •4.7. Выводы по результатам анализа
- •5. Анализ по определению наилучшего и наиболее эффективного использования
- •6. Маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный)
- •6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах
- •Анализ поглощения офисных площадей
- •С троящиеся объекты
- •Ценовая конъюнктура
- •Первичный рынок продажи
- •Вторичный рынок продажи
- •Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе
- •6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге Рынок продажи
- •Рынок аренды3
- •Прогноз развития в краткосрочной перспективе Объем и структура рынка
- •Перспективы цен и арендных ставок
- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Определение ставки капитализации
- •6.1.3. Расчет чистого операционного дохода
- •Определение рыночной ставки арендной платы за помещения
- •Расчет суммы арендой платы за торговые/административные помещения, без ндс, рублей в месяц
- •Расчет суммы арендой платы за пользование парковочными местами, без ндс, рублей в месяц
- •6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- •991 380 427 Рублей
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для офисных/административных помещений
- •Объекты, выбранные в качестве аналогов для парковочных Машино мест
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •1 393 465 928 Рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок
- •6.3.1.1. Доходный подход
- •6.3.1.2. Сравнительный подход
- •Расчет стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.1.3. Затратный подход
- •6.3.1.4. Согласование результатов
- •51 975 590 Рублей.
- •6.3.2. Определение стоимости улучшений
- •6.3.2.1. Общие понятия
- •6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания
- •Расчет стоимости нового строительства объекта оценки
- •6.3.2.3. Определение величины совокупного износа
- •Расчет физического износа здания Для своего объекта
- •6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода
- •6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •1 767 318 694 Рублей.
- •6.4. Согласование результатов Приводите свое обоснование подходов. Это пример!
- •Расчет весовых коэффициентов для подходов оценки
- •(Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей.
- •7. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта и подпись отчёта об оценке
- •8. Список использованных материалов
Анализ поглощения офисных площадей
Таблица 8 – Объемы поглощения площадей на рынке офисов класса А
Показатель |
3 кв. 2010 |
4 кв. 2010 |
1 кв. 2011 |
2 кв. 2011 |
Занятые площади, тыс. кв.м. |
29 |
29 |
31 |
29 |
Поглощение, тыс.кв.м. |
-0,1 |
0 |
2,6 |
-2,3 |
Поглощение, % от общего фонда класса А |
0 |
0 |
8 |
-7 |
В условиях отсутствия пополнения рынка объектами класса А во второй половине 2009 – 2010 гг. весь объем поглощения направлен на снижение уровня вакантных площадей в существующем фонде. Всего с 3 квартала 2010 года рынком баланс поглощения примерно равен нулю. Это объясняется освобождением площадей в БЦ «Палладиум», в связи с переездом в БЦ класса В+ «Галеон».
Таблица 9 – Объемы поглощения площадей на рынке офисов класса В+
Показатель |
3 кв. 2010 |
4 кв. 2010 |
1 кв. 2011 |
2 кв. 2011 |
Занятые площади, тыс. кв.м. |
28 |
28 |
50 |
49 |
Поглощение, тыс.кв.м. |
1,4 |
0 |
22 |
-1,7 |
Поглощение, % от общего фонда класса В+ |
3 |
0 |
40 |
-3 |
В классе В+ в 1 квартале 2011 года в эксплуатацию единовременно сдается 28 тыс. кв.м. площадей класса В+, 14 тыс. из которых полностью заняты Сбербанком РФ в БЦ «Галеон». Часть площадей в новом БЦ «Татищевский» также заполнена. Этим объясняется большой объем поглощения в начале 2011 года.
В классе В уже с середины 2009 года объем поглощения характеризуется положительными значениями. В большинстве квартальных отрезков рынок поглощает в среднем 5-6 тыс. кв.м. офисов В-класса.
Таблица 10 – Объемы поглощения площадей на рынке офисов класса В
Показатель |
2 кв. 2010 |
3 кв. 2010 |
4 кв. 2010 |
1 кв. 2011 |
Занятые площади, тыс. кв.м. |
207 |
227 |
230 |
235 |
Поглощение, тыс.кв.м. |
5,4 |
19,5 |
3,5 |
4,8 |
Поглощение, % от общего фонда класса В |
2 |
6 |
1 |
1 |
Таким образом, «естественное» заполнение площадей в посткризисный период протекает темпами примерно в 3% в квартал. Более высокие значения достигаются лишь за счет «знаковых», единичных сделок. С конца 2009 года объем поглощения за счет роста, появления и переезда компаний, превышает ежеквартальный объем вывода на рынок новых площадей. При ежеквартальном пополнении рынка не более чем 12-15 тыс. кв.м. офисных площадей и сохранении существующих тенденций в динамике спроса, возможно дальнейшее сокращение уровня вакантных площадей. Данный процесс может создать предпосылки для постепенного повышения ставок аренды. В случае, если ежегодный объем сдачи будет на протяжении нескольких лет превышать 15-17% качественного офисного фонда – мы будем наблюдать локальное перепроизводство на рынке.