30. Организация деятельности по содержанию недвижимости

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигаются за счет своевременного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Главным инструментом является технический паспорт объекта недвижимости – инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости.

Эксплуатирует (использует) ОН пользователь (жилец, предприниматель…); для нормальной эксплуатации необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешительные и запретительные действия пользователя.

Обслуживают объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, ремонт…).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания.

Задачи техпаспорта:

• передача данных о зданиях и относящихся к ним машин и оборудовании;

• информационная система (чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию…);

• фиксация истории ремонта объекта.

С помощью техпаспорта можно:

• после окончания строительства начать обслуживание и содержание в порядке конструкций, оборудования;

• постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию ОН, чтобы получить желаемые условия проживания;

• обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации, и эффективное энергетическое хозяйство;

• обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за ОН, осуществление мероприятий по уходу и контроль за ними.

В техпаспорте отражены данные:

• общие данные об объекте;

• контактные данные об участников проектирования и строительство ОН;

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкции и оборудования;

• данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания;

• внутренние и наружные поверхностные конструкции;

• плановые показатели внутреннего климата и др. показателей;

• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей;

• количественные данные машин по содержанию в порядке ОН;

• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально - технических ресурсов на проведение ремонта;

• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях.

Техпаспорт обязательно составлять при строительстве нового здания, при капремонте старого ОН. Все поступившие материалы к применению в техпаспорт соединяются в инструкцию по обслуживанию и т.п. документацию ответственным составителем или координатором, он так же пересматривает техпаспорт после окончания гарантийного года. Координатором может выступать один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

31. Планирование изменения вида использования объекта недвижимости

Изменение вида использования объекта является одной из частных задач в общем комплексе управления недвижимостью. Потребность в изменении использования возникает тогда, когда объект недвижимости больше не соответствует установленным для него требованиям, когда необходимо задействовать в производстве неиспользуемые помещения, либо изменилась деятельность пользователя для которой предназначался данный объект. В отношении зданий, не занятых в производстве м.б. приняты следующие меры:

– снос здания

- продажа прав на здание или строительство нового здания

- продажа здания или сдача его в аренду в существующем состоянии

- ремонт существующего здания в соответствии с потребностями в производственных помещениях

- планирование на будущее нового строительного проекта

От особенностей здания и его рыночного использования зависит следует ли восстанавливать первоначальное использование здания или с его ремонтом будет изменение его назначения. Успешная работа по переводу объекта в другую функциональную категорию предполагает правильный выбор исполнителей проектирования и строительства, а также хорошее взаимодействие проектировщиков и менеджеров проектов с представителями официальных органов. В ходе реализации проекта по смене использования объекта задачей застройщика (девелопера) заключается в поиске для объекта новых пользователей и его реконструкция согласно потребностям в помещениях. Организации при этом производства строительных работ и прохождению официальных согласованных процедур. Осуществление проекта по переводу объекта в другой вид использования начинается с изучения:

- текущего состояния объекта

- градостроительной ситуации его окружения

- технического состояния

Для получения достоверной исходной информации на объекте проводится оценка его возможного функционального использования. В ходе оценки определяется потребность в ремонте и степень его предполагаемой капитальности.

Выбор вида использования

При планировании вида использования объекта необходимо ознакомиться с проектами возможного использования других объектов.

Примеры:

Существующее использование:

1) производственные здания – квартиры, офисы, школа, банк, гостиница, ресторан, торговый центр

2) жилое здание – коммерческое помещение, офисное здание, гостиница, музей

3) кинотеатр – коммерческое помещение, школа, ночной клуб, центр искусств

4) пожарная станция – центр искусств, офис, ресторан, школа

5) складское помещение – коммерческое помещение, офис, музей, ресторан, школа, автобусная станция

Возможное использование

Официальное регулирование

Для проектов по смене функционального назначения объектов роль официальных органов является главной и даже более важной, чем в проектах нового строительства. Официальное решение по переводу объектов в др. функциональную категорию производится в процессе подготовки проекта строительства. В таком проекте м.б. занято большое число заинтересованных сторон, имеющих иногда разные мнения по поводу проекта.

При изменении использования объекта требуется разрешение на строительство. Основанием для выдачи разрешения на строительство является то, что здание и помещение предназначены для нового использования проектируются и строятся согласно существующим официальным нормам и правилам.

Препятствия для изменения использования объекта

Факторы, исключающие для объекта новое использование, чаще всего относятся к его размещению и особенностям его помещений, а также его техническим особенностям, изменение которых сделает проект экономически прибыльным.

Процесс перевода во всех городах РФ

Правила перевода об.нед. в др. категорию использования в целом совпадает . Местное различие касается технических особенностей проведения перевода, название официальных органов, а также форма состава документации. Процесс перевода об.нед. в др. категорию использования должен уточняться конкретно для каждого города. В России задачи по изменению функционального назначения объектов является масштабными, и предполагают в будущем большое кол-во проектов реконструкции.