Аренда зданий/сооружений и аренда предприятия

Предмет – здания/сооружения (но не недвижимости). Круг недвижимости уже.

Требования о государственной регистрации (ст.609 ГК) договора аренды подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Ст.651 ГК – договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. См. п.3 информационного письма №66.

Информационное письмо от 1 июня №53 – нежилое помещение является объектом недвижимости отличного от здания/сооружения, но неразрывно с ним связано. К таким договорам должны применяться правила об государственной регистрации здания в целом.

Аренда предприятия

Права кредиторов при аренде предприятия.

Нет роскоши признать договор недействительным. Ст.663 ГК – применение правил о последствиях недействительности сделок. Правила ГК, предусматривающие возврат полученного по договору применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают права арендатора и арендодателя и интересам других лиц – компенсация.

Договор найма жилого помещения

План

1. Понятие, виды, разновидности, характеристика.

По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование, наниматель обязуется проживать в нем и вносить квартирную плату.

Характеристики: консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный, длящийся.

Виды:

1. Договор социального найма:

1. Договор найма жилого помещения в специализированном жилом фонде

2. Договор коммерческого найма:

1. Договор краткосрочного найма

Сравнение:

1. Нахождение объекта договора в определенном фонде: по социальному найму жилое помещение находится в государственном или муниципальном фонде социального использования. По договору коммерческого найма жилое помещение находится в частном фонде или в государственном/муниципальном фонде – государственный фонд коммерческого использования.

2. Применяемые нормативные акты: для социального найма основной акт – ЖК, для коммерческого найма – ГК.

3. Основания предоставления жилого помещения: по социальному найму – это сложный юридический состав. По коммерческому найму – это договор найма или сложный юридический состав в государственном фонде коммерческого использования.

4. По содержанию:

1. Срок: социальный найм – бессрочный договор; найм специализированного помещения – срочный; коммерческий найм – срочный.

2. Цена: социальный найм – возмездный ; найм помещений социальной защиты – безвозмездный ; коммерческий наем – возмездный.

Правовое регулирование

1. Глава 35 гк

2. ЖК от 29.12.2004г. разделы 1,3,4,7. Жилищное законодательство – комплекс норм различной правовой природы, регулирующий отношения, основанные на юридическом равенстве участников и на властном подчинении одной стороны другой по поводу предоставления жилого помещения, возникающее между наймодателями и нанимателем, кооперативом и его членом, товариществом собственников жилья и его членом, собственником жилого помещения и др. лицом, государственными и муниципальными органами. По ст.72 К РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

3. Правила пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г.)

4. Типовой договор социального найма жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г.)

5. Закон г.Москвы «Об обеспечении права жителей г.Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006г. Закон г.Москвы «Основы жилищной политики». Закон г.Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г.Москве»

6. Постановление Пленума Верховного Суда от 02.07.2009г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ» №14

Стороны договора найма жилого помещения и др. лица

Наймодатель – это собственник жилого помещения или управомоченное лицо. В государственном фонде социального использования это жилищно-эксплуатационные организации (ДЭЗ, ЖЭК).

Наниматель – это гражданин 18 лет или несовершеннолетний от 14 до 18 лет с письменного согласия законных представителей. По социальному найму это только гражданин РФ (определение КС РФ от 21.02.2008г.)

Другие лица – это член семьи нанимателя (в договоре социального найма). Это может быть супруг, дети, родители, проживающие с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если совместно проживают и ведут общее хозяйство. Иные лица, в том числе не родственники, признанные судом членами семьи. Члены семьи не подписывают договор найма, но имеют право пользования жилым помещением.

Порядок предоставления жилого помещения

В частном фонде физических или юридических лиц: основание возникновения права на жилище – договор коммерческого найма. В фонде коммерческого использования, находящемся в государственной или муниципальной собственности: основание – решение государственного или муниципального органа о предоставлении жилья и договора коммерческого найма.

В жилищном фонде социального использования: основания (3 шт.): 1) решение компетентного органа о постановке нуждающихся на учет. Учет осуществляет орган местного самоуправления на основании заявления по месту жительства. Нуждающиеся это: 1. Малоимущие граждане, признанные органами местного самоуправления ; 2. Граждане, относящиеся к определенной категории. Установленной ФЗ или Законом субъекта РФ. Это лицо, обеспеченное жилой площадью на 1 члена семьи менее учетной нормы, которая установлена органами местного самоуправления. В Москве – 10 кв.м. для проживающих в отдельных квартирах; 15 кв.м. – коммунальные квартиры. 3. Проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям (зона оползней, снежных лавин и т.д.). 2) решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Оно принимается в порядке очередности. Вне очереди оно предоставляется детям без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательном учреждении и др. категории. 3) договор социального найма заключающейся в срок, установленный решением о предоставлении помещения.

В служебном жилом фонде: пользование помещением возникает при наличии: 1) решение государственного органа или органа местного самоуправления об отнесении помещения к числу служебных ; 2) факт состояния, т.е. нахождение в трудовых отношениях лица или занятие определенной должности ; 3) решение собственника о предоставлении служебного жилого помещения ; 4) заключение договора найма служебного жилого помещения.

Жилое помещение предоставляется с учетом нормы предоставления, права на дополнительную площадь, правил о месте предоставления и иных интересов. Норма предоставления (социальная норма) – это минимальный размер площади на 1 члена. Она устанавливается органом местного самоуправления, но для отдельных категорий граждан – ФЗ или Закон субъекта РФ. В Москве социальная норма – 18 кв.м. (зависит от семейного состава). Жилое помещение в общежитии и маневренном фонде -> 6 кв.м.

По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется без ограничения социальной нормы. Право на дополнительную жилую площадь: дополнительная жилая площадь предоставляется в виде отдельной комнаты, или в размере 10 кв.м. (20 кв.м. – для отдельных категорий: судьи – более 20кв.м. отдельная комната) по ФЗ «О статусе судей в РФ» ; заслуженные артисты ; лица с болезнями по определенному перечню и др.).

Место предоставления: в черте населенного пункта по месту жительства. По закону г.Москвы 2006г. гражданин имеет право на помещение в районе проживания (территория, ограниченная внешней границей районов г.Москвы в прилегающем к району, в котором расположено освобожденное жилое помещение).

Заслуживающие внимание иные интересы: помещения в фонде социального использования – заселение 1 комнаты лицами разного пола (кроме супругов) только с их согласия (ст.58 ЖК).

Форма договора найма жилого помещения

Простая письменная форма (ст.674 ГК, ст.63, 100 ЖК). Договор социального найма и договор специализированного жилого помещения заключаются на основе типовых договоров. В субъектах РФ и муниципальных образованиях утверждаются примерные формы договоров коммерческого найма.

Условия договора найма жилого помещения

1. Объект передачи – это жилое помещение, отвечающее определенным требованиям. Жилое помещение – это квартира, жилой дом, или их часть (ГК, ЖК). К ним не относятся сборно-разборные щитовые дома, контейнерные дома, используемые в строительстве. Их сдача по договору имущественного найма.

Требования к жилому помещению:

1. Изолированность, т.е. не может быть объектом договора часть комнаты или смежные комнаты (общий вход) ; вспомогательные помещения (кухня и т.д.) ; общее имущество в многоквартирном доме.

2. Помещение должно быть свободно, причем фактически (в нем не проживают др. граждане) и юридически (не зарегистрирован др. наниматель).

3. Пригодность для постоянного проживания, т.е. помещение отвечает санитарным, техническим правилам и нормам, и др. требованиям законодательства.

Характеризуется указанием адреса, количества комнат, общей площади (в т.ч. жилой), указанием собственника квартиры, номера паспорта.

2. Срок

Договор коммерческого найма заключается на срок до 5 лет. Если срок не указан, то договор действует 5 лет. Договор краткосрочного найма заключается на срок до 1 года. Договор социального найма бессрочный. Срок действия договора найма служебного жилого помещения определяется сроком работы или службы.

Расторжение договора найма жилого помещения

Принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвести лишения – основной принцип (ст.25 К РФ, ст1-3 ЖК). Принцип недопустимости лишения – никто не может быть выселен из жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, который предусмотрен законодательством. Расторжение по общим правилам – по соглашению сторон. Иногда возможно по требованию одной стороны. Одностороннее расторжение договора социального найма регулируется нормами ЖК.

ГК к социальному найму (ст.642) применяется только, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Расторжение договора найма жилого помещения о передаче жилого помещения в коммерческий наем

Основания и порядок расторжения по требованию одной стороны договора найма жилого помещения (коммерческий).

ГК – ст.687 – определяет основания и порядок. Несколько ситуаций: 1) по требованию нанимателя ; 2) по требованию наймодателя ; 3) по требованию любой стороны.

1. П.1 ст.687 – нанимателю с согласия др. граждан предоставлено право во внесудебном порядке в любое время по любому основанию расторгнуть.

Обязаны письменно предупредить о расторжении договора за 3 месяца. Если нет, то до истечения 3-х месячного срока договор считается нерасторгнутым.

2. Наймодатель вправе требовать расторжения лишь в судебном порядке и лишь по основаниям, установленным в законе.

Расторжение договора по требованию наймодателя в результате противоправных действий нанимателя (перечень оснований исчерпывающий) – п.2 ст.687 ГК

Суд, рассматривая требования о расторжении договора, вправе согласно п.2 ст.687 ГК облегчить положение нанимателя и вместо расторжения договора дать шанс на спасение (дать срок не более 1 года для устранения нарушений). Если он не устраняет нарушения, то по новому иску суд принимает решение о расторжении ->суд может принять решение об отсрочке исполнения решения о расторжении (срок не более 1 года). Эти меры спасения не подлежат применению к краткосрочному договору (не более 1 года).

П.4 ст.687 ГК РФ – еще 2 основания расторжения договора найма по требованию наймодателя (если используют не по назначению) – Постановление «О применении жилищного кодекса» - п.39 (Постановление Пленума ВС от 2.07.2009г. №14).

Использование не по назначению – использование не для проживания граждан, а для склада, офиса, разведения животных. Неоднократное постоянно повторяющееся действие по пользованию жилого помещения без соблюдения правил.

При краткосрочном найме названные меры применяются с учетом ГК.

3. По основаниям, не связанным с противоправными действиями (по требованию любой из сторон). П.3 ст.687 – примерный перечень – аварийное состояние, помещение перестает быть пригодным. Расторжение происходит в судебном порядке.

К другим случаям можно отнести снос дома, перевод жилого помещения в нежилое. Лица, выселяемые из таких домов, подлежат обеспечению др. жилой площадью, если жилье было получено от государственного/муниципального фонда. Если наймодатель физическое лицо, то вопрос будет решаться в зависимости от конкретной ситуации.

Расторжение договора социального найма

Ст.83 п.2 ЖК – наниматель с письменного согласия проживающих с ним в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Заблаговременного письменного уведомления не требуется.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя.

Основания связанные с противоправными нанимателя – п.4 ст.83 ЖК (те же, что и при коммерческом найме) – 1) невнесение платы более 6 месяцев ; 2) разрушение помещения ; 3) систематическое нарушение прав.

Расторжение происходит в судебном порядке. В новом ЖК нет нормы об административном порядке выселения. Расторжение происходит с последующим выселением граждан. При социальном найме возможно расторжение договора судом по требованию любой стороны и по основаниям, не указанным в законе. Последствия выселения граждан по социальному найму другие. Ст.84 ЖК РФ в зависимости от последствий расторжения предусматривается 3 вида выселения в судебном порядке граждан: 1) расторжение договора и выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения ; 2) расторжение и выселение в просто жилое помещение ; 3) расторжение и выселение без предоставления жилого помещения.

Ст.85 ЖК: 1) – если дом подлежит сносу, если капитальный ремонт, реконструкция ; 2) ст.90 ЖК – наниматель в течение 6 месяцев без уважительных причин не вносили плату. Размер предоставленного жилого помещения по меркам общежития – 6 кв.м. – изолированность и пригодность для проживания. Понятия уважительных причин дается в п.38 Постановления Пленума (например, длительная задержка выплаты заработной платы). 3) ст.91 ЖК – без предоставления. Если наниматель использует не по назначению и нехозяйственно обращается с жилым помещением (п.39 Постановления Пленума).