33.Составление договоров на управление жильем и его содержание

Управляющие недвижимостью заключают договоры со специализированными предприятиями на выполнение соответствующих услуг. Отношения заказчика (жилищная организация или органы государственной власти) и подрядчиков определяются на основании заключенного договора. В договоре на содержание недвижимости определяется:

- качество предоставляемых услуг

- способы его оценки

- устанавливаются санкции за возможные нарушения по выполнению договора

- механизм разрешения возможных разногласий

- задачи, права, обязанности и ответственности должны быть четко разграничены

При содержании недвижимости чаще всего заключаются договоры:

- на управление жильем,

- содержание придомовых территорий,

- содержание недвижимости,

- техническое обслуживание и уборка

Договор на содержание недвижимости должен давать ответ на следующие вопросы:

1) кто является сторонами договора

2) где выполняется работа с недвижимостью

3) какая работа с недвижимостью выполняется

4) когда выполняется работа с недвижимостью

5) какие результаты должны быть получены от работы с недвижимостью

6) каковы цены выполняемых работ

7) каков срок действия договора

8) как разрешаются возникшие спорные вопросы

Договор на содержание недвижимости состоит из:

1) вводной части (является титульным листом договора. В ней согласовываются те общие положения, которые касаются всех последующих рабочих задач. Указываются стороны договора, перечень договорных документов, общие условия договора, условия платежа, сроки, задачи, цена услуг, способы разрешения разногласий )

2) основной части (указывается объект договора и всн вопросы, касающиеся механизма содержания недвижимости. Для жилой недвижимости – определяются задачи по управлению нед-тью, текущего ухода и технического обслуживания, содержания придомовых территорий и уборки)

3) приложения (планы работ, необходимый перечень услуг и описания требуемого уровня качества наиболее важных договорных задач, описание продукции, включая описание содержание недвижимости)

34. Структура затрат на содержание многоэтажного жилого дома: два варианта моделей управления недвижимостью

Содержание многоэтажного жилого дома включает: обслуживание самого здания и его прилегающей территории. В задаче рассматривается содержание недвижимости и структура затрат. Необходимо ответить, куда идут денежные средства, предназначенные на содержание объекта недвижимости. При изучении структуры затрат необходимо обратить внимание на процесс распределения затрат и на те факторы, которые влияют на формирование затрат.

Для изучения структуры затрат содержания недвижимости и проведения экономического анализа недвижимости рассматриваются два граничных варианта моделей управления недвижимостью:

1) плановое хозяйствование с жесткой централизованной системой управления (плановая экономика)

2) управление недвижимостью в стабильной рыночной экономике

Вариант 1 – Плановая экономика

В управлении недвижимостью такого типа экономической системы производство основывалось на планировании физических, а не экономических показателей. Рыночная связь м/у спросом и предложением отсутствовала, рынок и цены почти не регулировали процесс нового и ремонтного строительства, производства и распределения услуг по содержанию объекта. Переход на самоокупаемость организаций в России и появление конкуренции м/у ними, появление реального рынка и рыночных цен в начале 90-х годов позволило начать формирование рыночных методов, которые стали рассматриваться как фактор повышения эффективности и ответственности в сфере управления недвижимостью.

При плановой экономике пользователи недвижимости и лица, ответственные за ее содержание, не были связаны в прямых экономических отношениях м/у собой. Финансовый процесс в управлении недвижимостью происходил отдельно от реального производственного процесса.

Плата, полученная от пользователей, не покрывала всех производственных затрат. Производители продукции и услуг получали государственную заработную плату независимо от того, насколько эффективно и качественно они выполняли работу. Все это приводило к неэкономичному расходованию ресурсов и низкому качеству содержания недвижимости.

Вариант 2 – стабильная рыночная экономика

Предполагает, что пользователи и собственники недвижимости в полном объеме оплачивают стоимость услуг и продукции, потребляемых в процессе управления недвижимостью, оплачивая за них равновесную рыночную цену. Требуемая продукция и услуги производятся и распределяются, исходя из рыночных условий. На всех стадиях производства продукции и услуг они имеют свою цену, что позволяет контролировать и планировать эффективность управления. На стабильных рынках цены выравниваются. Это касается услуг по содержанию недвижимости.

Обязанность пользователей платить за продукцию и услуги полную рыночную стоимость ведет к тому, что пользователи начинают экономнее расходовать ресурсы, стремятся лучше содержать свои здания. При этом и сами здания проектируются с учетом требований экономичности. По тем же причинам от лица, соответственного за содержание недвижимости, требуется высокий профессионализм. Появляется причина для качественного управления со стороны как владельца, так и пользователя. При этом растет спрос на эффективное управление и содержание недвижимости.

Управление недвижимостью в России в настоящий момент является «гибридным» сочетанием ранее рассмотренных моделей. Часть жилья приватизирована, созданы частные жилищные объединения и организации по содержанию и управлению жилыми объектами – ТСЖ. Производство продукции и услуг, их распределение в области управления недвижимостью лишь частично стали рыночными. Равновесная рыночная цена для всей продукции и услуг еще не определились.