Договор ренты

1. Понятие и общая характеристика рентных договоров

2. Договор постоянной ренты

3. Договор пожизненной ренты

4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Понятие и общая характеристика рентных договоров

Легальное определение в п.1 ст. 583 – договором ренты законодатель именует такой договор, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Система регулирования рентных отношений построена так, что есть глава 1 и глава 2-3, где отдельные виды ренты. Легальное определение применимо к любому виду договора ренты.

Получатель ренты и плательщик ренты. Они заключают договор ренты. Получатель передаёт определенное имущество в собственность, а в ответ на полученное имущество плательщик обязывается к периодическому осуществлению рентных платежей.

Сам договор ренты выделен на уровне гражданского кодекса впервые. Но он не является новым для правопорядка. В ГК 1964 года был прообраз рентного договора – договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием продавца. Сегодняшняя внутренняя дифференциация договоров постоянное и пожизненное почерпнуто из проекта гражданского уложения, что показывает, что с точки зрения доктрины институт известен нашему правопорядку уже давно.

Это легальное определение может служить основание для характеристики договора ренты.

По моменту заключения договор ренты относится к числу реальных, поскольку словоупотребление в легальном определении отражает существо конструкции (глагол «передаёт» в настоящем времени). Реальность означает что договор считается заключенным с момента передачи вещи. Сама передача имущества есть перфекция, момент заключения договора. Договор может быть только реальным.

В зависимости от распределения прав и обязанностей договор ренты относится к числу односторонних (передать – не обязанность, а момент заключения договора, т.к. договор реальный).

В зависимости от наличия встречного предоставления, договор ренты возмездный. Возмездность выражается в том, что передача имущества в собственность предоставляется в обмен на получение платежей. Договор будет возмездным во всех случаях.

Уточнения: п. 1 ст. 585 – имущество под выплату ренты может передаваться за плату (возникает обязанность внести плату), либо имущество может передаваться бесплатно. В первом случае договор ренты возмездный, и во втором тоже возмездный, т.к. её определяют рентные платежи. Договор ренты всегда является возмездным.

Когда мы констатируем возмездность ренты, надо понимать, что это особая возмездность. Договор ренты относится к числу алеаторных (рисковых) договоров. Все возмездные договоры делятся на две группы: меновые или алеаторные (рисковые). Разница в том, что меновые опосредуют акты эквивалентного товарообмена. В мене стоимость второй вещи является эквивалентом стоимости первой вещи, как и при договоре купли-продажи. Что касается алеаторных договоров, то они являются возмездными, но для их конструкции свойственно что объем встречного предоставления, причитающегося от другой стороны, остается неизвестным до того момента, пока не будет выяснено обстоятельство чтобы его полностью определить. Поэтому в алеаторных договора всегда существует риск неэквивалентности. К алеаторным договорам, в отличие от меновых, не применима норма об расторжении договора в связи с изменением обстоятельств. Алеаторность может быть задана только законодателем: рента и страхование. Эта черта алеаторности и есть тот признак, которые отличает ренту от изученных нами ранее конструкций. Для алеаторных отношений в ГК 64-го года использовались положения договоров меновых.

При всей самостоятельности очевидно, что договор ренты близок к изученным ранее нами договорам. Договор ренты опосредует обмен собственности. Эту единую родовую общность учитывает и законодатель – в рамках п. 2 ст. 585 содержится прямая отсылка к правилам главы 30 или главы 32.

Внимательно смотрим на отсылку: отсылка применяется не ко всему договору, а только к вопросу с передачей вещи.

Особенности договора ренты многочисленны. Применительно к любому рентному договору законодатель устанавливает предписания относительно формы – договор ренты должен быть заключён 584 – обязательная нотариальная форма. Эта статья расположена в общих положениях и применима к любому рентному договору. Нарушение нотариальной формы всегда влечет недействительность.

В случае, если предмет ренты – недвижимость, ст. 584 устанавливает государственную регистрацию договора, вне зависимости от недвижимого имущества и особенностей договора. В отсутствии регистрации договор не будет считаться заключенным. Она (регистрация) не подрывает вопрос, связанный с регистрацией перехода права. поэтому помимо государственной регистрации договора должна осуществляться и государственная регистрация перехода права.

Для того чтобы заключить договор ренты недвижимого имущества, необходимо зарегистрировать его в государственных органах + нотариальная форма + передать вещь. Сложный юридический состав. Такой состав нужен для защиты получателя ренты, т.к. договор реальный, и она может успеть передумать. Слабейшей стороной в обязательстве является кредитор. Плюс слабость еще и в том, что он лишается своего имущества как предпосылка будущего обязательства.

Число и вариативность договоров ренты велико. Поэтому нам надо их классифицировать.

Действующий ГК в главе 30 дает основание для 3 классификация:

• Положено в основание системы главы 33. Однако стоит считать это деление двучленным. Классификационные группы представлены постоянной рентой с одной стороны, и пожизненной – с другой. Опираемся на срок. Пожизненное содержание с иждивением есть разновидность пожизненной ренты, выделяемая в связи со спецификой имущественного предоставления – п. 2 ст. 573. То же самое – п. 2 ст.601 – к договору содержания с иждивением применяются правила договора пожизненной ренты. Это классификация имеет ряд практический последствий. Пожизненная и постоянная ренты отличаются по субъектному составу, форму, размере и порядку предоставления содержания, распределения риску случайной гибели и целого ряда иных обстоятельства. На этой классификации дифференциация рентных договоров в ГК не исчерпывается. Сама конструкция ренты предполагает, что есть получатель и ренты и есть плательщик. При этом сама передача вещи в собственность плательщика может происходить как за плату, так и без нее – факультативный элемент, ни на что не влияет. Эта специфика передачи может и являться критерием классификации:

• Договор ренты, по которому имущество отчуждается за плату, и договор ренты, по которому имущество отчуждается под выплату ренты без платы. Самое главное практическое последствие состоит в том, что применяется разный нормативный материал. Если имущество передается за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле и продаже, но не в целом договор становится куплей-продажей, а лишь именно блок по оплате. Во втором же случае применяются правила о договоре дарения опять же лишь в части.

• В зависимости от предмета договора: договоры ренты, в которых фигурирует движимое имущество, и договоры ренты, в которых под выплату ренты передается недвижимость. Обе указанные разновидности обладают рядом особенностей с т.з. нормативного регулирования. Применительно ко вторым договорам (недвижимость), обязательства выплаты ренты в таком договоре является обременением недвижимого имущества, а, следовательно, как и другое обременение, оно следует за вещью. Вторая специфическая особенность вытекает из первой: лицо, передавшее обремененное рентой имущество, несет перед получателем субсидиарную ответственность, причем это является общем правилом, а в договоре может быть предусмотрена солидарная ответственность. Это мера, направленная на защиту интересов получателя. Третья особенность данной группы договоров с недвижимостью является продолжением первых двух, и направлена опять на защиту интересов получателя: законодатель устанавливает законное право залога получателя ренты. В данном случае переданное имущество сразу будет рассматриваться как находящееся в залоге, который будет следовать дальше за соответствующей вещью. Т.о. получатель будет иметь дополнительный источник удовлетворения потребностей (первоочередное право, все дела). Он сможет обратить взыскание на предмет залога и получить причитающиеся ему платежи. Залог в силу закона, дополнительные соглашения не требуются. При регистрации договора ренты регистрационный орган должен производить и регистрацию соответствующего залога (регистрируется договора, регистрируется переход права, регистрируются рентные платежи как обременение и регистрируется законное право залога).

Что касается второй группы договоров ренты с движимым имуществом, то у них есть особенности. П. 2 ст. 587 устанавливает для такого договора дополнительное существенное условие, которым является способ обеспечения прав получателя. Законодатель стремится к обеспечению прав получателя независимо от вида имущества. Логика понятна, но реализовано все опять через пень. Следовало бы установить обеспечение уже на уровне закона, а не топорно и линейно решать такие задачи. Второй особенностью рентного договора с движимостью логически проистекает из первой – п.3 ст. 587 – не предоставление обещанного обеспечения, либо утрата или ухудшение его по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, дают последнему (получателю) право расторгнуть договор и потребовать возмещение убытков. Но! Что такое право расторгнуть договор – загадка. У законодателя как всегда – либо проблемы лексическо-фонетические, либо проблемы с логикой. В данном случае вторая проблема, т.к. термин «расторжение» используется для юрисдикционного способа расторжения договора. Какой способ имелся в виду – вопрос, юрисдикционный или нет.

Второстепенные выводы: по-разному определяется выкупная цена в рамках первых двух классификаций.