Содержание
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………..…………….3
ГЛАВА I.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Общий анализ рынка недвижимости………………… ……………………………..…………4
Анализ рынка недвижимости специального назначения………………………………...........9
Обоснования необходимости реализации данного инвестиционного проекта………….....11
ГЛАВА II.КОНЦЕПЦИЯ И КОМАНДА ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1.Описание архитектурных и технических требований…………………………………...……..12
2.2.Маркетинговые исследования при подборе команды проекта………………………………...15
ГЛАВА III.СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ
3.1. Описание возможных источников финансирования…………………………………..………17
3.2.Анализ предложений банковских кредитов……………………………………..……………...19
3.3.Обоснования выбора структуры финансирования и определения стоимости капитала……..20
ГЛАВА IV.ОЦЕНКА ПРОЕКТА
4.1.Расчёт исходных показателей…………………………………………...……………………….21
4.2.Определение показателей экономической эффективности………………………………..…..24
4.3.Анализ полученных результатов……………………………………………………...………....26
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………….……………………..……….………………………....27
Библиография………………………………………………...……………………………………….28
Введение
Проблемы эффективного управления, содержания, и развития недвижимости являются наиболее актуальными темами, как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике, основные характеристики которой могут быть представлены следующим образом:
недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;
рынок недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.
Следовательно, недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Одной из основных проблем развития недвижимости следует считать отсутствие эффективного собственника и полноценного менеджмента в сфере недвижимости. Решение такой проблемы лежит в перестройке инвестиционного процесса путем создания частных управляющих компаний, деятельность которых базируется на принципах рыночных отношений, конкуренции и эффективности.
Вопрос об организации эффективного управления недвижимостью на современном этапе развития экономики государства является весьма важным и требует внимательного рассмотрения.
Анализ рынка недвижимости
Общий анализ рынка недвижимости
В целом, рынок недвижимости первого полугодия 2012 года не привнес особенных изменений на рынке вторичного жилья Кишинева. Если разобрать «по полочкам» всю ситуацию с самого начала года и до настоящего момента, а также начать анализировать «зимние тенденции» с весенними традиционными ожиданиями по оживлению на рынке, то ситуация не сильно отличается от тенденции аналогичного периода прошлого года. На рисунке 1.1. показана динамика изменения рыночной стоимости 1 м2 площади квартир в евро за период 2011-2012 годы.
Рисунок 1.1: Динамика изменения рыночной стоимости 1 м2 площади квартир за период 2011-2012 гг. (евро).
Источник : http://www.lara.md/main/analytics
Средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир на июль 2012 года составляет 598 евро. Изменения текущей рыночной стоимости 1 м2 площади квартир по отношению к июню 2012 года составляет 100%.
По результатам шести месяцев 2012 года, среднемесячное количество продаж снизилось на уровне 7% по отношению к 2011 году.
На рисунке 1.2. показана динамика среднемесячного количества продаж зарегистрированных в Кадастре мун. Кишинев.
Рисунок 1.2: Динамика среднемесячного количества продаж зарегистрированных в Кадастре мун. Кишинев.
Источник: http://www.lara.md/main/analytics
В снижении объема продаж было выявлено следующее:
- неопределенность вокруг ситуации с евро зоной и единой европейской валютой
- спад экономики
- осмотрительность покупателей
- сокращения объемов денежных переводов из-за рубежа через банки от гастарбайтеров.
- активный отток за рубеж трудового населения.
На рисунке 1.3. показана средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир в евро мун. Кишинев, июль 2012 год.
Данный анализ проведен на основе изучения фактических продаж квартир в многоэтажных жилых домах в мун. Кишинев. В анализ не вошли данные по результатам продаж индивидуальных домов с земельными участками.
Рисунок 1.3: Средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартир в евро мун. Кишинев, июль 2012 год.
Источник : http://www.lara.md/main/analytics
Несмотря на то, что в первом квартале число сделок по купле-продаже увеличилось, цены на жилую недвижимость на протяжении семи месяцев сохраняются в средних пределах 604-640 евро за кв. метр.
Рынок первичного жилья
Прошедшая половина 2012 года на рынке новостроек, фактически мало чем отличается от предыдущего периода времени. Но одним из главных моментов, который необходимо отметить, что строительные компании стали более внимательно относиться к взятым на себя обязательствам. Это отражается не только на соблюдение обязательств по срокам сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, но и на многих юридических и финансовых аспектах контрактных основ и обязательств, заключенных с покупателями в строительстве домов, где инвестор, может чувствовать себя, более защищено. Тем не менее, с другой стороны, купля-продажа квартир осуществлялись не столь высокими темпами, оставаясь примерно на том же уровне, что и в предыдущий год.
Относительно ценовой политики на рынке новостроя, следует отметить что средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется на том же уровне 500-650 евро, в зависимости от основных факторов влияющих на ценообразование. Это делает рынок новостроя более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья.
Рынок найма жилой недвижимости
За первое полугодие 2012 года количество предложений на найм осталось, практически, на прежнем уровне. По-прежнему самые востребованные квартиры это 1, 2х комнатные квартиры и их эквиваленты. Следует отметить, что на 3-х комнатные квартиры спрос немного снизился, они сдаются тяжелее, чем это было раньше, или их сдают, практически по одной и той же цене что и двухкомнатные. Появление этого факта связано в первую очередь с повышением цен на коммунальные услуги и содержание квартир, так как эти расходы чаще всего несут наниматели. На остальные квартиры цены, практически не изменились. Некоторое падение курса евро, которое наблюдается в последнее время, на цены за найм, в целом не повлияли и цены по прежнему остаются установленными в евро.
Рынок найма жилья в первом полугодии 2012 года количественно остался уравновешенным. Уровень цен найма на востребованное жилье остался практически на уровне второго полугодия 2011 года. В первой половине 2012 года средние цены по долгосрочному найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:
- 1-комнатные 150-200 €
- 2-комнатные 150-220 €
- 3-комнатные 220-250 €
Остался на прежнем уровне спрос на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Однако уровень цен по краткосрочному найму несколько превышает уровень цен по долгосрочному найму.
Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов
В первом полугодии 2012 года на рынке земельных участков изменений по ценообразованию не наблюдалось. Предложение на рынке земельных участков значительно увеличилось, в то время как спрос сильно снизился. Покупатели заняли выжидательную позицию.
Земельный рынок Кишинева можно разделить на несколько зон, для которых характерны собственные тенденции развития. Это исторический центр — наиболее дорогая и престижная часть города, где сделки носят редкий, эксклюзивный характер. Сформировавшиеся спальные районы и ближайший пригород (Тохатин, Бэчой, Вадул луй Водэ, Кодру, Крикова, Стэучень и др.).
В центре города свободной земли под застройку практически не осталось, единственной возможностью для застройщика остается выкуп и расселение старого жилого фонда. Нередко эта процедура затягивается на несколько лет, не говоря уже о высоких расходах на расселение жильцов общих дворов. Участки под строительство в центральной части города всегда пользовались, и будут пользоваться хорошим спросом. Но цены на эти участки держатся на уровне докризисных и зачастую они просто заоблачные. На ценообразование этого сегмент рынка кризис практически не повлиял.
Рынок коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость
Дела с офисной недвижимостью обстоят неважно. Спрос небольшой. Часть нанимателей из офисных зданий выехала. Те, что остались, требуют снижения ставок найма. В конкретных цифрах это выглядит так: до кризиса аренда квадратного метра под офис стоила 20 евро плюс НДС, сейчас снизилась в два раза и оставалась таковой и в первом полугодии 2012 года, но и ее наниматели считают слишком высокой.
Средняя стоимость офисных помещений - 800-1200 €, в зависимости от площади и месторасположения. Пользуются спросом небольшие 50-100 метров помещения и квартиры на первых этажах жилых домов, с перспективой смены статуса и организацией отдельного выхода. Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров, инвесторы заинтересованы в таком строительстве. Земельные участки, подходящие под строительство офисных центров продаются по цене 50.000 € за сотку в центре города и по цене 20-30.000 € в других районах. Для строительства современного бизнес-центра необходимо не менее 10 соток.
Торговая недвижимость
Наибольшая активность в течение первой половины 2012 года была именно в сегменте торговой недвижимости. Как всегда, спросом пользовались небольшие универсальные помещения. В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000 € до 1500 €. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-2500 €, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения. Исключение составляет бул. Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000 €. Очень активен сегмент небольших универсальных помещений внутри жилых кварталов. Их приобретают под небольшие продуктовые магазины, парикмахерские. Даже в кризис они остаются востребованными. Стоимость торговых помещений, на периферийных улицах, составляет 700 € -1000 €.
Производственно-складская недвижимость
В сегменте производственной и складской недвижимости намного спокойнее. И если складские активы еще продаются, то промышленные мало кого интересуют. Много таких объектов перешло во владение банков. Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-250 € в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 3000-6000 € за сотку. По республике стоимость производственной недвижимости составляет 40-80 €,а земельных участков 300-800 € за сотку.
Земельные участки
Продолжается консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов.Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева, составляет 10-15.000 лей за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. По республике 1 га стоит от 7 -10.000 леев. Консолидированные участки, от 20 га, могут стоить на 20-30% дороже. На рынке много предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы, они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Но и без того длительная и сложная процедура смены статуса земли усугубилась политическим кризисом. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Предлагаются к продаже такие участки по цене от 10.000-60.000 € за 1 га.
Следует констатировать тот факт, что практически никаких изменений по уровню спроса и предложения, а также в ценовой политике не произошло.