Задача 36
На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составила 5,5%. По мнению эксперта - оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 4%. Затраты на управление инвестициями составляют 2%.
Так как продажа данного объекта оценки в случае необходимости займет определенное время (по сравнению с возможностью быстротой продажи правительственных облигаций), эксперт - оценщик принимает премию за недостаточную ликвидность в размере 3%.
Стоимость объекта оценки со временем повысится, ставка возврата инвестиций принимается оценщиком 5%.
На основе этих данных определите общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, если чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) от владения офисом составляет 600 000 рублей.
Задача 37
Чистый эксплуатационный доход от сдачи в аренду (рента) офиса составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долл.).
Сопоставимые объекты |
Продажная цена |
Потенциальная валовая рента |
Валовой рентный мультипликатор |
№1 |
600 000 |
100 000 |
|
№2 |
750 000 |
128 000 |
|
№3 |
450 000 |
74 000 |
|
Оцените офис, сдаваемый в аренду.
Задача 38
Сметная стоимость объекта - 5000 рублей в ценах 1984 г.
Здание находится в стадии незаконченного строительства 15 лет
Степень готовности объекта - 30%
Ежегодный физический износ — 2%
Функциональный износ объекта, связанный с новыми требованиями к теплозащите зданий - 15%.
Объект расположен на земельном участке площадью 10 соток.
Рыночная стоимость 1 сотки - 300 руб.
Индекс инфляции в строительстве на дату оценки (к уровню цен 1984 г.) — 24
Определите рыночную стоимость объекта затратным подходом.