- •1. Сущность, содержание планирования и контроллинга. Цель и задачи планирования и контроллинга.
- •2. Целевая картина и постановка целей предприятия. Виды планов.
- •Описание целевой картины предприятия.
- •3. Принципы планирования.
- •4. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства.
- •5. Принципы принятия инвестиционных решений: классификация проектов; типы инвестиций, что такое инвестиционный проект, категории инвесторов жилищной сферы.
- •6. Основные фазы проекта (объекта) строительства.
- •7. Технико-экономическое обоснование проекта. Экономический и финансовый аспект проекта.
- •8. Проектный анализ, его разделы.
- •9. Эконом. Анализ проекта
- •Приложение к вопросу № 9.
- •10. Фин. Анализ проекта
- •13.Диагностика деятельности организации
- •14.Виды инвестиций по критерию «объект инвестиций»
- •15.Концепция жизненного цикла городских объектов
- •16.Общее положения производственного планирования строящегося объекта.
- •17. Общие положения производств. Планир. Эксплуатации он.
- •18. Краткосрочное планирование.
- •19. Формирование политики в отношении комплекса.
- •20. Формирование стратегий
- •21. Матрица “доля рынка, рост рынка” (портфельный анализ).
- •22. Модель “привлекательность рынка, преимущества в конкуренции
- •23. Основы планирования в сфере воспроизводства жилого фонда.
- •24. Ревизии на местах.
- •25. Внутр. Планир-е по функц-ным сферам д-ти
- •26.Организация планирования и контроля управление недвижимостью на оперативном уровне
- •27. Административное управление.
- •28.Техническое управление.
- •1.Ремонт по жалобам пользователей
- •2.Ремонт при смене съемщиков
- •3. Плановый ремонт
- •4.Коммерческое управление
- •29. Коммерческое управление
- •30. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •31. Планирование изменения вида использования объекта недвижимости
- •32. Особенности управления жильем в России. Организация собственников жилья в России. Переход на частное самоуправление и развитие конкуренции
- •33.Составление договоров на управление жильем и его содержание
- •34. Структура затрат на содержание многоэтажного жилого дома: два варианта моделей управления недвижимостью
- •35. Изменение государственной политики по отношению к управлению недвижимостью
- •36. Определение затрат на содержание недвижимости
- •37. Экономика жилой недвижимости
- •38. Работа с коммунальными бытовыми отходами на объекте недвижимости, составление плана по работе с отходами
25. Внутр. Планир-е по функц-ным сферам д-ти
С целью опр-ния степени выполнимости стратег-их планов составленные сценарии на основе рез-тов анализа SWOT (сильных и слабых сторон) д.б. проверены с учетом необходимых ограничений. Составляющими стратегического подхода явл-ся:
анализ спроса и предлож-я в отношении жилого фонда в регионе и доля рынка, занимаемой центр. орг-цией.
прогноз возможных изменений спроса и предлож-я на рынке жилья в будущем на основе демографических факторов, развития покупат. способ-тей, предпочтения населения в отнош-нии местопроживания.
разделение местной ситуации на ряд жилых зон (анализ SWOT)
р-ние различных вариантов, из к-рых м.б. сделан окончательный выбор с целью наилучшего использ-ния шансов и предотвращения угроз.
26.Организация планирования и контроля управление недвижимостью на оперативном уровне
Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.
Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации наработали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.
В последние годы наблюдается тенденция определенной концентрации управляющих организаций вследствие профессионализации управления и, в особенности, сопряженных с этим расходов. Мнения инвесторов расходятся в том, что касается (пере)поручения некоторых функций в области управления имуществом и недвижимостью — на тактическом и оперативном уровнях — специалистам извне (наемным управляющим из управляющих организаций). Как правило, оперативное управление недвижимостью полностью поручается управляющим организациям.
В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора.
27. Административное управление.
В задачи администрации входит:
1.Речистрация, систематизация и обработка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости.
2.Составление отчетов, согласно действующему законодательству.
Этот перечень добавляется инструкциями управляющего на соответствующем уровне.Отдеьльные составляющие: 1.этап ИНКАССО.
2.этап Контроль за сменой жильцов.
3.этап Ведение расходов на обслуживание(коммунальных расходов)
4.этап Составление отчетности.
5.этап прочее.
Инкассо.
Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или ежеквартально вносить оплату за предоставляемое помещение. Арендная плата может облагаться или не облагаться НДС в зависимости от законодательства страны. Плата должна переводится съемщиком за счет инвестора или управляющей организации в определенный момент времени. Перевод может производится путем автоматического Инкассо или путем посланной фактуры. Арендная плата, как правило, повышается на сумму аванса на обслуживание и , в некоторых случаях, на рекламу, который потом учитывается при окончательном произведение расчетов с пользователем. Администрация следит за рассылкой фактур и контролирует получение оплаты или задержки по оплате. В случае неуплаты пользователю направляется предупреждение, и, если необходимо, к должнику могут быть применены дальнейшие санкции.
Контроль за сменой жильцов.
Окончание или заключение нового договора аренда происходит согласно установленной процедуре. С этими операциями сопряжен момент информацией, управляющим фондом на тактическом уровне и некоторыми отделами управления на тактическом уровне. Полученные данные обрабатываются и в дальнейшем обрабатываются для проведения анализов и консультаций по вопросам политики управления .
Контроль за расходами на обслуживание.
В договоре аренды указываются те услуги, выполнение которых управляющим или на тактическом уровне приходится на пользователя. На основе сметы расходов определяется ежемесячный или ежеквартальный аванс, который учитывается в регулярно проводимых расчетах с пользователем. Объем пакета оплачиваемых пользователем услуг варьируется в зависимости от сектора рынка или договора.
Ежегодно проводятся расчеты всех расходов и внесенных авансов. Расчеты с пользователями ведутся на основе сальдо. При этом расходы на администрацию по обслуживанию так же приводятся на счет пользователей. Таким образом, к общим расходам прибавляется процент расходов на администрацию. Для получения относительных показателей используются данные анализа расходов, которые систематизируются по секторам, видам недвижимости, типу жилья.
Составление отчетности.
Информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного управления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической информации о форме периодических и нерегулярных отчетов. Т о же касается отчетности управляющего на тактическом уровне перед управляющим портфелем и имущественного фонда(стратегический уровень). Такой отчет предоставляется ежеквартально, иногда ежемесячно, по установленной форме.