Внешний (экономический) износ. Методы определения (парные продажи, капитализация потерь)
Внешний (экономический) износ –это обесценение, которое обусловлено негативным по отношению к объекту оценки влияния внешней среды (изменение в законодательстве РФ, изменения в градостроительных планах на муниципальном уровне и др.)
Внешнее устаревание не связано непосредственно с объектом. Оно вызвано внешними факторами. Внешнее устаревание устранить практически невозможно. Но оно может быть временным(вызвано перенасыщением рынка) и постоянным (экологические неблагополучие). Внешнее устаревание может относиться к одному объекту, району, городу.
Методы оценки внешнего устаревания:
1.Сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях.
2. Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий. Затратный подход включает определение стоимости земельного участка и прибыли предпринимателя
Для первого метода требуется постоянный мониторинг (если произошли какие то изменения то как отреагировал и в какие сроки). Для второго метода пример с
Внешний износ практически не поддается устранению. Внешнее устаревание может быть временным, связанным с перенасыщением рынка или постоянным (экологическое неблагополучие). Так же внешнее устаревание может глобальным и локальным. Глобальное затрагивает большие территории, локальные может быть в пределах одного административного района.
Как интерпретировать разность стоимостей, полученных затратным походом без учета износа и доходным
Затратным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на расчете затрат на приобретение земли, и создание нового объекта недвижимости с равной полезностью с учетом износов, характерных для оцениваемого объекта.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты необходимые для создания точной копии объекта, с учетом применявшихся при создании объекта материалах и технологиях.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов применяющихся на дату оценки.
Затратный подход ориентирован прежде всего на использование исторических данных о затратах на приобретение участков земли и затратах на строительство, которые имели место быть до даты оценки. Результат оценки полученный данным методом дает минимальную стоимость за которую можно продать объект оценки, без учета износов может дать максимальную цену объекта недвижимости.
Главный недостаток данной теории не возможность объяснения разных стоимостей объектов, издержки на создание которых одинаковы. Если не учитывать износы, то дворец построенный в центре города и в пустыне будет иметь одинаковую стоимость, с позиции затратного подхода.
Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразование дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.
Доходный подход в значительной мере основа на использовании информации об арендных ставках на рынке недвижимости. И в связи с этим необходима высокая развитость рынка аренды. Для рынка аренды характерна текущая доходность, а для рынка продаж в большей степени характерна ориентация на потенциальную доходность. Данный подход в пессимистическом варианте может дать нижний предел стоимости объекта недвижимости.
Доходный подход в варианте прямой капитализации также ориентирован на использование текущей информации о доходах и текущей доходности, а в варианте метода дисконтирования денежных потоков – на прогнозные значения доходов, стоимости и потенциальную доходность объектов недвижимости.
Затратный подход основан на определении стоимости восстановления (замещения) изделия с учетом влияния износов, как факторов снижения стоимости изделия. Алгоритмы определения стоимости восстановления (замещения) нового изделия; учета влияния физического и функционального износа достаточно подробно разработаны, однако вопрос о внешнем износе изделия до сих пор остается открытым. В настоящей работе проанализированы возможные варианты учета влияния внешнего износа
Доходный подход требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования изделия, в соответствии с которым стоимость определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная. Учитываются такие факторы, как:
степень новизны изделия;
максимальная полезность изделия;
качество изделия;
конъюнктура рынка и т.п.
Доходный подход в основном реализуется в следующих методах;
метод капитализации дохода;
метод дисконтированных денежных потоков (ДДП);
метод равноэффективного аналога.
Третий метод основан на расчете стоимости оцениваемого объекта по цене базисного объекта при условии их равной прибыльности (здесь имеются сложности с подбором базисного объекта и его сопоставлении с образцом).
Предпосылкой для реализации первых двух методов является наличие информации по чистому доходу, приходящемуся на оцениваемое изделие. Чистый доход можно определить следующими методами:
при анализе бизнеса предприятия путем вычленения денежных потоков, приходящихся на изделие (обычно это используется при оценке доходоприносящих производственных комплексов и т.п.);
при наличии информации по аренде или лизингу аналогичных изделий (такую информацию обычно сложно получить ввиду неразвитости рынка аренды и лизинга по большинству классов машин и оборудования).
На основании этого можно сделать выводы, что разность стоимостей, полученных затратным подходом без учета износов и доходным может дать информацию о совокупном износе объекта недвижимости.
Как интерпретировать Разность стоимостей, полученных затратным подходом с учетом износа и доходным. Возврат капитала по методу Хоскольда (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.д.)
Затратным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на расчете затрат на приобретение земли, и создание нового объекта недвижимости с равной полезностью с учетом износов, характерных для оцениваемого объекта.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты необходимые для создания точной копии объекта, с учетом применявшихся при создании объекта материалах и технологиях.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов применяющихся на дату оценки.
Затратный подход ориентирован прежде всего на использование исторических данных о затратах на приобретение участков земли и затратах на строительство, которые имели место быть до даты оценки. Результат оценки полученный данным методом дает минимальную стоимость за которую можно продать объект оценки, без учета износов может дать максимальную цену объекта недвижимости.
Главный недостаток данной теории не возможность объяснения разных стоимостей объектов, издержки на создание которых одинаковы. Если не учитывать износы, то дворец построенный в центре города и в пустыне будет иметь одинаковую стоимость, с позиции затратного подхода.
Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразование дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.
Доходный подход в значительной мере основа на использовании информации об арендных ставках на рынке недвижимости. И в связи с этим необходима высокая развитость рынка аренды. Для рынка аренды характерна текущая доходность, а для рынка продаж в большей степени характерна ориентация на потенциальную доходность. Данный подход в пессимистическом варианте может дать нижний предел стоимости объекта недвижимости.
Доходный подход в варианте прямой капитализации также ориентирован на использование текущей информации о доходах и текущей доходности, а в варианте метода дисконтирования денежных потоков – на прогнозные значения доходов, стоимости и потенциальную доходность объектов недвижимости.
На основании этого можно сделать выводы, что разность стоимостей, полученных затратным подходом с учетом физического износа и доходным, может дать информацию о функциональном и внешнем износе объекта недвижимости.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
,
где SFF - фактор фонда возмещения;
Уб - безрисковая ставка процента
Пример: Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12 %-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестирования по ставке 6%.
Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6 % за 5 лет, то коэффициент капитализации равен (0,12+0,1773964) = 0,2973964