35. Изменение государственной политики по отношению к управлению недвижимостью

В развитии экономики управления недвижимостью в России можно выделить два аспекта:

- изменение самой философии управления,

- делегирование экономических прав и обязанностей

Повышение эффективности управления недвижимостью предполагает, что услуги в сфере недвижимости выполняется в соответствии с потребностями пользователя и оплачиваются ими по рыночным ценам. Два аспекта происходящих изменений тесно связаны м/у собой. Пользователей нельзя заставить платить за управление в полном объеме, если качество услуг и продукции при этом не соответствуют требованиям. Это предполагает изменения в подходах к управлению. С другой стороны, управление не изменится, если пользователи недвижимости не готовы взять на себя ответственность по ее содержанию.

Главной задачей в изменении госуд. политики по отношению к экономике управления недвижимостью России является отделение социальной политики от экономики недвижимости. Государственная поддержка в перспективе должна перейти от производителей продукции и услуг к адресной помощи беднейшим слоям населения.

36. Определение затрат на содержание недвижимости

Основные затраты на содержание

Распределение затрат на содержание о.н. берется из отчетов предыдущих периодов. На основе информации для выбранного объекта определяются статьи затрат, процентные доли в совокупных затратах на содержании недвижимости. Расчеты по продаже и аренде недвижимости «очищают» от инфляции и сравнивают м/у собой. Таким образом, прослеживается динамика их изменения во времени. Структуры затрат аналогичных объектов сравниваются с данными по затратам конкретного объекта в соответствии с разработанной методикой. Затраты на содержание можно оценить, взяв за основу средние значения аналогичных объектов скандинавских стран, которые близки к условиям России в процентном отношении.

В результате такого подхода на исследуемом объекте становится возможным использовать уровень затрат аналогичных объектов. Проведение соответствующего анализа позволяет найти возможные способы снижения удельного веса затрат на содержание. На основе определения уровня затрат по объекту становится возможным рассчитать реальную величину арендной платы и различных взносов, требуемых для покрытия затрат.

На затраты по содержанию недвижимости влияют многочисленные факторы, которые вызывают некоторые колебания их значений. Объекты сравнения должны приблизительно совпадать по своему функциональному назначению, возрасту, местоположению и размеру.

Помимо сравнения затрат анализируемого объекта со средними затратами на содержание аналогичных объектов на основе размера и конкретных особенностей рассматриваемого объекта, можно рассчитать нормативные целевые затраты на содержание недвижимости.

С помощью расчетного метода, основанного на целевом потреблении и привязанного к различным помещениям, можно определить значения расходования ресурсов и затрат на содержание объекта. Если реальные затраты и объемы потребляемых ресурсов конкретного объекта превышают нормативные, определяются причины такого расхождения. Если превышение расходов произошло из-за особенностей проектного решения, то затраты на содержание невозможно уменьшать без дополнительных инвестиций. Если превышение затрат объясняется эксплуатацией объекта, их можно снизить, изменив привычные методы потребления.

Определение нормативных целевых затрат на содержание недвижимости с помощью расчетного метода, привязанного к параметрам помещений, начинается с введения в компьютерную программу списка помещений и информации об их размерах. Основой расчет является характеристики (параметры) каждого помещения. При расчете анализируемого здания предположительные значения расходов, имеющиеся в программе, корректируются в соответствии с реальной ситуацией. Компьютерная программа определяет для объекта нормативные затраты, которые можно сравнить с фактическими.

Затраты изучаемого объекта, средние затраты аналогичных объектов и затраты, выполненные расчетным путем, сравниваются и уточняются расхождения.

Определение затрат на содержание

Общие затраты на содержание недвижимости включают:

- затраты на персонал (з/п, вознаграждения)

- затраты на управленческие услуги (расходы по договорам, заключ. с др предприятиями)

- эксплуатация и ремонтные услуги

- затраты на содержание придомовой территории

- затраты на уборку

- затраты на отопление

- затраты на воду, водоотопление

- затраты за электричество и газ

- затраты на работу с отходами

- затраты по страхованию (страхование недвиж. от пожаров и т.д.)

- арендная плата и квартплата

- налог на недвижимость

- ремонтные затраты

- прочие затраты (исправление повреждений, реклама)

Затраты по содержанию недвижимости определяются в пересчете на 1кв.м, расходы тепловой энергии – в пересчете на 1 куб.м отапливаемого здания, расходы воды и газа изучаются в пересчете на количество жильцов. Затраты на содержание обычно выражают в денежном эквиваленте.