53. Особенности договора продажи жилых помещений.

Дог-р продажи жилого помещения имеет существенные особенности. Существенным условием дог-ра продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, явл-ся перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Второй особенностью дог-ра продажи жилого помещения явл-ся то, что он считается заключенным с момента его гос-ной регистрации. Поэтому, в частности, обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента гос-ной регистрации дог-ра, хотя фактически передать жилое помещение продавец вправе и до регистрации дог-ра.

54. Понятие и содержание договора постоянной ренты.

Постоянная рента - вид дог-ра ренты, по которому она выплачивается бессрочно.

Плательщиком постоянной ренты м.б. любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателями — только граждане и некоммерческие организации.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в деньгах. Денежная сумма ренты — существенное условие дог-ра, поскольку даже при достижении соглашения о выплате ренты в иной форме такая выплата по стоимости должна соответствовать денежной сумме ренты.

Постоянная рента отличается от пожизненной сроком, получателями (юр-кие лица), отчуждаемостью и особыми условиями возмездности. При постоянной ренте можно преждевременно выкупить ее, определив в дог-ре такое условие.

Особенонсти дог-ра постоянной ренты:

1) дог-р постоянной ренты носит бессрочный характер. Прекращение дог-ра возможно путем выкупа по инициативе плательщика или получателя ренты.

2) особый субъектный состав: получателями постоянной ренты м.б. только граждане, а также некоммерческие организации,

3) возможность передачи прав получателя ренты по наследству или в результате реорганизации, что м.б. запрещено законом или дог-ром,

4) существенным условием дог-ра наряду с предметом является размер рентных платежей, которые могут выплачиваться не только в денежной, но и в др. формах. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению МРОТ,

5) сроки выплаты ренты: если иное не предусмотрено дог-ром постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Обязанности плательщика ренты:

- выплачивать ренту постоянно в полном размере даже в случае гибели имущ-ва, переданного ему безвозмездно;

- оплачивать %, установленные дог-ром либо в соответствии с ГК за просрочку выплаты ренты;

- нести риск случайной гибели имущ-ва или случайного повреждения его, переданного ему бесплатно.

Права плательщика ренты:

- отказаться от дог-ра ренты путем выкупа ренты, для этого он обязан предупредить получателя ренты за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный дог-ром постоянной ренты, в письменной офрме и выплачивать очередные суммы ренты вплоть до ее выкупа; отказ от этого права в дог-ре недействителен, однако дог-ром можно предусмотреть запрет на выкуп в течение определенного срока (пр. при жизни получателя): но не более 30 лет с момента заключения дог-ра. При этом обяз-ство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен дог-ром. Выкуп осущ-ется п оцене, указанной в дог-ре, а при ее отсутствии - по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате + стоимость имущ-ва, переданного под выплату ренты.

- требовать уменьшения размера ренты или прекращения дог-ра в случае гибели имущ-ва, полученного за плату.

Права получателя ренты:

- требовать от плательщика выплаты ренты;

- передавать др. лицу свое право на получение ренты при жизни путем уступки требования, а после смерти получателя ренты это право переходит по наследству;

- требовать от плательщика выкупа ренты в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено дог-ром постоянной ренты;

• плательщик ренты нарушил свои обяз-ства по обеспечению выплаты ренты;

• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обст-ства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены дог-ром;

• недвижимое имущ-во, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

• в других случаях, предусмотренных дог-ром.