1.2 Жилищное законодательство.

Ирландское законодательство в важнейших его отраслях до сих пор не кодифицировано. Наряду с парламентскими актами, носящими чаще всего характер консолидированных законов, за последние годы развивается система делегированного законодательства, позволяющая правительству или отдельным министрам издавать постановления по весьма важным вопросам.

Следующие акты регулируют законодательство в жилищной сфере Ирландии.

Housing (Miscellaneous Provisions) Act 2009.

Этот акт был принят как закон 15 июля 2009 года. Это важная веха в законодательстве для дальнейшего развития и реализации жилищной политики. Закон устанавливает основы к стратегическому подходу местных властей к предоставлению и управлению жилищно-коммунальными услугами. 

Среди мер, предусмотренных в законе, являются:

• принятие властями:

  • актов по жилищно-коммунальным услугам,

  • актов о бездомных,

  • акты об анти-социальном поведении;

• новые, более объективные методы оценки необходимости и распределения жилья

• более эффективное управление и контроль над арендой, арендной платой и т.д.

• более развитая законодательная база для предоставления аренды социального жилья с помощью лизинга или контрактных соглашений с частными арендодателями

• больше возможностей для приобретения жилья у домохозяйств с низкими доходами через дополнительные схемы покупки

• введение справедливого подхода к льготам, предоставленным жилищными органами покупателям жилья. 

Закон о найме, 2004 год.

Закон об аренде жилых помещений 2004 предусматривает масштабную реформу прав арендодателя и арендатора. Закон, который вступил в силу в полном объеме 6 декабря 2004 года, предусматривает существенные изменения, касающиеся аренды в частном секторе, в том числе:

- четыре года гарантии владением жильем

- новые процедуры для прекращения аренды

- положения, касающиеся арендной платы

- минимальные требования арендодателей и арендаторов

- создания государственного органа, в функции которого входит разрешение споров, возникающих при арендных отношениях, проведение исследований и предоставление информации и консультаций по вопросам политики в отношении аренды в частном секторе.

Этот закон является основным элементом общей программы правительства по продвижению реформ и развития аренды в частном секторе.

Новая система оформления арендных отношений также заменяет правила регистрации 1996 года, по которому владельцы жилья были обязаны регистрировать и согласовывать все арендные сделки с местными властями.

Глава 2. Система управления жилищным сектором Ирландии в настоящее время.

2.1 Положение управляющих компаний в Ирландии.

Основной документ, который регулирует деятельность управляющих компаний в Ирландии – Закон о многоквартирных жилищных комплексах (Multi-Unit Developments Act 2011), который вступил в силу 1 апреля 2011 года. Закон регулирует владение и управление общим имуществом многоквартирных комплексов и предусматривает создание компании владельцами для управления в этой сфере.

Согласно законодательству Ирландии, многоквартирным комплексом является комплекс, в котором есть, по крайней мере, 5 жилых единиц и принадлежащие им в пропорциональных долях средства, удобства и услуги. На практике, большинство многоквартирных комплексов представляют собой жилые дома, но закон также распространяется на группы домов, которые имеют общие объекты и управляющую компанию владельцев. Он также предусматривает некоторые правила отношений жилищных комплексов, состоящих из 2 и 4 жилых единиц.

Закон предусматривает, что управляющая компания владельцев должна быть создана и объекты общего пользования должны быть переданы ей, прежде чем застройщик начнет продавать любые жилые единицы. Для незавершенного строительства, где одна или несколько жилых единиц уже были проданы, у застройщика было 6 месяцев с момента вступления в силу Закона (до 30 сентября 2011), чтобы передать право собственности на объекты общего пользования.

Закон определяет объекты общего пользования, в которые входят:

- внешние стены, фундаменты и кровли, внутренние несущие стены;

- коридоры, лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты, лестницы;

- подъездные дороги, пешеходные дорожки, бордюры, придомовые территории и границы стен

- архитектурные и водные объекты

- все воздуховоды и трубопроводы, кроме тех, которые в своих пределах и обслуживает только одну жилищную единицу

- цистерны, резервуары, канализационные, дренажные трубы, провода, котлы центрального отопления, кроме элементов, обслуживающих только одну жилищную единицу

- другие области, которые время от времени предоставлены ​​для общего пользования.

Закон налагает определенные обязанности на застройщика многоквартирных комплексов до продажи любой жилищной единицы:

- Должна быть создана управляющая компания, которой должны быть переданы объекты общего пользования. Это должно быть сделано за счет застройщика.

- Застройщик должен заключить договор с владельцами управляющей компании, который описывает ответственность каждой стороны и занимается такими вопросами, как соблюдение нормативных требований, окончательное оформление объектов общего пользования (за которые застройщик несет ответственность), удержание денег (обычно, деньги остаются у компании для того, чтобы застройщик завершил строительство) и разрешение споров. Управляющая компания собственников должна иметь отдельное юридическое представительство в переговорах по контракту.

- Застройщик должен предоставить сертификат, в соответствии с актами контроля над строительством в отношении соблюдения пожарной безопасности. 

Передача помещений общего пользования.

Когда места общего пользования передаются управляющей компании, застройщик по-прежнему имеет доступ к местам общего пользования в целях завершения строительства. Застройщик должен иметь действующий страховой полис в отношении всех рисков, связанных с использованием или временным пользованием многоквартирным комплексом. Застройщик должен также возместить управляющей компании все претензии в отношении действий или бездействия застройщика во время завершения строительства.

Существует общее обязательство застройщика, чтобы свести к минимуму неудобства для владельцев жилищной единицы и убедиться, что доступ к ним возможен в любое время.

Членство в управляющих компаниях.

Собственник каждой жилой единицы имеет право на членство в управляющей компании собственников и, как правило, имеет право на один голос. Где альтернативные меры уже введены в действие, они могут быть продолжены, если они являются справедливыми и равноправными.

Управляющая компания собственников является частью процедуры передачи прав на жилые единицы. Если жилая единица впоследствии продана или передана другому лицу, членство в управляющей компании автоматически передается новому владельцу. При этом передача членства в управляющей компании не требует никаких формальных процедур.

Закон относится к любым объединениям, которые управляют многоквартирными комплексами, как к управляющим компаниям, даже если объединение по своей форме не является организацией. Они имеют те же обязательства, что и управляющие компании.

Сроки деятельности директоров.

В некоторых существующих жилищных комплексах, назначенный директор имеет право остаться в качестве директора всю жизнь. Однако, это уже не возможно с момента вступления в силу закона с 1 апреля 2011 года и директоры должны перестать быть директорами 1 апреля 2014 года. Все новые директора будет ограничены в своей деятельности сроком в 3 года.

Обязательства управляющей компании.

Управляющие компании должны соблюдать законодательство о компаниях в целом и конкретные обязательства, предусмотренные настоящим Законом. Основные конкретные обязательства управляющей компании к членам – владельцам жилищных единиц – заключаются в следующем:

1. Регистрация участников.

Компания обязана предоставить покупателю доли или Свидетельство о членстве и убедиться, что реестр участников обновляется. Участники обязаны информировать компанию о любых изменениях.

2. Годовой отчет.

Компания должна подготовить годовой отчет и проводить ежегодные встречи для его обсуждения. Отчет должен включать информацию о доходах и расходах, годовой плате за обслуживание, учете амортизационного фонда, запланированных расходах на техническое обслуживание и ремонт, страховании и контрактах, заключенных компанией. Участники должны быть уведомлены за 21 день до обсуждения и им должен быть представлен сам годовой отчет за 10 дней до обсуждения. Годовое общее собрание должно проходить достаточно близко к многоквартирному комплексу, если 75% членов компании не договорятся об ином.

3. Плата за обслуживание.

Компания должна установить схему оплаты за обслуживание; платить за техническое обслуживание, страхование и ремонт объектов общего пользования в пределах своих полномочий. Начальная плата может быть установлена ​​без проведения собрания членов, но, впоследствии, должна быть одобрена общим собранием членов. Если более 75% членов не одобряет предлагаемое увеличение платы, имеющаяся плата должна оставаться неизменной. Сбор за обслуживание не может быть использован для оплаты товаров или услуг, которые находятся в ведении застройщика, если это не согласовано в письменной форме 75% из членов компании. В случае наличия непроданных жилищных единиц, владелец, в том числе застройщик, должен платить сбор за обслуживание. Плата за обслуживание должна быть рассчитана на транспарентной и справедливой основе и расходы должны быть надлежащим образом зарегистрированы.

4. Амортизационный фонд

В течение 3 лет с момента передачи права собственности, компания должна учредить амортизационный фонд для расходов на ремонт, модернизацию или техническое обслуживание единовременного характера многоквартирного комплекса. Владельцы обязаны вносить взносы в него (в том числе застройщики в случае непроданных жилищных единиц). Закон устанавливает сумму в 200 евро в год или иную сумму, на которую члены согласны. Взносы в амортизационный фонд должны проводиться на отдельном счете.

5. Правила внутреннего распорядка

Управляющая компания может сделать установить правила внутреннего распорядка для эффективной эксплуатации и технического обслуживания многоквартирных комплексов. Эти правила должны быть согласованы на совещании членов, но первый набор правил может быть сделано компанией до продажи первой жилищной единицы.

6. Долгосрочные контракты

Компания не вправе заключать договоры с поставщиками товаров и услуг, которые длятся более 3-х лет.