Содержание договора аренды

В рамках содержания этого договора, предметом рассмотрения являются обязанности арендодателя. Поскольку аренда представляет собой консенсуальный договор, ключевой обязанностью будет являться предоставление арендодателем имущества арендатору. Срок предоставления устанавливается договором, если не установлен, то общее правило ст. 314 – обязан предоставить вещь в разумный срок после возникновения обязательства (после заключения договора). В том случае, если соответствующая обязанность арендодателя не выполнена, арендатор вправе либо истребовать имущество по правилам ст. 398, либо потребовать расторжение договора.

Что касается требования, связанного с истребование имущества, это требование подчиняется предписаниям ст. 398. Она изначально ориентирована на аренду. Возможность использования даже при неисполнении обязанности передать вещь в пользование. Иск является обязательственно-правовым. Соответственно, такое требование может быть предъявлено только против контрагента по договору и только до тех пор, пока имущество сохранилось в натуре и ему принадлежит. Если арендодатель, осознав, какой договор он заключил, с криком «не доставайся же ты никому» уничтожил вещь, либо отдал вещь третьему лицу (отчудил), то иск использоваться не может, т.к. третье лицо не обязывалось отдать вещь, а вещный иск невозможен.

Как альтернатива возможному иску об истребовании имущества, законодатель устанавливает возможность выхода из отношений по юрисдикционному порядку – арендатор должен выполнить все предпосылки, связанные с предъявлением такого иска, и моментом прекращения договора будет момент вступления в законную силу соответствующего решения суда. Применительно ко всей конструкции аренды законодатель использует вариант именно юрисдикционного прекращения. хотя в купле-продаже была возможность, например, внеюрисдикционного прекращения. применительно к аренде законодатель последовательно использует конструкцию именно юрисдикционного прекращения (по всей главе). Это одно из принципиальных начал регулирования арендных отношений. Почему так, можно только догадываться. Зная законодателя, можно предположить, что главы писали разные лица. Может быть законодатель пытался выпестовать длительность договорных связей, состав сложную систему выхода. Может быть ещё была причина – вопрос. Для аренды генеральной линии по поводу защиты контрагентов является вариант юрисдикционного прекращения.

Ст. 611 допускает два варианта: иск об истребовании или иск о расторжении договора.

Еще одно возможное последствие нарушения арендодателем своей обязанности предоставить вещь, вытекает из объяснений информационного письма № 66. П. 10 – между сторонами был заключен договор аренды, арендодатель своё обязательству по предоставлению вещи не исполнил, а когда наступил срок выплаты арендной платы, он ничтоже сумняше потребовал выплаты арендной платы, на что резонно ответили отказом. ВАС, разбирая спор, встал на сторону арендатора и констатировал, что само по себе неисполнение обязанности предоставить вещь исключает возможность арендодателя требовать арендной платы.

Вполне логичное разъяснение, и что самое приятное, ключом для нее является та самая синалогматичность аренды, ибо права и обязанности в аренде представляют собой эквивалент возможности владения и пользования имущество, которое предоставлено арендатору, а если имущество не предоставлено, то как в шведской пословице: нет ручек, нет и яблочек.

Применительно к обязанности предоставить имущество арендатору, закон выдвигает требования, согласно которому имущество должно быть предоставлено арендатору вместе со всеми необходимыми принадлежностями и документами.

В случае нарушения данного требования если в результате него арендатор не мог пользоваться имуществом либо в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать, то он может потребовать либо предоставления соответствующих принадлежностей или документов, либо потребовать расторжения договора. Возможность защиты сопряжена не с формальным нарушением, а только с таким нарушением, которое влечет невозможность использования либо лишает арендатора того, на что он был вправе рассчитывать.

Если сравнить это правило с куплей-продажей, то там законодатель выстраивал ступенчатую защиту. Здесь никакой ступенчатости нет. изначально требования рассматриваются как равновеликие возможности поведения арендатора. И, опять же, как способ защиты юрисдикционный порядок прекращения обязательств – потребовать расторжение договора.

Ещё одно последствие нарушения вытекает из п. 8 информационного письма № 66 – в ВАС, видимо, кто-то либо любит фильм «Мимино», либо хотел быть летчиком, т.к. пример с вертолетом проходит через многие постановления ВАС красной нитью, и мы ещё не раз столкнемся с вертолетами. Кстати, в информационных письмах казусы придумаются, поэтому отдел обобщения практики следует именовать отделом Сказок и Фантазий. Но это, конечно, не должно в наших глазах опускать значимость ВАС до уровня плинтуса. Следует просто свыкнуться с мыслью и все свои розовые надежды и фантазии прекратить.

Был заключен договора аренды вертолетов, и они были переданы арендатору, но без необходимых документов – сертификатов летной годности и сертификатов о регистрации. Дальше наступает срок внесения арендной платы, арендодатель разевает карман, а арендатор не хочет платить. ВАС занимает позицию арендатора, формирую идею так: если арендодатель передал арендатору документы, исключающие возможность эксплуатации вещи, арендная плата исключается».

Передаваемое арендатору имущество должно быть надлежащего качества, т.е. таково, какое соответствует условиям договора и назначению имущества. При этом следует понимать, что сама по себе возможность передачи в аренду вещи с недостатками законом не исключена (если специальное исключение и оговорено, то для исключения полезное свойство вещи может быть индифферентна – ситуация, когда сломанная кинокамера передается в аренду в качестве реквизита для использования в кинофильме). Главное, чтобы уровень полезных свойств и качество должно было подходить для целей использования, если не оговорено, то имущество должно использоваться по основному назначению. В иных случаях арендодатель будет нести ответственность. Необходимо отметить предписание ст. 612, где в п. 1 и в п. 2 установлены границы ответственности с т.з. объективных фактов: арендодатель не отвечает за недостатки в случаях, когда они были оговорены, были заранее известны, должны быть, были обнаружены или должны быть обнаружены при осмотре или проверки. Это единственное ограничение ответственности. За остальные недостатки арендодатель будет нести ответственность.

В данном случае ответственность арендодателя за недостатки строится не по типу ответственности в исконном смысле, а по типу некой гарантии (знал или не знал – нет значения). Единственные обстоятельства, освобождающие, в ст. 612.

При обнаружении недостатков, за которые арендодатель отвечает, арендатор вправе потребовать по своему усмотрению либо устранения этих недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение собственных расходов на размещение, либо потребовать расторжения договора. Четыре способа защиты, которые арендатор вправе использовать по своему усмотрению.

П. 1 ст. 612 (абзац 5) – возможность заблокировать со стороны арендодателя реализации того или иного способа защиты, и вместо исполнения заявленного требования арендодатель может безвозмездно устранить или немедленно заменить. Это действие исключает реализации соответствующих способов защиты со стороны арендатора (арендатор требует расторгнуть договора, арендодатель меняет вещь, требования о расторжении становятся ничтожными). Устранение недостатков должно производиться с минимальными экономическими потерями для обеих сторон.

Передавая имущество арендатору, арендодатель должен предупредить его обо всех правах третьих лиц на это имущество. Смысл требования очевиден. Цель арендатор – получить возможность использования вещь, а права третьих лиц может лишить его возможности использовать эту вещь. При нарушении данной обязанности арендатор вправе либо требовать уменьшения арендной платы, либо потребовать расторжения договора. Вопрос: а если, допустим, сам арендодатель об этих правах третьих лиц на передаваемое имущество не знал? Может. Ст. 613 – нет предписания, что нужно предупредить обо всех известных правах, нужно предупредить обо всех правах. Если в отношении арендованного имущества существуют права третьих лиц, арендатор в любом случае может использовать соответствующие способы защиты.

Следующей обязанностью арендодателя является обязанность производить за свой счет капитальный ремонт. Аренда предполагает длительность хозяйственных связей, а с течением времени свойства вещи, переданной в аренду, может ухудшаться, и может требоваться ремонт. Законодатель разделяет на две группы: капительный и текущей ремонт. По общему правилу, капитальный ремонт – обязанность арендодателя, а текущий – арендатора. Они отличаются сущностью: капитальный ремонт предполагает замену или восстановление существенных узлов, деталей, механизмов, и он возлагается на арендодателя. Это проистекает из его права собственности и бремени содержания. Производить этот ремонт арендодатель должен либо в срок, указанный в договоре, либо, если срок не указан, или имеется необходимость в его проведении, в разумный срок.

При нарушении данной обязанности со стороны арендодателя, арендатор вправе либо самостоятельно произвести капремонт и взыскать все понесенные расходы, либо требовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо потребовать расторжение договора.

Всё, с обязанностями арендодателя закончили.

Обязанности арендатора

Первая обязанность, традиционно выделяемая в литературе, состоит в том, что арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. обязанности пользовать нет, это его право. он, пользуясь, обязан соблюдать условия договора и назначения соответствующего имущества. это назначение, цель использования может случайно оговариваться целью договора, а если она не указана, тогда он должен использовать имущество по основанному назначению. Например, он не может размешивать суп лыжами. Стороны в договоре могут прямо указать, что лыжи передаются в целях забиваний гвоздей, и тогда такое использование будет правомерным. В случае использования не по назначению, установленному договором или основному, арендодатель вправе потребовать расторжение договора. Опять юрисдикционный способ прекращения, который характере для всей аренды целиком.

Следующая обязанность, которая лежит на арендаторе, была анонсированы – арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, поддерживать имущество в надлежащем состоянии, а также нести расходы по содержанию имущества.

Текущий ремонт возложен именно на арендатора. При нарушении этой обязанности, в случае, если оно было неоднократным или приводит к существенному ухудшению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Следующая обязанность, которая лежит на арендаторе, предопределена возмездностью отношений, и состоит в том, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. При этом мы неоднократно подчеркивали, что синалогматичность предполагает, что арендная плата вносится именно за возможность пользования соответствующим имуществом. Если эта возможность предоставлена, а по каким-то субъективным причинам арендатор ей не пользует, то это обстоятельство не освобождает арендатора от внесения арендной платы, но если возможность не предоставлена, то внесения арендной платы может не быть.

П. 13 письма №66 – договор аренды, имущество было предоставлено ((нежилые помещения) арендатору, однако до истечения договора он досрочно их освободил. Когда арендодатель потребовал внесения платы в т.ч. и за срок, пока арендатор не пользовался имуществом, он отказался и сослался на то что ими не пользовался. ВАС логично и правильно пришел к выводу, что само по себе неиспользование предоставленной возможности не исключает внесение им арендной платы, т.к. договор действует, арендодатель косяков не порол.

Что касается порядков и сроков внесения арендной платы, то они устанавливаются договором. При этом, в силу п. 1 ст. 614, не являются существенным условием, т.к. в ст. 614 написано, что если они не определены, то «порядок и сроки, обычно применяемые к подобным отношениям».

В случае нарушения со стороны арендатора данной обязанности, он несет ответственность, установленную договором. Кроме того, может использоваться такая форма ответственности по умолчанию, как проценты по ст. 395.

В случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, арендодатель вправе потребовать расторжение договора.

П. 14 письма №66 – в аренду было предоставлено нежилое помещение. Осуществляя пользования ним, арендатор разместил в нём принадлежащий ему товар, а потом, до истечения срока договора, скрылся в неизвестном направлении, оставив товары и имея задолженность по арендной плате. После истечения срока договора, арендатор обнаружился и потребовал отдать товары, на что арендодатель сказал, что не отдаст до тех пор, пока он не погасит задолженность. Прежний арендатор обратился с требованием в АС. АС сказал, что арендодатель может руководствоваться положениями об удержании и руководствоваться положениями об удержании. Насколько оно соответствует закону? Но какие условия необходимы? Законное владение. Вещи не передавались в законное владение. Поэтому законной этой посылки более чем спорно. АС говорит, что то обстоятельство, что он не забрал свои вещи сразу, говорит о том, что он отдал им во владение. Бред, не выдерживающий никакой логической проверки.

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что он обязан без согласия арендодателя не сдавать имущество в субаренду, перенаем, залог или безвозмездное пользование третьим лицам. Законодательство традиционно воспринимает право в узком смысле и не включает сюда распорядительные возможности. Согласие может быть дано в любой форме (как предшествующее, так и последующее), но оно обязательно. В противном случае действие будет неправомерным. Что касается нарушения обязанности, то в этом качестве законодатель устанавливает право потребовать расторжения договора.

Последняя обязанность обусловлена срочным характером, и состоит в том, что по окончанию договора арендатор должен возвратить соответствующее имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом его нормального износа. В случае нарушения этой обязанности, во-первых, за весь срок просрочки арендатор должен уплачивать арендную плату, а также возместить убытки в части, не покрытой этой уплатой. Такие последствия являются последствиями внедоговорными, и речь идет о внедоговорном использовании, и это специальные правила о неосновательном обогащении, а не арендная плата в истинном её смысле. Кроме того, такие последствия в виде обязанности выплачивать арендную плату, наступают только в случае просрочки арендатора. При этом просрочка должника не может наступить в том случае, когда существует просрочка кредитор, т.е. если арендодатель уклоняется от возврата вещи обратно, последствия наступать не буду, т.к. не будет просрочки со стороны арендатора. Ещё одно – переход на арендатора риска случайной гибели вещи. Этим законодатель стимулирует арендатора к надлежащему и скорейшему исполнению обязанностей.

Все описанные нами последствия касаются ситуации, когда по окончании срока договора арендатор не возвращает имущества, и при этом арендодатель возражает против дальнейшего использования. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поведение арендодателя, значимое для нас, должно вычленяться на момент, близкий к моменту истечения договора.

Права арендатора

Речь идет о тех правах, которые мы не анализировали в обязанностях арендодателя.

Речь ведем о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. П. 1 ст. 621 регламентирует это право, и по смыслу закона для реализации данного права требуется определенная совокупность условий, названных в законе. Эта статья устанавливает условия:

1. Арендатор не должен допускать нарушений договора (арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности). Речь идет о любых, даже о незначительных нарушениях. При наличии нарушения арендатор не имеет преимущественного права при заключении аренды на новый срок. Должны отсутствовать всякие нарушения. Такой подход объясним тем, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в будущем, и ему все равно кому сдавать имущество в аренду, его интересует добросовестный контрагент.

2. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок, причем это должно быть сделано в разумный срок до окончания договора. Инициатором реализации преимущественного права, который способен запустить этот механизм, закон называет арендатора. Если арендатор имеет намерение, но не сообщает о нем в письменной форме, то даже при наличии остальных условий никакого преимущественного права у него нет.

3. Арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Это условие логически объяснимо за счет того что арендодатель не обязывается к поведению, которое противоположно его намерениям (ему должно быть безразлично, с кем заключать договор, и интересует его лишь добросовестность, поэтому преимущественно он хочет заключить с надежным, проверенным арендатором). Имеет намерение. Субъективная категория, и чтобы ее применять, ее надо объективизировать. Это требование, вытекающее из матрицы взаимоотношений, объективизируется законодателем за счет установления фикции нежелания. Не сдача имущества в аренду в течение одного года означает нежелание. Значит, у арендатора никаких прав преимущественного права на заключение договора нет.

П. 35 письма № 66 – преимущественное право может быть реализовано только в случае передачи арендодателем имущества в течение одного года в аренду. Казус: между сторонами был договор аренды, арендатор был добросовестным, в разумный срок уведомил о желании нового договора, арендодатель отказал и передал имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Нарушает ли оно преимущественное право и дает ли арендатору возможность использования средств защиты? ВАС ответил, что не нарушает – во внимание принимается только сдача в аренду в течение одного года.

Говоря о преимущественном праве, необходимо иметь в виду, что речь идет о преимущественном праве на заключение нового договора. Арендатор не может настаивать на сохранение тез условий, которые предшествовали в прошлом договоре.

В случае нарушения преимущественного права арендатора (если год не прошел, а он, не предложил арендатору, сдает имущество в аренду другому лицу, либо заключает с третьим лицом на иных условиях, чем предложенные прошлому арендатору), есть два способа защиты: арендатор вправе потребовать перевод прав и обязанностей по заключенному договору на себя и/или возмещение убытков. Сущностно этот способ защиты не меняется от защиты при преимущественной праве покупке при общей собственности. Решать, какой вариант защиты использовать, арендатор будет сам.

Это одно из достижений законодателя, т.к. указанные способы защиты являются адекватными и обеспечивают надлежащую защиту. Перевод прав не только пресекает нарушение, но и ликвидирует нарушение. Возможность применения возмещения убытков защищает интерес, существующий у арендатора.

Парадокс: для аренды установлена адекватная защита, а для коммерческого найма защита не представляет собой образец адекватности. Пока законодатель молодец. До поры, до времени.

Это было первое право арендатора. Второе право, которое у него существует, закреплено в действующем законодательстве – право арендатора на улучшение имущества. Ст. 623. Улучшение представляет собой изменение свойств вещи, которые повышают ее стоимость, но не изменяет существа. Т.е. с точки зрения бытовых воззрений это некие дополнительные полезные свойства вещи. для доктрины необходимо разграничение расходов на роскошь и улучшений вещи. Ст. 623 говорит именно о судьбе улучшений.

В отличии от дореволюционного законодательство, которое градировало улучшения на полезные и случайные (на собственный вкус), действующее законодательство принимает к вниманию то, за счет чего они произведены, их характер (делимые или нет) и согласие арендодателя на это.

1. За счет чего улучшения произведены.

   1. Улучшения за счет средств арендатора

   2. если произведены за счет амортизационных отчислений, то они являются собственностью арендодателя и улучшению не подлежат.

2. Характер улучшений

   1. Отделимые – могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба вещи. произведены за счет средств арендатора, то он и их собственник.

   2. Неотделимые – не могут быть отделены от вещи без нанесения несоразмерного ущерба, т.е. являются уже ее частью. Принадлежность улучшений ни от чего не зависит, это всегда собственность арендодателя. Имеет ли арендатор право на компенсацию? Решение вопроса зависит от следующего критерия. Если они произведены с согласия арендодателя, то компенсация арендатору стоимости. Если они произведены без согласия, то нет компенсации.

По буквальному тексту ст. 623, когда возникает право на компенсацию, законодатель говорит, что она должна быть выплачена арендатору при прекращении договора. Если иное законом или договором не установлено, произведены улучшения в один момент, а право на их исполнение возникает только при прекращении договора. Не понятно, сознательно ли сделано это законодателем, или же «ой, так получилось».

Право на выкуп имущества. Ст. 624. Это право носит факультативный характер в том смысле, что оно появляется у арендатора только если оно предусмотрено законом или договором. По умолчанию его же не существует. Что касается договора, который может устанавливать соответствующий выкуп, то сторона свободны в установлении этого права. в любой конструкции договора аренды эта возможность выкупа имущества арендатором может быть включена. Доктрина рассматривает для такого договора, в котором есть это права, размер выкупной цены в качестве существенного условия. Из таких же позиций исходит судебно-арбитражная практика.

Помимо договора, право на выкуп может быть предусмотрено и законом. Говорить о том, когда законодатель может принять соответствующий закон, абсурдно. Как правило, такая возможность выкупа устанавливалась законами, так или иначе затрагивающих институт приватизации государственного или муниципального имущества. Выкуп выступал одной из форм приватизации. В принципе, законодатель как женщина – непредсказуем и способен на любой каприз. Давать исчерпывающий перечень капризов принципиально невозможно.