Изменение жилищного правоотношения

Действующее законодательство исходит из стабильности жилищного правоотношения, и, исходя из этого принципа, изменение – исключение из общего правила, и допускается только в случаях и в порядке, установленном в законе. Все основания и варианты изменения исчерпывающем образом обозначены в законодательстве.

Это собирательная категория и включает в себя различные группы – изменение содержания, предмета, субъектного состава… изначально необходимо понять грань между категорией изменения и прекращения жилищного правоотношения. В прошлый раз мы анализировали обмен и замену жилого помещения.

Критерий отграничения изменения и прекращения жилищного правоотношения. Почему при отмене и замене мы констатируем отсутствие? Скорее всего, критерий в предмете. Очевидно, действительно, это характер изменения, касающегося предмета. При полном изменении предмета у нас будет прекращение одного жилищного правоотношения и возникновение другого.

Первая группа оснований изменения жилищного правоотношения – изменение субъектного состава. В рамках данной группы первым из вариантов, который нуждается в исследовании, является вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя или граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Терминология разная, но речь идет об одном и том же явлении. Такой вариант характерен для любого договора найма. Для коммерческого найма он регламентируется ст. 679 ГК РФ, для социального найма регламентируется предписаниями ст. 70 ЖК РФ, что касается специализированного найма, то п. 5 ст. 100 ЖК содержит отсылочную норму к тем предписаниям, которые будут применяться к случаям вселения в специализированное жилое помещение к членам семьи нанимателя. Сам этот вариант характерен для любого договора найма, но получает различное регулирование. Что касается социального найма, то ЖК, используя понятие члена семьи нанимателя, дифференцирует всех возможных членов семьи на три группы, причем к каждой из них предъявляются свои собственные предпосылки:

1. В качестве членов семьи могут быть вселены супруг, родители и дети. Для этой группы никаких дополнительных предпосылок закон не выдвигает.

2. Согласно ст. 70 ЖК, это другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для этой группы лиц в качестве обязательного условия вселения их в качестве членов семьи выдвигается ведение общего хозяйства. Термины раскрываются в п. 25 постановления пленума №14. Согласно этому пункту, под другими родственниками могут пониматься любые родственники, причем как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства. Что касается категории нетрудоспособные иждивенцы, то здесь ВС ориентирует нас на использовании легального определения ст. 9 ФЗ «О трудовых пенсиях» - лица, которые постоянно получают денежные средства, которые являются единственным источником к существованию п.. 9 относит к нетрудоспособным пенсионеров по старости – мужчины старше 60 и женщины старше 55, а также несовершеннолетние. Исключение сделано для обучающихся в вузах – до 23 лет, а также члены семьи, занятые уходом за несовершеннолетними или инвалидами. Там же, в п.25, мы можем найти и толкование категории ведения общего хозяйства, а именно это условием. Под ведением общего хозяйства следует понимать наличие общего бюджета, общих расходов на продукты питание, имущество в общем пользовании и т.п..

3. Иные лица – могут признаны членами семьи в судебном порядке. п. 25 – суд должен выяснять, вселялись ли они как члены семьи, вели ли общее хозяйство, выяснять продолжительность проживания, наличие иного жилого помещения и ряд других обстоятельства.

В качестве члена семьи в социальном найме могут выступать три категории, причем в каждой категории особые предпосылки.

В коммерческом найме ГК использует для соответствующих лиц понятие граждан, постоянно проживающих, и в ГК какого-либо перечня соответствующих лиц не содержится. В качестве граждан, постоянно проживающих, могут быть вселены любые лица. Необходимо учитывать, что чтобы соответствующие субъекты получили статус нанимателей или постоянно проживающих, необходимо чтобы они были вселены в установленном законом порядке, причем порядок вселения различается для социального и коммерческого найма.

В социальном найме ЖК подходит к решению вопроса дифференцированно: что касается лиц первой группы, то здесь для приобретения ими статуса членам семьи и вселения необходимым является лишь письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. При этом, как подчеркивает п. 26 постановления пленума № 14, в данном случае не имеет значения, что в результате вселения таких лиц обеспеченность жильем составит менее учетной нормы. Не взирая ни на какие нормативы, эти лица могут быть вселены, и для их вселения будет достаточно письменного согласия всех членов семьи. Применительно к иным группам несколько иные правила: чтобы лица, относящиеся ко второй или третьей группы, вселились и приобрели статус, то помимо письменного согласия всех членов семьи требуется также согласия наймодателя, и эти граждане только после этого будут считаться вселенными. Чтобы это согласие или несогласие не превращалось в произвол, законодатель указывает что наймодатель может запретить такое вселение если в результате него нарушается учетная норма общей площади жилья. Для вселения граждан первой группы – только согласие членов семьи 18+, а ко второй группе еще и согласие наймодателя. На вселение несовершеннолетних детей не требуется никакого согласия. Как указывается в п. 16 постановления пленума, данное правило применяется при вселении любых несовершеннолетних детей. Для любого вселения ничьего согласия не требуется, и без этой предпосылки он будет считаться вселенным в установленном порядке.

Что касается договора коммерческого найма, то здесь этот вопрос в ГК решается унифицировано. Ст. 679 исходит из того что во всех случаях требуется и согласие наймодателя, и согласие всех совершеннолетних совместно проживающих граждан. Кроме того, ГК выдвигает общую предпосылку помимо двух этих согласий: требуется также соблюдение нормы общей площади. Для коммерческого найма всегда требуется два согласия плюс условие о соблюдении нормы общей площади (видимо, имеется в виду учетная норма). Однако и здесь есть исключение применительно вселению несовершеннолетних детей: никаких указанный выше предпосылок не требуется.

К числу таких лиц, применительно к социальному найму, относятся входящие в группу. Применительно к коммерческому найму исчерпывающего перечня граждан нет. эти лица приобретают статус члена семьи нанимателя или постоянно проживающего. Коммерческий найм – ГК, социальный найм – ЖК. Никаких больше предпосылок закон не требует. Часто возникает вопрос – нужна ли регистрация соответствующих граждан по месту жительства как условие приобретения статуса? Нет, т.к. регистрация имеет исключительно административно-правовое значение. Упрощая ситуация, мы сигнализируем этим государству что, хоть я тебе сто лет и не нужен, но если я тебе понадоблюсь, ищи меня там. Поскольку у нас безответная любовь с государством, то я все равно тебя буду дать в пятницу с трех до шести. Вот, в принципе, смысл регистрации. Само по себе наличие регистрации ни коим образом не означает что гражданин является членом семьи и имеет все права и обязанности. В лучшем случае это одно из доказательств. Если человек приходит с паспортом и тапочками, то это должно насторожить. А если уж она начала чистить для тебя картошку, то срочно принимай меры для предотвращения потери ценных квадратных метров!

Зачем соответствующий статус, и каким правовым положением эти субъекты характеризуются? Применительно к социальному найму, члены семьи нанимателя имеют равные права по пользованию жилым помещением (в прежнем ЖК можно было оговорить иное при вселении, сейчас же такого нет, на что обращает внимание и ВС в п. 26 постановления пленума №14) и несут солидарную ответственность по обязательства по договору социального найма. Раз член семьи имеет тождественные права и обязанности, то становится очевидно, что в рамках социального найма ранг нанимателя является условным и номинальным.

В коммерческом найме граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, однако единственным обязанным перед наймодателем лицом остается наниматель. Имея равные права по пользованию, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, не несут никакой обязательной ответственности и обязательств. Исключение – такие граждане могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности. Тогда в таком случае ответственным перед наймодателем будет тот, кто является участником соответствующего договора. Но этот договор – факультативный элемент и будет действовать общее правило – ответственным перед наймодателем является наниматель.

Второй вариант, относящийся к той же группе – замена нанимателя. Такой вариант характерен как для коммерческого, так и для социального найма и регламентируется ст. 686 ГК и п. 2 ст. 82 ЖК.

Действующее законодательства не устанавливает прямой зависимости замены нанимателя исключительно с его смертью – может происходить и при его жизни. Единственное «но» - на это требуется и согласие нанимателя. В остальных же случаях требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи и постоянно проживающих граждан, а также согласие наймодателя. До принятия нынешнего ЖК согласие наймодателя требовалось лишь применительно к коммерческому найму, и в этом подходе была логика – в коммерческом найме ответственным лицом является нанимателем. Наймодателю не все равно, кто будет нанимателем, поэтому в коммерческом найме наймодатель нуждается, чтобы его воля учитывалась. Для социального же найма согласие наймодателя – излишняя формальность. Какая ему разница, кто будет носить это гордое звание. В этом плане введение в новый ЖК согласие нанимателя в социальном найме выглядит непродуманной величиной, которая устанавливает совершенно ненужное формальное требование.

Вторая группа оснований изменения жилищных отношений – изменение предмета и субъектного состава. С точки зрения действующего законодательства она представлена только объединением нанимателей в одну семьи. П. 1 ст. 82 ЖК регламентирует это, и такой вариант изменения характерен только для социального найма. Суть сводится к тому что нанимателя, проживающие в одной квартире, и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельному договору социального найма могут потребовать заключения с ними единого договора. Наиболее распространенный случай – заключение брака.

П. 31 постановления пленума ВС прямо подчеркивает, что с позиции действующего законодательства наниматель и члены его семьи не могут потребовать изменения договора путем заключения с ними отдельного договора. Такой вариант изменения жилищного правоотношения как раздел жилого помещения (несколько договоров вместо одного) принципиально недопустим. Однако при всей очевидности данного тезиса, нужно обратить внимание на предписание п. 4 ст. 69 ЖК, который описывает правовой статус бывшего члена семьи. Например, брак расторгнут и общее хозяйство не ведется. Соответствующий гражданин приобретает такой статус. Характеризуя его, п. 4 ст. 69 говорит, что он сохраняет все права. Более того, за ним сохраняются и все обязанности – статусы почти не отличаются, но указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязанностям исходя из договора социального найма.

Разъяснения п. 30 постановления пленума № 14 – ВС указывает на то, что бывший член семьи нанимателя вправе потребовать он нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия расходах по внесению платы. Здесь же ВС указывает что инициатива может исходить не только от бывшего члена семьи, но и от нанимателя. Раздел жилого помещения как форма изменения жилищных правоотношений не допускается, но можно потребовать заключения соглашения, касающегося его участия в расходах по пользованию помещением. Договор найма один, но бумажки на оплату будут приходить для разных субъектов различные. За счет такого соглашения убирается общее правило и солидаритете, иначе останется солидарная ответственность.

Третья группа оснований изменения жилищных правоотношений – изменение жилищного правоотношения вследствие изменения предмета. С позиций сегодняшнего законодательства эта группа представлена одним единственным случаем, характерным для договора социального найма – занятие жилого помещения, ст. 59 ЖК. Вопрос о занятии освободившегося помещения решается в 59 ст. ЖК. он был характерным и существовал и в более раннем ЖК. Там ключевую роль играл характер жилого помещения – изолированное оно или нет.

Правом на занятие жилого помещения обладают граждане, проживающие в таком помещении, являющиеся малоимущими и нуждающимися в жилом помещении. Во вторую очередь право на занятие освободившегося жилого помещения имеют проживающие граждане, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены жилыми помещениями менее нормы предоставления.

В третью очередь правом на занятие жилого помещения обладают лица, обеспеченные менее нормой предоставления. Они не малоимущие. Но законодатель, характеризуя третью очередь, забывают слово «проживающие», иначе непонятно почему она ранее четвертой. Им может быть предоставлено жилое помещение по договору купли-продажи.

И, наконец, в четвертую очередь освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке – малоимущими нуждающимися, стоящими на очереди. Тот, кто выдержал тридцатилетний марафон и пронес за 30 лет звание малоимущего и гордо носит № 1 в очереди и пока не умер там. Иначе это будет всего лишь упомянуто в эпитафии: «Он был первым в очереди, и таким и останется в наших сердцах».