21. Матрица “доля рынка, рост рынка” (портфельный анализ).

Конкуренция на рынке недвижимости заставляет владельцев и пользователей определить приоритеты и реагировать на возможные изменения. Доходы от эксплуатации одних частей недвижимого фонда должны быть достаточными для покрытия инвестиций в других секторах.

К объектам, не приносящим никакой прибыли применяется особый подход индивид. каждому.

Портфель организации в области недвижимости состоит в общей сложности из различных типов объектов вместе со всевозможными целями и задачами, с которыми они связаны. Портфельный анализ является на сегодняшний день одним из наиболее часто применяемых инструментов стратегического планирования. Стратегическое планирование включает в себя распределение финансовых средств от одного вида предпринимательской деятельности к другой (кросс субсидии). Предприятие характеризуется по аналогии с размещением капиталов в финансовой сфере с помощью портфельного анализа, т.е. совокупность так наз. стратегич. производственных единиц – независ. друг от друга сфер деятельности предприятия, которые отличаются особой связанностью с продуктами и с особым кругом клиентов. Различные стратегич. производственные единицы имеют разные рыночные возможности и риски.

Теоретической базой моделей портфельного анализа являются кривая опыта– с ростом объёма производства и опыта уменьшения затрат ресурсов на единицу продукции, концепция жизненного цикла.

Матрица “ доля рынка, рост рынка”

При использовании данной матрицы мы можем предположить, что в портфеле управляющей организации имеются товары (тип жилья), занимающие определенную долю (% от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) на рынке с некоторым потенциалом роста.

Рассмотрим составление данной матрицы

1. Дикие кошки (подростки).

Это товары, наход-ся в начальной стадии жизненного цикла. Для того, чтобы остаться или внедрить их на рынок, они нуждаются в дотациях. Они являются достаточно перспективными. Данные товары обещают управляющей организации высокие темпы роста, но имеют небольшую долю риска.

С помощью стратегий и дополнительных инвестиций можно добиться увеличения доли рынка, т.к. в будущем эти товары принесут значительную прибыль. Наступат. стратегий в отношении “прыгучих товаров” является определение развития спроса на данные товары с целью приобретения как можно большей доли рынка. Часто требуется значит. инвестиции для обеспечения предполагаемого спроса на товар на рынке. Если спрос перестает расти и товар не может приносить прибыль, в таких случаях лучше избавится от товаров.

2)звезды находятся на фазе роста жизненного цикла. Группа товаров приносит прибыль, которая уходит на укр-ние их собственной позиции на рынке.

Эти товары обладают хорошим сбытом и уже завоевали значительную долю рынка, но нуждаются в постоянном пополнения инвестиций для соответствия изменяющимся тенденциям на рынке. Звезды в большинстве занимают позицию – денежный баланс. Как только рост предложения прекращается, звезда становится денежной коровой, поскольку она больше не нуждается в инвестициях для завоевания и сохранения значительного рыночного роста товаров.

3)Денежные коровы – товары, достигшие фазы зрелости. Увеличение доли рынка является причиной больших преимуществ в области затрат. Когда товар занимает значительную долю рынка, а рост сбыта при этом уменьшается до минимума (предложение находится на уровне уменьшения треб.). Это способствует поступлению денежного потока без больших усилий. За счет высокой прибыли, приносящими этими товарами может финансироваться рост других производственных единиц. Данный товар требует незначительных инвестиций и управленческих расходов. Основная задача управленческой организации – сохранение своей доли рынка с целью продления ситуации в будущем.

4) Бедные собаки относятся к фазе насыщения дегенерации. Они не имеют ни большой доли рынка, ни увеличения темпов роста. Денежные коровы, которые постепенно утрачивают свою долю на рынке, не представляют интереса для портфеля управляющей организации. Данные товары нуждаются в инвестициях с большим рисковым потенциалом или превращаются в товары, которые уже никогда не будут проданы. Другим решением может быть изменение цены, в качестве альтернативы – изъятие товара из обращения на рынке.

При помощи портфельного анализа можно лучше и точнее решить вопрос об инвестициях. Так для портфельных категорий матрицы должны осуществляться следующие виды инвестиций: дикие кошки – инвестиции в расширение, звезды и денежные коровы – инвестиции в рационализацию, бедные собаки -де . Продукты: дикие кошки, звезды, денежные коровы постоянно должны присутствовать в количестве, гарантир. финансовую стабильность фирмы.

Матрица “доля рынка, рост рынка” может быть полезна управленческим инструментам, создающим рамки планирования.

Анализ сильных и слабых возможностей и способностей (SWOT)

	(комплекс)
	сильные сторона С	слабые стороны С
	1	2
	4	3
	опасности О	возможности В
	(рынок)

1. хорошее местоположение, удобство, современный дизайн, большая S (квартир).

2. плохое месторасположение, плохое состояние дома, плохое тех. обслуживание, плохие материалы и дизайн.

3. большой спрос, поднятие арендной платы, положительные изменения в экономической ситуации.

4. повсеместная конкуренция, новые требования к качеству (законодательство),

В рамках этого анализа выявлены преимущества и недостатки товаров, возможности и угрозы, которые имеются в управл. организациях для реализации товара на рынке. Основным результатом такого анализа является возможность мысленного структурирования и наглядного представления проблем того, в каких случаях необходимо вложение капитала или дополнительные инвестиции в соответствующий объект.

Организации, которые осуществляют управление жилым фондом от имени других (частных лиц) могут обеспечить своих клиентов намного более реалистичными представлениями о том, что требуются и чего не стоит предпринимать. Основной недостаток проведения подобного анализа – большие трудности по сбору необходимой информации с целью получения представления о наиболее реалистич. комбинации продуктов - рынков.