29. Гкоз недр
Нефть и природный газ занимают важнейшее место в структуре топливно-энергетического баланса и являются основой экономического развития РФ на современном этапе. Для России огромное значение имеет развитие этой отрасли хозяйства. Для поддержания уровней добычи нефти требуется проведение работ по лицензированию участков недр с последующей их разведкой и вводом в разработку.
Особенно актуальна задача стоимостной оценки участков недр на стадии лицензирования для определения минимального (стартового) размера платежа, с которого начнутся аукционные торги.
Таким образом, передача государством права пользования участком недр субъекту предпринимательской деятельности (нефтяной компании) должна в обязательном порядке сопровождаться оценкой рыночной стоимости данного участка недр.
Цель проведения стоимостной оценки - определение стоимости запасов и ресурсов оцениваемых месторождений (участков недр), являющейся, согласно проекту "Методики стоимостной оценки запасов и ресурсов УВ-сырья" (М., МПР РФ, 2003 г.), и стоимостью права пользования недрами данного месторождения.
Стоимостная оценка запасов и ресурсов углеводородного сырья должна отвечать принятым в мировой практике принципам финансового анализа и оценки эффективности инвестиций, а также учитывать реальные экономические условия в РФ. Проведение оценки базируется на следующих основополагающих принципах.
1. Учет в процессе оценки всех геолого-промысловых параметров оцениваемых объектов (объем и структура запасов углеводородов, свойства коллектора, характеристики продуктивных пластов, химико-технологические свойства добываемого сырья и др.), которые определяют объемы геологоразведочных работ и технологию добычи углеводородов.
2. Учет экономико-географических условий района расположения оцениваемых объектов (климатические условия, наличие объектов инфраструктуры, удаленность от потребителей добываемого сырья и др.).
3. Учет основных факторов, определяющих экономические условия, в которых будет происходить освоение объектов оценки и реализация добытой продукции (цена реализации, рынки сбыта, объем капитальных и эксплуатационных затрат и пр.).
4. Прогнозирование и анализ денежных потоков, включающих все связанные с освоением оцениваемых объектов денежные поступления за расчетный период. Расчеты основного показателя стоимостной оценки - чистого дисконтированного дохода (ЧДД), полученного в результате освоения запасов углеводородного сырья.
5. Определение эффективности разработки объектов оценки для всех участников (государство в целом, субъекта Федерации, недропользователи).
31. Этапы проведения работ по гко земель промышленности и др. Спец. Назначения.
Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночная стоимости. 1)Рыночная стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности
Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:
кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;
определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.
Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки или объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.
Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т.е. не используются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.
2) Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется по земельным участкам и единым объектам недвижимости расположенным за чертой и в черте поселений.
Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения в соответствии с п. 2 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:
РСз=РЦеон-ОС, где:
РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
ОС – стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.
или распределения в соответствии с п. 3 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:
РСз=РЦеонДз, где:
РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
3) Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков):
, где:
РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
АП – арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, руб.;
Кк – коэффициент капитализации арендной платы
Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывается с привлечением лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее оценщики). Оценщик представляет отчет об обосновании величины коэффициента капитализации арендной платы.
10) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗ пром2), осуществляется по формуле 4:
,
где
УПКСЗпром1min - минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлен УПКСЗпром1min;
УПКС сред2 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй группе и вошедшим в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.