1.11. Что такое кондоминиум?

Кондоминиум — это форма домовладения.

Кондоминиум (совместное владение) — это недели­мое домовладение, в котором в результате сделки от­чуждения — приватизации, купли-продажи, мены, да­рения и т. д. — части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума — это появление общей долевой собственности сособственников кондо­миниума.

Таким образом, мы рассматриваем третью форму домовладения, все также продолжающего быть базо­вым объектом недвижимости в жилищной сфере.

В первой форме — собственно домовладение — сме­на собственника возможна только на весь объект и не­возможно отчуждение части домовладения. Для совер­шения сделки отчуждения части домовладения оно должно быть преобразовано во вторую форму — неде­лимое домовладение. Такое преобразование подразуме­вает проведение за счет средств собственника домовла­дения технической работы по разбивке домовладения на жизнеспособные (с точки зрения использования под жилые либо, в порядке исключения, нежилые цели) части неделимого домовладения; определение перечня частей (долей) неделимого домовладения, которые со­ставляют в совокупности собственно неделимое домо-

205

В. К. Хомяков. ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА

владение; определение перечня будущей общей долевой собственности в неделимом домовладении и определе­ние схемы распределения долей (частей) в неделимом домовладении в целом и долей в будущей общей доле­вой собственности, входящих составной частью в каж­дую отдельную часть неделимого домовладения. Пере­чень частей (долей) неделимого домовладения и пере­чень общей долевой собственности в неделимом домовладении подлежит государственной регистрации в виде регистрации прав собственника на неделимое до­мовладение. И только собственник, зарегистрировав­ший свое право собственности на неделимое домовла­дение получает право на отчуждение части неделимого домовладения другому лицу. Собственник неделимого домовладения несет бремя расходов по изготовлению всей технической документации на неделимое домовла­дение и на каждую отчуждаемую часть в неделимом до­мовладении.

Собственник неделимого домовладения сохраняет всю техническую документацию на домовладение и тогда, когда оно преобразовалось в кондоминиум, до тех пор, пока сособственники кондоминиума не избе­рут управляющую компанию, товарищество собствен­ников жилья либо внешнюю управляющую компанию, которая примет эту документацию на ответственное хранение.

Документом, определяющим границы и размеры кондоминиума, является паспорт домовладения, на ко­торый ставится штамп, что неделимое домовладение преобразовалось в кондоминиум. Паспорт кондомини­ума изготавливается территориальными или местными бюро технической инвентаризации. Паспорт должен со­держать кадастровую карту (план) земельного участка кондоминиума, поэтажные планы, экспликацию, тех-

206

ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

паспорт здания, перечень частей кондоминиума с ука­занием собственника, а также очень важный доку­мент — перечень того, что входит в общую долевую собственность в кондоминиуме. После выбора способа управления кондоминиумом, паспорт кондоминиума хранится у председателя товарищества собственников жилья, если управление кондоминиумом осуществляет ТСЖ, либо во внешней управляющей компании, если в кондоминиуме не создано ТСЖ. Копия хранится в БТИ.

Собственник неделимого домовладения имеет огра­ничение в правах в виде отсутствия права на продажу последней части (доли) от неделимого домовладения, уже ставшего кондоминиумом, до тех пор, пока управ­ляющая компания не примет от него всю документа­цию на кондоминиум под ответственное хранение.