Прекращение жилищного правоотношения.

Применительно к различным разновидностям договора найма, законодатель устанавливает разный порядок прекращения правоотношений. Сначала будет коммерческий найм нами рассмотрен, потом остальные.

Прекращение правоотношений коммерческого найма

Здесь основание и порядок регламентирования в ст. 687 ГК. Анализ предписаний позволяет нам вычленить три группы соответствующих оснований прекращения. Во-первых прекращение договора коммерческого найма возможно по инициативе нанимателя. Законодатель использует внеюрисдикционный порядок прекращения, при этом никаких дополнительных условий права на отказ закон не выдвигает. Можно отказаться от договора без объяснения причин. Нужно лишь письменное предупреждение наймодателя за три месяца. В ст. 687 используется императивная норма «за три месяца».

Вторая группа – прекращение договора по требованию наймодателя. Прекращение договора коммерческого найма по его инициативе возможно только с соблюдением юрисдикционного (судебного) порядка. При этом очевидно, что предусмотреть иное в договоре невозможно. Исчерпывающий перечень оснований, дающих право на обращение в суд: п. 2 и абзац 2 пункта 4 ст. 687 ГК.

Третья группа представлена случаями, описанными в п. 3 ст. 687. Законодатель говорит о возможности судебного прекращения по требованию любой из сторон. Основания для подобного требования перечислены в п. 3 ст. 687. В частности, там указывается на основание непригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Применительно к социальному и специализхированному тнайму, прекращение жилищных правоотношений возможно по инициативе нанимателя. Ст. 83 ЖК прямо подчеркивает такую возможность. При этом из анализа ст. 83 ЖК однозначно явствует, что никаких условий для реализации нанимателем своего права по прекращению договору закон не устанавливает. Используется структура одностороннего отказа, причем в отличии от коммерческого найма срока предупреждения нет. Сам договор будет считаться прекращенным в момент доведения волеизъявления до другой стороны. Ст. 83 – наниматель имеет право в любое время прекратить соответствующий договор.

Односторонний отказ нанимателя возможен в любой форме, в том числе посредством конклюдентных действий. последнее наглядно проиллюстрировано в п. 3 ст. 83, где говорится о том что выезд на другое место жительства автоматически влечет прекращение договора с момента выезда. Применяя указанные предписания, мы должны иметь в виде, что в этом п. 3 ст. 83 законодатель пропустил важное слово - не любой выезд, а выезд на другое постоянное место жительства. Постановления КС от 23.06.95 – ключевым является характер выезда, направленность на постоянное или временное. Именно такой вывод может сегодня быть сделан из сопоставления предписаний ст. 83 со ст. 71 – временное отсутствие нанимателя или членов семьи не сказывается на объем их права или обязанностей. Систематическое толкование этих статей предполагает, что в ст. 83 имеется в виду лишь выезд постоянный. Такое толкование поддерживается и судебной практикой - ВС рекомендует судам обсуждать, является ли выезд постоянным или временным. Ключевое значение имеет характер волеизъявления – постоянный выезд или временный.

В зависимости от решения этого вопроса у нас будет решаться вопрос о том, сохранилась ли связи с жилым помещением. Нельзя не отметить, что этот критерий не самый удачный с точки зрения вычленения – субъективный критерий. Понять намерение достаточно сложно, а уж сделать однозначный вывод о его характере совсем невозможно.

Также, ЖК устанавливает еще и возможность прекращение по инициативе наймодателя. Это иначе именуется выселением. К принципиальным началам, регулирующим выселение, относится то обстоятельство, что оно возможно по основаниям и в порядке, указанном в ЖК. это принципиальное начало воспринимает и ВС в п. 35 постановления пленума № 14 – воспроизводя этот тезис, и продолжая его указанием на то что к данным отношениям применение положений ГК о расторжении, прекращении договоров не допускается. Допускается выселение только в судебном порядке.

При этом ст. 84 выделяет три вида выселения:

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения -

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения

3. Выселение без предоставления жилого помещения

Общим правилом является первый вид. Если закон не устанавливает иного, но предусматривает выселение, то будет вариант 1.

Поскольку само название всю специфику отражает, то нужно указать на характеристики, которым должно отвечать предоставляемое помещение. Ст. 89 эти признаки перечисляет, и они сводятся к следующему:

1. Должно находиться в границах данного населенного пункта

2. Соответствующее помещение должно быть благоустроенным – обеспечено коммунальными удобствами. Это не абстрактная категория, а при решении этого вопроса применяются во внимание благоустроенность относительно данного населенного пункта, причем как уточняет п. 37 постановлена пленума № 14, причем учитывается благоустроенность в домах государственного и муниципального жилищных фондов (если там нет горячей воды, то, соответственно, и …). Ст. 89 – данное жилое помещение должно отвечать установленным требованиям, т.е. оно должно соответствовать всем характеристикам жилого помещения – изолированность и пригодность к проживанию.

3. Что касается его размера, то ст. 89 говорит что его площадь должно быть равнозначна общей площади ранее занимаемого жилого помещения. При это, как говорит ВС в п. 37, поскольку соответствующее выселение производится не в связи с улучшением жилищных условий, иные обстоятельства, в частности нормы ч. 5 ст. 57 и ст. 58 во внимание не принимаются.

Выселение данного вида возможно лишь по основаниям, установленным законом. Применительно к нынешнему ЖК оно сформулировано в ст. 85 – 88. В первом приближении получается, что именно с предоставлением другого благоустроенного помещения предоставляется, когда оно подлежит сносу, переводу в нежилой фонд, признано непригодным для проживания и когда оно подлежит капитальному ремонту. Отдельного внимания заслуживает отдельное основание. Если мы обратимся к ст. 88 ЖК, то увидим что по общему правилу в связи с капитальным ремонтом связь нанимателей и членов семьи не прекращается, а на время капитального ремонта им предоставляется жилое помещение из маневренного фонда. Если в результате капитального ремонта жилое помещение не сохранится либо существенно уменьшится, либо же существенно увеличится, то только тогда наниматель и члены его семьи подлежат выселению до капитального ремонта с предоставлением им иного благоустроенного жилого помещения.

Второй вид выселения – выселение с предоставлением другого жилого помещения. Очевидно, что его особенность состоит в характеристиках другого жилого помещения, и сложность в том что никаких характеристик в законе не содержится. Однако здесь на помощь приходит разъяснение ВС. На основании п. 38 постановления № 14 мы можем констатировать, что другого помещение должно отвечать:

1. Должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания

2. Должно находиться в границах данного населенного пункта и должно относиться к жилищному фонду социального использования

3. Размер и благоустроенность этого другого жилого помещения могут не соответствовать ранее занимаемому.

Что касается оснований, по которым может производиться выселение, то они установлены в ст. 90 и в ст. 103 ЖК. В ст. 90 предусмотрено такое основание, как неоплата жилья и коммунальных услуг. Мы его уже разбирали и говорили, что лишь более полугода и без уважительных причин. В этом случае граждане выселяются в предоставлением другого жилого помещения, размер которого определяется по нормам общежития. Неоплата жилья и коммунальных услуг является основанием для выселения только при социальном найме. При специализированном найме будет специальное последствие – выселение без предоставления помещения.

Ст. 103 – выселение из специализированного жилья. Применительно к специализированному жилью необходимо иметь в виду, что здесь выселение без предоставления иного жилого помещения, однако как исключение п. 2 ст. 103 для ряда категорий граждан устанавливает выселение именно с предоставлением другого жилого помещения.

Третий вид выселения – выселение без предоставления другого жилого помещения. Основания для выселения данного вида в ст. 91 и в ст. 103. Ст. 91 воплощает два основания - п. 1 предполагает возможность выселения в связи с использованием жилого помещения не по назначению, систематическим нарушением прав и интересов соседей и также в связи с бесхозяйственным обращением с жилым помещением. Судебное толкование всех соответствующих терминов мы можно обнаружить в п. 39 постановления пленума № 14. Для выселения требуется вина. Форма вины значения не имеет. Требуется противоправность. И для применения данного предписания также требуется и систематичность. Нарушение продолжается или не устранено после предупреждения наймодателя. Только при наличии всех условий может быть поставлен и решен вопрос о выселении.

Второе возможное основание в п. 2 ст. 91, где речь идет о выселении родителей в связи с лишением их родительских прав. Основанием является установленная невозможность совместного проживания с ребенком. Если такой невозможности не установлено, то родитель никакой связи с помещением не теряет и сохраняет тот же объем прав и обязанностей.

Третье основание – речь идет об общем правиле ст. 103 – выселение из специализированных жилых помещений.

Как быть в случае, например, самоуправного занятия жилого помещения или в ситуации когда заключенный договор признается недействительным?

Подряд

1. Понятия и признаки договора подряда

2. Элементы договора подряда

3. Содержание договора подряда

4. Отдельные разновидности договора подряда