34. Порядок приобретения прав на земельные участки обладателя­ми прав на здания, строения, сооружения.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

35. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.

Субъективные права лиц, осуществляющих владение либо пользование земельными участками, согласно ст. 26 ЗК РФ, удостоверяются документами установленных образцов в со­ответствии с Федеральным законом «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проявлением рыночного земельного оборота выступают сделки, сопровождающиеся подписанием договоров. Быва­ют такие виды сделок:

1. купля-продажа;

2. дарение;

3. наследование земельных участков;

4. обмен земельными участками;

5. передача земельных участков в уставной (паевый) ка­питал;

6. аренда земельных участков.

Каждая сделка в отношении земельного участка должна быть оформлена в письменной форме и нотариально удо­стоверена. Последствием несоблюдения письменной формы договора, по которому передается земельный участок, явля­ется его недействительность.

В договоре должны освещаться условия совершения сделки:

• стороны, вид, предмет сделки (в виде плана, точного описания земельного участка, описания его правово­го режима, принадлежности, приведения сведений о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке);

• указания на отсутствие запрета на совершение сде­лок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обре­менении земельного участка правами третьих лиц;

• дата передачи прав на земельный участок; цена сдел­ки; обязательства.

По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Полномочия собственников по распоряжению землей определяются ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, где указа­но, что владение, пользование и распоряжение зе­мельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.

Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекраще­ние прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками — один из основных способов включения их в оборот земельных уча­стков.

Можно сформулировать общие правила совершения сде­лок с землей:

1. правовой основой совершения сделок служат поло­жения ЗК РФ и нормы ГК РФ;

2. сделки не должны вступать в противоречие с законом;

3. при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение;

4. сделки совершаются в письменной форме (в нотари­альной форме — для ренты и залога);

5. для всех сделок обязательна процедура государствен­ной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года);

6. во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь, границы, место на­значения, ограничение, наличие строений и т.д.).

Основные принципы правового регулирования обо­рота земельных участков:

• в качестве недвижимого имущества земельный учас­ток имеет такое правовое качество, как оборотоспособность. Как утверждает ГК РФ, оборотоспособность—это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследо­вания, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если этот участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

• лица, имеющие в собственности земельный участок, обладают правом продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку со­ответствующие земли на основании закона не исклю­чены из оборота или не ограничены в обороте;

• земли и другие природные ресурсы могут отчуждать­ся или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах. Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота (это значит, что их нахождение в обороте не допускается), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принад­лежать лишь определенным видам оборота или могут нахо­диться в обороте по специальному разрешению (ограничен­но оборотоспособные), определяются в установленном законом порядке. Такое ограничение оборотоспособности особенно важно в силу того, что, согласно ЗК РФ, только уча­стки, не изъятые из оборота, могут становиться объектами сделок.