- •1. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.
- •2. Доходный подход к оценке земельных участков. Классификация методов. Алгоритм расчета методом остатка.
- •Метод капитализации земельной ренты.
- •Метод остатка.
- •Метод предполагаемого использования.
- •3. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса
- •4. Расчет функционального износа (устранимый, неустранимый, требующий модернизации), пример качественный виде алгоритма.
- •Внешний (экономический) износ. Методы определения (парные продажи, капитализация потерь)
- •Как интерпретировать разность стоимостей, полученных затратным походом без учета износа и доходным
- •8. Как интерпретировать результаты, полученные затратным и сравнительным подходами
- •10. Как интерпретировать разность стоимости земли, как (условно) свободной и объекта недвижимости в целом.
- •11. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели. Виды износа
- •12. Возврат капитала по методу Инвуда. (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.Д.)
- •13. Объясните затратный подход с точки зрения продавца и покупателя
- •14. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели дохода
- •15. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели собственности
- •16. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны предложения
- •17. Возврат капитала по модели бесконечного потока. Метод Ринга. (когда используют и для всех ли видов недвижимости).
- •18. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны спроса
- •20. Экономическое содержание и определение "стоимости в обмене" и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •21. Определение принципа возрастающей и убывающей отдачи. Связь с принципом лнэи
- •Расчет прибыли при различном количестве земельных участков
- •22. Классификация применяющихся потоков и моделей капитализации по норме отдачи с применением расчетной модели.
- •23. Определение принципа сбалансированности (пропорциональности) и его связь с принципом лнэи на примере различных типов землепользования
- •24. Чем отличается метод прямой капитализации от метода капитализации по норме отдачи на капитал
- •25. Какой принцип лежит в основе моделирования конкуренции различных видов использования объектов недвижимости - рассматривать участок земли (пример). (подсказка - принцип лнэи)
- •26. Экономическое содержание и определение стоимости в пользовании и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •27. Экономическое содержание конкуренции, вызванное в лнэи. Качественный пример.
- •28. В чем суть корректировок на условия финансирования, условия продажи, рыночные условия
- •29. Определение принципа ожидания. Чем определяется стоимость имущества, основанная на ожидании
- •30. Коэффициенты капитализации, скорректированные с учетом возмещения капитальных затрат
- •31. Классификация и ранжирование элементов сравнения при корректировке цен аналогов. Характеристика элементов сравнения
- •32. В чем сходство цены, стоимости и затрат
- •33. Экономическое содержание накоплений единицы за период. Пример
- •34. Валовой рентный мультипликатор. Его достоинства и недостатки. Чем отличается врм от мультипликатора чистой ренты.
- •35. Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом
- •36. Что такое капитализация дохода. Конечная, текущая отдача. Соотношение между текущей и конечной отдачи.
- •37. Определение рыночной стоимости объекта с использованием методов прямой капитализации и врм.
- •38. Определение принципа замещения. Мотивация продавца и покупателя на замещение. Пример
- •39. Определение принципа экономического разделения имущества. Критерии разделения.
- •40. Что такое текущая стоимость аннуитета. Виды аннуитета: обычный и авансовый. Условия применения. Необходимые расчетные показатели
- •41. Экономическое содержание капитализации, условия применения. Определение стоимости с использованием коэффициента капитализации
- •42. Что такое накопленная сумма единиц (Фридман). Условия применения и необходимые расчетные показатели, проценты, сроки.
- •43. Определение принципа экономическая величина или размер. Пример, связывающий размер с лнэи, сбалансированностью, приростной стоимостью к объекту недвижимость. Пример на коттеджом поселке.
- •44. Назовите и дайте характеристику трех подходов к оценке стоимости недвижимости с позиции ретроспективного и прогнозного рассмотрения. Затратный, сравнительный, доходный вкратце.
- •45. Определение принципа вклада в рыночной стоимости и его отличие от затрат
- •46. Экономическое содержание нормы дисконтирования. Ее составные элементы и условия применения
- •47. Экономическое содержание текущей стоимости единицы (Реверсия). Пример
- •48. Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода
15. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели собственности
Модели "собственности" применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда: Ro = Yo + А , где А - величина корректировки. При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка А имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак "-". Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации, а общая формула для коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo [+ / -] D * а , где D - относительное изменение стоимости объекта; а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала. В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи. В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т.е. путем применения коэффициента фонда возмещения: В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости, стоимость такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле: Ro = Yo + - D * а , где D - относительное изменение стоимости за п периодов; - норма возврата капитала. В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo + - CR , где CR - периодическая норма изменения (по закону сложного процента). При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным.
16. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны предложения
Факторы, определяющие величину предложения:
А) наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
Б) объемы нового строительства и затраты на него, включая:
Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.
Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства.
Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.
Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.
Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.
Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансии для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток.