1.9. Что такое неделимое домовладение?

Неделимое домовладение — это форма домовла­дения.

Под понятием «неделимое» домовладение подразу­мевается то, что отделение от домовладения частей в

199

В. К. Хомяков. ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА

натуре невозможно, так как это объект, который функ­ционирует как единое целое, как единый организм. Но это не означает, что в нем нельзя продавать части не­делимого домовладения, куда входит и квартира. Такая сделка, естественно, возможна. Продажа части недели­мого домовладения будет означать лишь смену соб­ственника на эту часть. По аналогии с тем, как про­даются акции в акционерном обществе и при этом об­щество остается единым организмом. Статья 133 Гражданского кодекса РФ под неделимой подразуме­вает «вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения».

Неделимое домовладение нельзя разорвать на части и вместе с квартирой, скажем, на седьмом этаже де­сяти этажного дома, увезти часть подвала, крыши и пролет лестницы, так как собственник оставшейся ча­сти на оставшихся этажах не сможет далее пользовать­ся этим разделенным домовладением. Но поменять собственника части неделимого домовладения можно.

Неделимое домовладение — это домовладение, в ко­торое входит многоквартирный жилой дом, раздел кото­рого в натуре невозможен без изменения его назначения. Обязательный атрибут неделимого домовладения — это зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) перечень определенных частей (долей) домовла­дения, выраженных как в процентах каждой части (доли) домовладения ко всему неделимому домовладению, так и в метрах квадратных. На каждую часть неделимого до­мовладения после регистрации выдается отдельное Сви­детельство о праве собственности.

Небольшое разъяснение. Рассмотрим типовой при­мер. Домовладение представляет собой стоквартирный дом и принадлежит на праве собственности граждани-

200

ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

ну Иванову. Он решил продать две квартиры и одну подарить. Как это сделать в домовладении? Ведь у Иванова только один пакет документов на все домо­владение. В этом случае домовладение переводится в неделимое домовладение. Для этого определяется пе­речень частей домовладения, которые и составят не­делимое домовладение. Каждая часть неделимого до­мовладения включает как квартиру, так и размер доли в общей долевой собственности в неделимом домовладении, которая будет следовать судьбе квар­тиры. На каждую часть неделимого домовладения Иванов как собственник неделимого домовладения получает Свидетельство о праве собственности в Ко­митете государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним. У Иванова теперь будет сто свидетельств о праве собственности на сто частей неделимого домовладения. Или, можно ска­зать, сто свидетельств на сто квартир с соответству­ющими долями в общем имуществе. Теперь Иванов может продать, подарить или совершить иную сдел­ку отчуждения с любой своей частью в неделимом домовладении.

1.10. Что должен содержать правоустанавли­вающий документ на жилищную недвижимость?

Свидетельство на каждую часть (долю) неделимого домовладения должно включать следующие разделы: 1) раздел, определяющий изолированное жилое или нежилое помещение, с указанием его общей пло­щади в квадратных метрах и в процентах к общей площади всех жилых и нежилых помещений в не­делимом домовладении;

201

В. К. Хомяков. ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА

2. раздел, определяющий соответствующую часть (долю) в общей долевой собственности на здание (строение), с указанием ее размера в процентах от общей долевой собственности в неделимом домо­ владении и в квадратных метрах;

3. раздел, определяющий соответствующую часть (долю) в общей долевой собственности на земель­ ный участок в неделимом домовладении, с указа­ нием ее размера в процентах от общей долевой собственности в неделимом домовладении и в квадратных метрах.

Неделимое домовладение отличается от домовладе­ния тем, что в нем есть перечень общего имущества (общей долевой собственности), в нем есть схема рас­пределения частей (долей) неделимого домовладения, которые могут отчуждаться собственником неделимо­го домовладения в виде приватизации (если собствен­ником является государство либо муниципальное об­разование), сделки купли-продажи, мены, дарения и т. д. Собственник неделимого домовладения имеет Свидетельство о праве собственности на все части сво­его неделимого домовладения. Он по-прежнему един­ственный собственник домовладения, ставшего неде­лимым домовладением. Но теперь каждая часть неде­лимого домовладения (включающая и жилое помещение-квартиру либо нежилое помещение) про­шла государственную регистрацию и внесена в ЕГРП.

Теперь собственник неделимого домовладения, в от­личие от собственника домовладения, может продать часть своего неделимого домовладения другому лицу, оставаясь собственником оставшейся части неделимого домовладения.

Но на этом этапе домовладение, преобразованное в неделимое домовладение, трансформируется в свою

202

ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

третью форму. После регистрации первой сделки с ча­стью неделимого домовладения и появлением второго собственника, неделимое домовладение превращается в кондоминиум (совместное владение).

На этой стадии возникает множество вопросов. Кто должен определять общую долевую собственность в неделимом домовладении перечень того, что в нее входит? Кто должен определить долю в общей доле­вой собственности, приходящуюся на часть недели­мого домовладения, которая становится объектом сделки купли-продажи или иного вида отчуждения от первого собственника ко второму? Кто должен под­готовить всю документацию на неделимое домовладе­ние, включая проектно-сметную, паспорт домовладе­ния, техпаспорт на здание (строение), кадастровую карту (план) земельного участка домовладения, техдо­кументацию на коммуникации, инженерные системы и механизмы в домовладении, документацию на часть неделимого домовладения, которая стала предметом сделки, паспорт квартиры и т. д.? Безусловно, только собственник неделимого домовладения. На нем лежит бремя оплаты работ по переводу домовладения в не­делимое домовладение, что, собственно, и подразуме­вает именно определение общей долевой собственно­сти в домовладении, составление перечня (схемы) частей (долей) неделимого домовладения, которые могут стать предметом сделки отчуждения. При этом расчет размеров каждой части неделимого домовладе­ния должен базироваться на пропорциональном раз­мере каждого отдельного из имеющихся жилого и не­жилого помещения в домовладении. Каждая часть должна включать отдельную квартиру (жилое поме­щение) или отдельное нежилое помещение. И уже к ней пропорционально привязываются доли в общей

203

В. К. Хомяков. ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА

долевой собственности на здание (строение) и на придомовой земельный участок домовладения.

В разных неделимых домовладениях наполнения частей (долей) будут разными — где лучше, где хуже. У одних общая долевая собственность будет вклю­чать и большие нежилые площади первых этажей и подвалов, и большой земельный участок на бойком месте. У других — маленький участок и почти ни­каких свободных площадей в здании. А уж согла­шаться или нет на покупку части неделимого домо­владения в предлагаемом наполнении — это право покупателя.

Неделимое домовладение находится в собственности у одного собственника (как и домовладение). Регистрация первой сделки отчуждения части неделимого домовладе­ния одновременно означает, что неделимое домовладение перестало существовать, превратившись в кондоминиум.

Собственник неделимого домовладения является на­логоплательщиком налога на недвижимость в бюджет субъекта Федерации.

Документом, определяющим границы и размеры не­делимого домовладения, является паспорт домовладения, который изготавливается территориальными или мест­ными бюро технической инвентаризации. На нем ста­вится штамп, что домовладение преобразовалось в неде­лимое домовладение. Паспорт должен содержать кадаст­ровую карту (план) земельного участка домовладения, поэтажные планы, экспликацию, техпаспорт здания, пе­речень частей неделимого домовладения с указанием собственника, а также очень важный документ — пере­чень того, что входит в общую долевую собственность в неделимом домовладении. Паспорт неделимого домовла­дения хранится у собственника неделимого домовладе­ния. Копия хранится в БТИ.

204

ТЕОРИЯ ДОЛЕВИЗМА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Собственник неделимого домовладения сам опреде­ляет способ управления неделимым домовладением — либо он делает это самостоятельно, либо нанимает ус­траивающую его управляющую компанию.