1. Договір підряду на капітальне будівництво може укладати замовник з одним під­рядником або з двома і більше підрядниками.

2. Підрядник має право за згодою замовника залучати до виконання договору як тре­тіх осіб субпідрядників, на умовах укладених з ними субпідрядних договорів, відповіда­ючи перед замовником за результати їх роботи. У цьому випадку підрядник виступає пе­ред замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядниками - як замовник.

3. Договір підряду на виконання робіт з монтажу устаткування замовник може укла­дати з генеральним підрядником або з постачальником устаткування. За згодою гене­рального підрядника договори на виконання монтажних та інших спеціальних робіт мо­жуть укладатися замовником з відповідними спеціалізованими підприємствами.

1. Кількість учасників капітального будівництва та схема договірних зв'язків між ними може бути різною залежно від їх можливостей, інтересів тощо. Відтак договір підряду на ка­пітальне будівництво може укладати замовник (або уповноважена ним особа) з одним або кількома підрядниками.

Якщо договір укладається з одним підрядником, то останній може виконувати всі перед­бачені договором роботи власними силами, для чого він повинен мати відповідні виробничі потужності та фахівців, що під силу лише великим будівельним організаціям на зразок хол­дингової компанії «Київміськбуд». Більш поширеною є інша схема виконання при укладенні договору з одним підрядником, коли останньому замовник надає згоду (з відповідною фікса­цією у договорі або в іншій письмовій формі) на залучення до виконання частини обумовле­них договором робіт третіх осіб як субпідрядників, з якими укладаються договори субпідря­ду. Проте основний (генеральний) підрядник відповідатиме перед замовником за виконання всього, обумовленого договором підряду, комплексу робіт, у тому числі і за результати ро­боти субпідрядників. Останні ж нестимуть відповідальність за невиконання чи неналежне виконання субпідрядних договорів перед генеральним підрядником як замовником робіт за договорами субпідряду.

Під час будівництва (у тому числі різних форм реновації) об'єкта зазвичай виникає необ­хідність виконання робіт з монтажу різноманітного устаткування. Забезпечення виконання подібних робіт може покладатися на генерального підрядника (у тому числі з наданням йому можливості залучення відповідного субпідрядника). Замовник може доручити монтажні ро­боти виробникові відповідного устаткування, уклавши з ним своєрідний різновид підрядно­го договору - договір на шеф-монтаж. У разі залучення замовником для виконання монтаж­них та інших спеціальних робіт відповідних спеціалізованих підприємств потрібна згода ге­нерального підрядника.

Стаття 320. Права замовника

1. Замовник має право, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, здій­снювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості викона­них робіт проектам і кошторисам. Він має право перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що використовуються.

2. У разі якщо підрядник не береться своєчасно за виконання договору або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її до строку стає явно неможливим, замовник має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3. Підрядник має право не братися за роботу, а розпочату роботу зупинити у разі по­рушення замовником своїх зобов'язань за договором, внаслідок якого початок або продовження робіт підрядником виявляються неможливими чи значно ускладненими.

4. Недоліки виконання робіт чи матеріалів, що використовуються для робіт, допущені з вини підрядника або субпідрядника, повинні бути усунені підрядником за свій рахунок.

1. Замовник як заінтересована особа має право контролювати виконання підрядником до­говірних зобов'язань, пов'язаних насамперед з їх якістю, відповідністю виконуваних робіт затвердженій проектно-кошторисній документації. Однак контроль з боку замовника (зазви­чай це здійснює призначений ним фахівець) має здійснюватися в порядку, визначеному договором, без втручання у господарську діяльність підрядника. Крім того, замовник має право перевіряти хід виконання робіт (відповідно до встановленого договором графіка) та якість уже виконаних будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що викорис­товуються.

2. Грубе порушення строків виконання обумовлених договором робіт, що унеможливлює їх завершення до закінчення строку дії договору, тягне для підрядника негативні наслідки, серед яких - можливість дострокового розірвання договору на вимогу замовника та відшко­дування йому підрядником заподіяних збитків.

3. Водночас істотне порушення замовником своїх договірних зобов'язань, внаслідок яко­го початок або продовження робіт підрядником унеможливлюється чи значно ускладнюєть­ся, звільняє підрядника від виконання його зобов'язань. Зокрема, в такому випадку він має право навіть не братися за роботу, а розпочату роботу зупинити. Подібна ситуація може виникнути, якщо замовник у встановлені строки не передає підряднику проектно-кошторис­ну та іншу визначену договором документацію, будівельний майданчик, не перераховує обу­мовленого договором авансу.

4. Окрім негативних наслідків за порушення строків виконання договірних зобов'язань підрядник несе відповідальність за недоліки виконання робіт чи матеріалів, що використо­вуються для робіт, допущені з його вини чи вини субпідрядника. Подібні недоліки підрядник повинен усунути за власний рахунок в обумовлені із замовником строки та порядку.

Стаття 321. Розрахунки за договором підряду на капітальне будівництво

1. У договорі підряду на капітальне будівництво сторони визначають вартість робіт (ціну договору) або спосіб її визначення.

2. Вартість робіт за договором підряду (компенсація витрат підрядника та належна йому винагорода) може визначатися складанням приблизного або твердого коштори­су. Кошторис вважається твердим, якщо договором не передбачено інше. Зміни до твердого кошторису можуть бути внесені лише за погодженням сторін.

3. У разі виникнення потреби значно перевищити приблизний кошторис підрядник зобов'язаний своєчасно попередити про це замовника. Якщо підрядник не попередив замовника про перевищення кошторису, він зобов'язаний виконати роботу, не вимага­ючи відшкодування понесених додаткових витрат.

4. Підрядник не має права вимагати збільшення твердого кошторису, а замовник -його зменшення. У разі істотного зростання після укладення договору вартості мате­ріалів та устаткування, які мали бути надані підрядником, а також послуг, що надавалися йому третіми особами, підрядник має право вимагати збільшення встановленої вартості робіт, а у разі відмови замовника - розірвання договору в установленому порядку.

5. Якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної роботи або окре­мих її етапів, замовник зобов'язаний сплатити підряднику зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва, за умови, що робота виконана належним чи­ном і в погоджений строк або, за згодою замовника, - достроково.

6. Підрядник має право вимагати виплати йому авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором.

7. У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин за­мовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкоду­вати йому пов'язані з консервацією витрати.

1. Договірна ціна (вартість обумовлених договором робіт) може визначатися по-різному: із зазначенням конкретної суми відповідно до складеного кошторису чи способу її визначен­ня (з урахуванням рівня коливання цін на ринку, у тому числі з встановленням граничного рівня перевищення кошторису).

2. Договірна ціна, що включає компенсації витрат підрядника та оплати (винагороди) виконання обумовлених договором робіт, визначається на підставі складеного кошторису (твердого чи орієнтовного/приблизного). Кошторис вважається твердим, якщо сторони в до­говорі не визначили іншого принципу формування договірної ціні. Проте твердий кошторис може бути змінений за погодженням сторін (на практиці це оформляється у формі додатко­вої угоди про зміну договірної ціни). Причини корегування договірної ціни, визначеної на підставі твердого кошторису, можуть бути різними: затримка виконання з вини тієї чи іншої сторони; внесення змін до проектно-кошторисної документації; необхідність виконання до­даткових робіт; подовження строків виконання та ін.

3. У процесі виконання у підрядника може виникнути нагальна потреба у перевищенні кошторису (наприклад, для відновлення знищеної ураганом покрівлі об'єкта, без чого остан­ній може зазнати значної шкоди через несприятливі метеоумови). У такому випадку підряд­ник повинен своєчасно попередити замовника про необхідність проведення додаткових ро­біт, що спричинить значне перевищення кошторису. Виконання підрядником додаткових робіт на об'єкті без попередження замовника про перевищення кошторису не дає йому (під­ряднику) права вимагати відшкодування понесених додаткових витрат за рахунок замовника.

4. Зміна (збільшення чи зменшення) твердого кошторису можлива лише за згодою сторін; жодна з них (ні замовник, ні підрядник) не мають права цього вимагати. Проте в результаті істотного «стрибка» чи «спаду» цін на матеріали, устаткування, послуги, що надавалися тре­тіми особами, одна із сторін договору може опинитися у невигідному становищі. У коменто­ваній статті передбачаються механізми захисту інтересів підрядника, який змушений був оплатити матеріали, устаткування, а також послуги, що надавалися йому в процесі виконання договору третіми особами, за значно вищими, ніж передбачено кошторисом, цінами. Йому надається право вимагати від замовника збільшення встановленої вартості робіт, а у разі отримання негативної відповіді (або відсутності будь-якого реагування) замовника - вимага­ти розірвання договору в установленому порядку.

5. Особливості договору підряду на капітальне будівництво (висока вартість робіт і мате­ріальних ресурсів, що використовуються при виконанні будівельних і пов'язаних з ними ро­біт; значні строки дії договору; оплата виконання після його прийняття в установленому по­рядку) зумовлюють і специфіку фінансування замовником цих робіт. За усталеною прак­тикою в будівництві широко застосовується авансування (в межах 10-20 відсотків вартості робіт) з метою забезпечення підрядника необхідними коштами для початку обумовлених до­говором робіт. Традиційною є також наявність у більшості договорів положень про поетапне виконання (відповідно до затвердженого сторонами графіка) з наступною оплатою прийня­того виконання. Після завершення комплексу обумовлених договором робіт об'єкт прийма­ється в установленому порядку в експлуатацію і здійснюються остаточні розрахунки з під­рядником. Саме подібні рекомендації містяться в Положенні про підрядні контракти в бу­дівництві України, затвердженому науково-технічною радою Міністерства будівництва і архітектури України (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9).

Якщо договором не передбачені ні авансування (попередня оплата виконаної роботи або окремих її етапів), ні поетапні виконання та оплата, замовник зобов'язаний сплатити підряд­нику обумовлену договором ціну після прийняття завершеного будівництвом об'єкта в екс­плуатацію в установленому порядку (з відповідною перевіркою дотримання встановлених абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність» [295] вимог, у тому числі щодо якості, міцності, довговічності споруди, її пожежної, санітарно-епідеміологічної та радіацій­ної безпеки).

6. Виплата підряднику авансу на його вимогу може мати місце лише за наявності відповід­них положень у договорі підряду на капітальне будівництво (див. також коментар до ч. 5 цієї статті).

7. Предметом договору підряду на капітальне будівництво можуть бути роботи, пов'язані з його консервацією. Остання може бути викликана різними чинниками: відсутністю коштів у замовника; недоцільністю завершення будівництва (через хибність техніко-економічних обгрунтувань); застосуванням застарілих проектних рішень, що не зможуть забезпечити рентабельності об'єкта; істотним пошкодженням об'єкта в результаті стихійного лиха та з інших не залежних від сторін обставин. Проте, приймаючи рішення про консервацію об'єкта, замовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшко­дувати йому пов'язані з консервацією витрати.

У разі якщо необхідність у консервації об'єкта виникла через винні дії третіх осіб, замов­ник може подати до них позов про відшкодування йому заподіяних збитків.

Стаття 322. Відповідальність за порушення договору підряду на капітальне бу­дівництво

1. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором підряду на капітальне будівництво винна сторона сплачує штрафні санкції, а також відшкодовує другій стороні збитки (зроблені другою стороною витрати, втрату або пошкодження її майна, неодержані доходи) в сумі, не покритій штрафними санкціями, якщо інший по­рядок не встановлено законом.

2. Недоліки, виявлені при прийнятті робіт (об'єкта), підрядник зобов'язаний усунути за свій рахунок у строки, погоджені з замовником. У разі порушення строків усунення недоліків підрядник несе відповідальність, передбачену договором.