Задача 1
Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75000, стоимость участка $17000, а стоимость восстановления $74000.
Задача 2
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
Задача 3
Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи $200000, стоимость участка $15000.
Задача 4
Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.
Задача 5
Известна следующая информация по рыночным продажам:
|
Объекты |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
Площадь, м2 Паровое отопление Погреб; Цена продажи, $ |
150 есть
нет 30 000 |
150 есть
есть 33 000 |
250 нет
нет 40 000 |
250 есть
есть 44 000 |
Определить
Корректировку на разницу в площади.
Корректировку на наличие парового отопления.
Корректировку на наличие погреба.
Задача 6
Оценить сумму накопленного износа объекта недвижимости, используя затратный подход.
Общий физический износ – 12 000у.е
Устранимый физический износ – 2 000у.е.
Общее функциональное устаревание – 6 000у.е.
Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом – 3 000у.е.
Задача 7
Определить сумму общего неустранимого устаревания.
Общий физический износ – 12 000у.е.
Устранимый физический износ – 2 000у.е.
Отложенный текущий ремонт – 500у.е.
Устранимое функциональное устаревание – 2 000у.е.
Неустранимое функциональное устаревание – 3 000у.е.
Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом – 3 000у.е.
Экономическое устаревание – 5 000у.е.
Задача8 Полная стоимость воспроизводства – 250 000у.е. Эффективный возраст – 7 лет. Полный срок экономической жизни – 70 лет. Определить размер накопленного износа.
Задача 9
Оценить стоимость права аренды объекта, срок аренды которого составляет 8 лет, арендные платежи в размере 130 000 д.ед. вносятся в начале каждого года. Ставка дисконта равна 16%.
Задача 10
Рассчитать ежемесячные выплаты из пенсионного фонда в течение 3-х лет, если за 7 лет до выхода на пенсию ежемесячно вносить на счет 1000 д.ед., при ставке доходности 15%.
Задача 11
Конструктивный эл-т
элемент |
Удельный вес в% %процентах(%) |
Износ в% %%процентах(%) |
Из. констр. эл-та |
А |
30 |
5 |
|
Б |
20 |
20 |
|
В |
10 |
10 |
|
Г |
30 |
50 |
|
Д |
10 |
45 |
|
Задача 12
Оценщик определил, что стоимость земли составляет 40% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 15%. Ставка капитализации для здания - 20%. Определить общую ставку капитализации.
Задача 13
Жилой малоэтажный дом оценен в 600 000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 8% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 5% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость. Его же анализ свидетельствует о том, что ставка за компенсацию инвестиционного менеджмента составляет 2%, ставка за низкую ликвидность 1 %. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет, следовательно, ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 4%. Определить ставку капитализации.
Задача 14
Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 350 000 долл. После реконструкции отчета по этому объекту, оценщик установил, что чистый операционный доход (N0I) по нему составил 85 000 долл. Требуется определить общую ставку капитализации.
Задача 15
Чистый операционный доход - (N0I) от оцениваемого объекта - 55 500 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.
Объекты |
Продажная цена |
N0I |
Общая ставка дохода |
Оцениваемый |
|
55 500 |
|
Объект № 1 |
500 000 |
50 000 |
|
Объект № 2 |
600 000 |
66 000 |
|
Объект № 3 |
400 000 |
48 000 |
|
Задача 16
Объект – жилой дом из 50 квартир (одинаковых)
Корректировочная таблица |
||||
№п.п. |
объект |
цена продажи |
число квартир |
цена за 1 квартиру |
1 |
оцениваемый |
|
50 |
|
2 |
дом № 1 |
1000 000 |
40 |
25 000 |
3 |
дом № 2 |
900 000 |
40 |
22 500 |
4 |
дом № 3 |
820 000 |
32 |
25 625 |
Задача 17
Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Произвести поправки и определить стоимость квартиры.
Корректировочная таблица |
|||
№ п.п |
Сопоставимый объект
|
Продажная цена, долл. |
Качество по сравнению с оцениваемым
объектом. |
1 |
Квартира 1 |
69 500 |
хуже |
2 |
Квартира 2 |
71000 |
лучше |
3 |
Квартира 3 |
70 000 |
чуть хуже |
Задача 18
Скорректировать стоимость объекта с учетом следующих условий:
Корректировочная таблица |
||||
№
|
Характеристика |
Сравниваемый проданный объект |
Независимая корректировка |
Кумулятивная корректировка |
1 |
Цена |
20 000 долл. |
|
|
2 |
Дата |
3 месяца назад |
+5% |
|
3 |
Местоположение |
на 5% лучше, чем у оцениваемого объекта |
|
|
4 |
Удобства |
на 10% лучше |
|
|
5 |
Состояние |
на 2% хуже |
|
|
6 |
Экология |
на 3% лучше |
|
|
7 |
Общая поправка |
|
|
|
8 |
Скорректированная стоимость объекта |
|
|
|
Задача 19
Оценить поправку на наличие гаража с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:
№ |
Объекты |
Продажная цена |
||||
Пара 1 |
Пара 2 |
Пара3 |
Пара 4 |
Пара 5 |
||
1 |
Объект с гаражом |
80 000 |
82 000 |
92 000 |
81 000 |
90 000 |
2 |
Объект без гаража |
72 000 |
73 000 |
82 500 |
71000 |
82 000 |
|
Разница |
|
|
|
|
|
Задача 20
Фирме поступило много предложений о покупке офиса за 180 000 000 у.е. или его аренде по 18 000 000 у.е. в год. Чему равен месячный валовый рентный множитель, соответствующий офису фирмы.
Задача 21
На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составила 5,5%. По мнению эксперта - оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 4%. Затраты на управление инвестициями составляют 2%.
Так как продажа данного объекта оценки в случае необходимости займет определенное время (по сравнению с возможностью быстротой продажи правительственных облигаций), эксперт - оценщик принимает премию за недостаточную ликвидность в размере 3%.
Стоимость объекта оценки со временем повысится, ставка возврата инвестиций принимается оценщиком 5%.
На основе этих данных определите общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, если чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) от владения офисом составляет 600 000 рублей.