4. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства.

Воспроизводство жил. фонда – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа.

Возмещение износившихся по своему физ. состоянию фондов явл. эл-ом простого воспроизводства, а возмещение дополнительно морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства.

Процесс воспроизводства включ. в себя:

• Снос ветхих и стр-во новых зданий

• Реконструкцию

• Кап. ремонт

• Модернизацию жилищ. фонда, проведение его ремонтов и технич. обслуж-ия.

Новое стр-во заключается в полном возмещении физ. и морального износов ветхих фондов.

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основ. фондов путем замены конструктивных эл-ов и систем инж.-технич-го оборуд-ия, установки доп. оборуд-ия, изменения ОПР зд-ия, включая его назначение.

Модернизация – форма простого воспроизводства основ. фондов, при кот-ой выполняется комплекс мероприятий, включ-их проведение работ, аналогичных реконструкции, за искл. изменения ОПР зд-ия и его назначения.

Кап. ремонт зд-ия заключ-ся в замене (кроме фундамента и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, к-ий и инж.-технич-го оборуд-ия в связи с физ. и моральным (частично или полностью) износом, а также в проведении работ по благоустр-ву окруж-ей тер-ии зд-ия.

Кап. ремонт делится на комплексный (охватывает все зд-ие или отдельные к-ии) и выборочный (охватывает отдельные к-ии, инж. системы зд-ия).

С целью предупреждения преждевременного износа к-ий, отделки, инж.-технич. оборуд-ия, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возник-их в процессе экспл-ии зд-ия, производится текущий ремонт. Он может быть 2 видов: профилактический (периодичность его проведения 3 года) и непредвиденный (выявляемый в процессе экспл-ии и выполняется в срочном порядке).

Достижение целей, стоящих перед любой системой упр-ия, обеспеч-ся путем реализации конкретных функций и задач упр-ия.

Управление – двоякое понятие. С одной стороны упр-ие – это рук-во созданием, функционированием, развитием объекта н-ти. С др. стороны упр-ие – это д-ть субъектов по рац. распределению всевозможных ресурсов (денег, раб. силы, сырья, топлива, мат-ов).

Хозяйствующие субъекты – все ед-цы экономики (физ. или юр. лица), принимающие самостоят-ые экономич-ие реш-ия. Главными хозяйствующими субъектами явл. застройщик, владелец (конечный собственник) и пользователь.

5. Принципы принятия инвестиционных решений: классификация проектов; типы инвестиций, что такое инвестиционный проект, категории инвесторов жилищной сферы.

Проект (в недвижимости) понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий с четко определенными целями, направленными на выполнение сформулированных задач, связанных с воспроизводством основных фондов.

Классификация проектов:

1) типам:

- технические

- организационные

- экономические

- социальные

- смешанные

2) по классам:

- монопроект

- мультипроект

- мегапроект

3) по масштабам:

- малый

- средний

- крупный

4) по длительности:

- краткосрочный (< 3 лет )

- среднесрочный (3-5 лет)

- долгосрочный (>5 лет)

5) по сложности:

- простой

- сложный

- очень сложный

6) по видам:

- инвестиционный

- инновационный

- научно-исследовательский проект

- учебно-образовательный

- комбинированный

Инвестиционный проект с финансовой и экономической точек зрения (инвестирование) может быть определен как долгосрочное вложение экономических ресурсов с целью создания и получения чистой прибыли в будущем

Типы инвестиций:

1) реальные инвестиции – это вложение в основной капитал (и на прирост материально-производственных запасов)

2) финансовые инвестиции – вложение денежных средств в ценные бумаги, выпущенные госуд. или муниципал. органами, а также частными компаниями.

3) инвестиции в нематериальные активы – вложение денежных средств, связанных с приобретением патентов, программного обеспечения, повышение квалификации работ, получение лицензии, получение авторских прав.

Инвестиционный проект в основном связан с реальными инвестициями. Под инвестиционным проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течении заданного периода времени (жизненного цикла) поставленных задач с четко определенными целями с учетом выбронного типа проектного финансирования, степени сложности проекта и размера вложений финансовых средств.

Конечным покупателем называют инвестора (хозяйствующего субъекта) – осуществляющего долговременные вложения средств в основной капитал.

Категории инвесторов жилищной сферы:

1) производственные предприятия граждан (физ. лица), в т.ч. ТСЖ

2) жилищно-строительные кооперативы

3) государство

4) муниципалитет.