Элементы договора аренды

Стороны. Стороны в договоре аренды именуются арендатор и арендодатель. В качестве арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом и характером их гражданской дееспособности. Что касается арендодателя, то здесь надо посмотреть ст. 608 – по прямому указанию закона арендодателями могут быть лица, наделенные законом или собственником правом распоряжения имущества (собственник, обладатель ограниченного вещного права, в которое входит право распоряжения имуществом, а также иные лица, наделенные распорядительной властью (поверенный, агент)). Законодатель четко говорит, что арендодателем может быть только лицо, обладающее возможностью распоряжения. Такое предписание прямо изложено в законе.

Предмет. Самая природа данных отношений предполагает, что могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Однако ограничение следует понимать диалектически. Если мы предположим вариант, при котором специально обговоренные условия пользования не исключают прекращение вещи, нельзя запретить договор аренды. Т.е. возможна аренда потребляемый тыквы с тем учетом, что её не съедят. Особая цель (показ тыквы), которая не исключает возможности возврата той же самой вещи. Формальных оснований для запрета нет.

Когда мы говорим о предмете и характеризуем его как непотребляемый и индивидуально определенный, мы должны понимать, то таких вещей множество. Но законодатель может сделать изъятия. Например, не могут выступать предметом договора аренды жилые помещения (изъятие – п. 2 ст. 671). Это связано с тем, что для нашего законодателя характерны два договора – аренда и наем жилого помещения. Второе – самостоятельная конструкция. Если во временное владение и пользование передается жилое помещение, то как бы он не назывался, то к нему будет применяться ст. 671, и наоборот.

Могут ли быть предметом договора аренды будущие вещи? За счет ограничения для субъектного состава (для арендодателя), чтобы договор был заключен, лицо должно иметь титул в отношении имущества. Изъятие: при лизинге предполагается прямо обратное (предметом лизинга являются только будущие вещи).

Могут ли быть предметом договора аренды имущественные права? Ст. 607 – только вещи. С позиции этой статьи использование в качестве предмета иных объектов гражданских прав исключено. Этот вывод проистекает с точки зрения действующего законодательства. Не будь ст. 607, все было бы как в ГК Казахстана, где аренда имущественных прав разрешена. Модель нашего и казахского ГК растут из советского ГК.

Условие о предмете является существенным условием договора аренды.

По общему правилу, это единственное существенное условие.

Срок. Срок в договоре аренды определяется по соглашению сторон. В отдельных случаях ограничивая свободу усмотрения, законодатель устанавливает предельные сроки. Например, применительно к плакату такой срок составляет 1 год. Такие же сроки установлены относительно аренды водных объектов, участков недр и некоторых других объектов. Все эти случаи являются исключениями из общего правила и установлены для конкретных разновидностей. Никакого общего предельного срока не существует. В принципе, возможно заключение договора аренды на любой мыслимый нами срок, в отличии от дореволюционного законодательства и предписаний иностранных гражданских уложений.

Наличие предельного срока означает что само по себе истечение этого срока является основанием прекращения. Если договор заключен на срок свыше предельного, то он считается на срок, заключенный равный предельному.

Срок не является существенным условием договора аренды, т.к. п. 2 ст. 610 содержит восполняющую норму – если срок в договоре аренды не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Это не подрывает временного характера владения и пользования, который предоставляется арендатору. Каждая из сторон договора вправе отказаться от договора при предупреждении другой стороны за три месяца до этого. За этими изъятиями он не отличается от других срочных договоров аренды. Параллельно в практике возник вопрос о возможности заключения договора аренды под отменительным условием. Да, возможно, и ничем принципиально от заключения на неопределенный срок не отличается. Примерно такой же ответ в информационном письме ВАС № 66 от 11.01.02 - в п. 4 этого письма предметом рассмотрения ВАС была ситуация, когда был заключен договор под отменительным условием о начале реконструкции данного объекта недвижимости. С позиции определенный срок и неопределенный срок такой договор должен относиться к договору, заключенному на неопределенный срок.

Цена. Цена в рамках договора аренды выражается в такой категории, как арендная плата. При этом необходимо обратить внимание на предписание ст. 614, где в п. 2 показана возможная вариативность арендной платы. Этот пункт предусматривает шесть вариантов. Оттуда следует, что денежная сумма есть один из вариантов арендной платы. Стороны могут установить в договоре и иные формы арендной платы. Однако при всей свободе усмотрения сторон в определении формы арендной платы, мы должны понимать, что она представляет собой эквивалент пользования имуществом. И именно эту функцию эквивалента она и должна выполнять. П. 12 письма № 66 – стороны заключили договор аренды нежилого помещения, и в качестве арендной платы установили возложение на арендатора расходов на коммунальные услуги. Рассматривая казус, ВАС признал, что такая арендная плата арендной платой не является, т.к. эта оплата является эквивалентом пользования коммунальными услугами, но никак не пользованием помещением. Для такого договора либо не установлена арендная плата и будет по прововосстанавливающей норме, либо не установлена арендная плата и договора будет безвозмездным.

Условие об арендной плате к числу существенных условий не относится.

Форма. Регламентируя вопрос о форме, законодатель устанавливает специальные правила в ст. 609. Исходим из предмета и субъектного состава. П. 2 – в письменной форме все договоры относительно аренды недвижимости, все договоры на срок более 1 года, а также все договоры, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Устанавливая требования к форме, предписания параграфа 1 главы 34 законодатель не устанавливает специальных правил относительно её нарушений. Значит, применяется общее правило – если договор должен быть заключен в письменной форме, но не заключен, то стороны не могут ссылаться на свидетельские показания (общее правило).

П. 2 ст. 609 – договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (именно сам договор). Помимо договора регистрации будет подлежать аренда как обременение. Аренда как обременение регистрируется при самой регистрации договора. Отдельное заявление не нужно (письмо ВАС №66). Правила п. 2 ст. 609 установлено как общее правило (подлежит регистрации, если иное не установлено законом. Специальным предписанием закона можно исключить государственную регистрацию – п. 2. Ст. 651 – государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок 1 года).