64

В данном примере приводится расчет стоимости торговых, административных площадей в отдельности и стоимости парковочных мест в подземном паркинге. В своей работе Вы выполняете расчет для своей категории недвижимости, а именно:

1. Административная – порядковый номер по списку 1, 5, 9, 13 и т.д.

2. Торгово-офисная – 2, 6, 10, 14 и т.д.

3. Производственная – 3, 7, 11, 15 и т.д.

4. Складская – 4, 8, 12, 16 и т.д.

Наличие паркинга не обязательно, но приветствуется по вашей возможности.

Вы придумываете всю недостающую информацию об объекте оценки и заказчике в соответствии с рекомендациями (красным цветом), если есть возможность можете взять реальный объект, если найдете все характеристики.

О т ч е т об оценке

№ ________________

Рыночной стоимости административно-торгового здания (литер а) общей площадью 13816 кв.М., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. Д.

Подготовлено по заказу:

Адрес заказчика:

Исполнитель:

Адрес исполнителя:

Дата определения стоимости: любая дата 2012 года.

Дата составления отчета:

Оценщик:

• специалист-оценщик I категории ФИО студента (везде где идет ФИО оценщика-исполнителя), член СРО «___________________»

СРО по варианту в списке группы (после 12 начинается заново):

1. Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков"(НП "СМАОс")

2. Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки" (НП "СРО АРМО")

3. Саморегулируемая Организация "Российское общество оценщиков" (СРО "РОО")

4. Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ" (НП СРО "СИБИРЬ")

5. Некоммерческое партнерство "Межрегиональный Союз Оценщиков" (НП "МСО")

6. НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков» (НП СО "НКСО")

7. Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" (НП "ОПЭО")

8. Национальный Совет по оценочной деятельности (НСОД)

9. НП Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ( НП СРОО «СПО»)

10. Саморегулируемая организация оценщиков Некоммерческое партнерство "Кадастр-оценка" (НП "Кадастр-оценка")

11. НП «Саморегулируемая организация оценщиков Экспертный совет»

12. Некоммерческое партнерство оценщиков «Деловой Союз Оценщиков» (НП "ДСО")

Сопроводительное письмо

(Должность заказчика если юр. лицо)

г-ну (г-же)_____ ___________________

Индекс, г., ул., д., к.

Уважаемый (ая)__________________!

В соответствии с договором № _______от _________20__ г., заключенным между «Наименование оценочного агенства» в лице директора _____________ (в дальнейшем именуется «Исполнитель») и «Наименование заказчика», в лице директора (либо ФИО фил.лица) _________________, действующего на основании Устава (в дальнейшем именуется «Заказчик»), выполнена оценка (оценщик – специалист-оценщик I категории ________, член «Наименование СРО») рыночной стоимости административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул. , принадлежащего________. В дальнейшем указанные объекты оценки именуются «Объекты».

Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки (задача оценки) и связанные с этим ограничения: использование Объектов в качестве залога, обеспечивающего гарантии возврата банковского кредита, результаты оценки не могут использоваться в иных целях.

Оценка произведена по состоянию на __________ 20__ года.

Оценка объектов произведена на основании предоставленной Заказчиком оценки документации, с использованием открытых источников ценовой и иной информации, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (ред. от 01.07.2011 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральными стандартами оценки – ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007, № 256, № 255 и № 254, соответственно; Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).

При определении рыночной стоимости Объектов использовано три подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный.

Развернутая характеристика Объектов приведена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться сами по себе, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что по состоянию на дату проведения оценки:

Стоимость административно-торгового здания (литер А), общей площадью 13 816 кв.м., с занимаемым на праве аренды земельным участком, расположенного по адресу: г., ул.д.:

Рыночная стоимость:

1 381 472 000 (Один миллиард триста восемьдесят один миллион четыреста семьдесят две тысячи) рублей;

- в том числе:

№ п/п	Наименование	Назначение	Общая площадь, кв.м.	Кадастровый номер	Имущественные права	Адрес расположения	Рыночная стоимость, руб. без НДС
1	Административно-торговое здание (литер А)	нежилое	13 816,0	66-66-00/000/0000-000	Право собственности	г., ул., д.	1 329 496 410
2	Земельный участок	Земли поселений разрешенное использование: для строительства административно-торгового здания с подземной парковкой автомашин	2 309,0	66:00:00 00 000:0000	Право аренды	г., ул., д.	51 975 590

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, прошу обращаться непосредственно ко мне.

С уважением, Директор «Наименование оценочного агентства» ___________ / ФИО /

С О Д Е Р Ж А Н И Е

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО 2

С О Д Е Р Ж А Н И Е 4

1.1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОТЧЕТА (PЕЗЮМЕ) 6

1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 7

1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 7

1.4. СВЕДЕНИЯ О ШТАТНЫХ СОТРУДНИКАХ 8

2. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ И ОБЪЕМ PАБОТ ПО ОЦЕНКЕ 9

2.1 Постановка задачи и объем работ по оценке 9

2.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия 9

2.3. Используемые стандарты и обоснование их использования 10

3. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ 11

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 13

4.1. Источники информации 13

4.2. Характеристика района расположения Объектов (в качестве примера рассмотрено описание микрорайона «Центр») 13

4.3. Количественные и качественные характеристики Объектов 15

4.3.1. Описание земельного участка 15

4.3.2. Описание оцениваемых улучшений 16

4.4. Анализ юридических прав на объекты оценки 17

4.5. Анализ пригодности с точки зрения возможности продажи 17

4.6. Факторы, которые могут снижать рыночную стоимость для целей кредитования под залог объектов оценки 17

4.7. Выводы по результатам анализа 17

5. АНАЛИЗ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 18

6. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (Анализ рынка по своему сегменту и на дату оценки! Не обязательно такой объемный) 21

6.1. Анализ рынка офисных площадей в бизнес - центрах и офисных комплексах 21

6.2. Анализ рынка торговых центров в Екатеринбурге 30

Рынок продажи 30

Рынок аренды 30

Прогноз развития в краткосрочной перспективе 32

Объем и структура рынка 32

Перспективы цен и арендных ставок 33

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 33

6.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 34

6.1.1. Общие положения 34

6.1.2. Определение ставки капитализации 35

6.1.3. Расчет чистого операционного дохода 38

6.1.4. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода 40

6.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 41

6.2.1. Общие понятия 41

6.2.2. Информация по объектам-аналогам 42

6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов 44

6.2.4. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода 46

6.3. Затратный подход 50

6.3.1. Определение стоимости прав на земельный участок 50

6.3.1.1. Доходный подход 50

6.3.1.2. Сравнительный подход 52

6.3.1.3. Затратный подход 56

6.3.1.4. Согласование результатов 56

6.3.2. Определение стоимости улучшений 56

6.3.2.1. Общие понятия 56

6.3.2.2. Алгоритм расчета стоимости нового строительства здания 56

6.3.2.3. Определение величины совокупного износа 58

6.3.2.4. Определение стоимости улучшений (строения) в рамках затратного подхода 60

6.3.3. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом 60

6.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 61

7. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА И ПОДПИСЬ ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ 62

8. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ МАТЕРИАЛОВ 64